岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


小さくスタートしたいという方も多くいらっしゃるので

今日は安い戸建物件を考察してみようと思いまして。



場所は岡山市東区藤井。

JR東岡山駅　と　JR上道駅　の間です。

地図の真ん中あたりですね。




国道250号が近くて、積水の工場やトライアルってスーパーがあります。


...


外観はこんな感じ




まぁ普通の一戸建てですね。



昭和49年築の木造で


敷地面積は　105.43�u　（31.89坪）


建物面積は　53.81�u　（16.27坪）


接道は西側で　幅員は3m


...



間取りはこんな感じ





3DKで、駐車場は2台いけるかな〜。


...


気になる物件価格は

430万円


...



自己資金でなんとか頑張れそうな価格ですね。


内装写真とかがないので何とも言いにくいところですけど、


みなさんのジャッジはどうですか



つづく



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。



リフォームの程度にもよりますけど、

家賃5万円は固いです


6万円がギリギリのラインかな〜


結構きれいにリフォームしても

6万円を超えたら高いイメージがしますね



最終的には5.5万ぐらいで落ち着きそうな気がします




5万円なら　年60万円

5.5万円なら　年66万円

6万円なら　年72万円


...



物件価格は430万円なので


5万円なら　年60万円　⇒　表面利回り　13.9％

5.5万円なら　年66万円　⇒　表面利回り　15.3％

6万円なら　年72万円　⇒　表面利回り　16.7％


...



リフォームにいくらかけましょうか


コメントをいただいたバーダックさんと同じ読みで


リフォーム70万円　計500万円　として...


貸せる家賃は5.5万ぐらいですかね〜



5.5万　×　12ヵ月　＝　66万円


利回り　13.2％　ですか。


...



あとは、THE　諸費用。


ざっくり

仲介手数料　１９８，４５０円

登記費用　約１５０，０００円

固定資産税清算金　約２５，０００円（年５０，０００円として）

不動産取得税　約１５０，０００円



他に、火災保険もいりますね。


50〜60万円ぐらいですかね。


...


最終的に　550万円　として


5.5万　×　12ヵ月　＝　66万円


実質利回り　12％　ですか。


...



どうしましょう




つづく



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。



しかし、古い建物はジャッジが難しいですね〜


読者のmtanaさん情報では、建物が傾いているらしいじゃないですか(笑)


床下のシロアリや雨漏りなんかも気になるところですしね


...



まぁ考え方はいろいろなんですけど、


この手の戸建は、普通の平坦地で余程場所が悪くない限り

岡山でも、倉敷でも、玉野でも、総社でも、備前でも

家賃４〜５万円では貸せます。


ありがたいことに、貸せるレベルの家なら、

家賃はどこかで下げ止まるんでね。



ここの場合は、内装がわからないので修繕費の問題はありますけど、

少々傾いていても、３〜４万円なら借りる人がいるでしょうし、

２年や３年そこらはこの建物も大丈夫でしょうから、

２〜３年貸してから壊すみたいなのもありです。



個人的には

壊したあとどうにかなるような汎用性の高い土地に、

家賃が安ければ貸せそうな建物が乗っかっていれば買っても良い

と思うんでね。


...


で、ここの場合は、

諸費用、修繕費込で５５０万円だとして、

家賃４万円で貸せば、３年で１５０万円ほど回収。


解体が１００万円として、

５５０万円　−　１５０万円　＋　１００万円　＝　５００万円


最終的に

土地が約５００万円で手に入るということなんですけども


土地面積が31.89坪なので

５００万円　÷　31.89坪　＝　１坪　15.67万円



実際の相場的には坪１０万ぐらいでしょうし、路線価から見ても

こりゃ高すぎだなと


...



坪５万　×　31.89坪　＝　約１６０万円


−　解体費１００万円


＝　６０万円




４３０万円がここまで下がってようやく買ってもいいレベルかな（笑）




おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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飲み会のお知らせ

４月２７日（日）　１９時半　スタート
岡山市北区奉還町２−５−２３
ＲＹＯＵＴＥＩ
地図

１００分飲み放題　９品
税込４０００円


現在の参加予定者

あつさん
Sさん
Ｙ山さん（初参加）
Ｗ辺さん（初参加）
Ｎ島さん
馬〇さん
Ｏ崎さん
Ｔ井さん（初参加）
Ａ山さん
大黒天人さん
ＢＬＸさん
わたくし

１２名


夜の参加が難しい方と同日（４月２７日）にランチ会をしようと思います

岡山県岡山市北区問屋町１８−１０２
ハナミズキ　問屋町店
地図

１２時半スタートです。



現在の参加予定者

Ｍ谷さん（女性）
ＴＡＫＥさん
Ｉ島さん
とーやさん
麒麟さん
Ｈ田さん（初登場）
わたくし

７名



その後、ＴＡＫＥさんと岡山市民会館の

中村文昭氏　講演会（１５〜１７時）　へ参加します。

通常は一般5,000円ですが、

無料チケットが３枚ありますので興味のある方はお譲りします




希望者　あつさん　　　残り２枚


...


こんばんは。岡山大家です。


飲み会の場所を決めました

岡山市北区奉還町２−５−２３
ＲＹＯＵＴＥＩ
地図

１００分飲み放題　９品
税込４０００円

４月２７日（日）　１９時半　スタート　です。


...


さて、数日前から某サイトに掲載中のこの物件






岡山市北区三門東町

昭和４１年築　木造２階建て

土地　１８．７５坪


価格　１６０万円


おぉー


...


しかし


場所微妙...


建物古い...


土地狭い...


写真を見る限り、少々高台っぽい...


地図であたりをつけるとだいだいこのへんか...お墓が近いかも...


うー...


なんて思っていると


読者のあつさんから　「これどう思います？」　とＬＩＮＥが。


ちょっと見に行ってみるかー


ってノリで行ってきましたー(笑)


...


場所は概ね予想した通り


この上かー...




結構な坂だなー...




おぉ...




まだ先か...　だいぶ上がるなー




あっ、奥のあれかな？




あったあった。敷地パンパンやな...




めっちゃ低い...





家賃が安けりゃ誰か住むかもしれんな...


２．５万ぐらい？　年３０万か。


表面２０％ぐらいにはなるか...


室内を見てみんとわからんけど


年寄りはこの坂きついなー


かといって若い人が住むイメージもないし...


駐車場もないし...


そんな無理に買うこともないしなー


パッとせんからまぁよろしいわ



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ

先日、読者のあつさんが購入された　北区万成西町の４号物件。

2014年09月11日　フライング情報
2014年09月16日　見学会のお知らせ　２

こちらの見学会をさせていただけることになりましたー

１０月１１日（土）　１１時
岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店集合にします。

お時間のある方はその後お茶でも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m

１１日
　O幡さん
　Ｉ島さん
　わたくし


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見学会のお知らせ　２

先日取り上げた、北区玉柏の戸建。

2014年10月01日　建物内で...

１５日（水）　１１時　と　１８日（土）　に見学（探検？）にいきます。

パチンコ屋のゲットゲット原店に集合です。

興味のある方はどうぞ。


参加予定
　１５日
　　NMOTOさん
　　わたくし

　１８日
　　Ｉ島さん
　　わたくし

...


見学会のお知らせ　３

１０月１０日（金）　１０時半〜１６時半に
中区平井５丁目２−１８−１４　で
※平井５丁目２−１８−１０の南隣のあたりです。
大東建託の新築見学会があります。

１１時に出没予定なので、お時間の合う方は一緒にいかがですか？

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、北区万成西町のあつさんの戸建ての見学会でしたー

　ハルタナさん
　H田さん
　まっきさん
　mtanaさん
　わたくし

の５名で出撃。


恒例の下半身ショット（笑）





おートイレが洋式にΣ(ﾟДﾟ)ｽｹﾞｪ!!





キッチンも新しい




風呂もまぁまぁ




他にも、室内洗濯機置き場が作ってあったり


畳も変わってたり


後付けのカーポートがかなり新しかったりと


かなり手を加えてありました


気になっていた駐車場のサイズも


わたくしのフィットがすっぽり入るぐらいありましたし。


これが３００万円で雑誌に載ってたんですからねー


あつさんが買わなくてもすぐに売れたでしょうね。


...


気になる点は一部が傾いていたこと


全体じゃなくて、北寄りの２mぐらいの部分だけが傾いている感じ。


そこに立つと、「あら？傾いてる？」って体感できるぐらい。


水平器を当ててみるとこんな感じ。




結構な傾きなんですけど、その辺だけなんですよねー


まぁなんとかなるでしょー（笑）


少し手を加えるだけで、家賃４万円はいけるんじゃないかな？


その後は、数年回してから壊せばどうにでもなりそうです


...


駐車場が１台しかないけど


たまたま、２件奥の空き地を別の読者の方が購入して


戸建てを建てるので


空いたスペースを２台目駐車場で貸してもらえるかも（笑）


世の中、いろんなところでつながってますねー(ﾟoﾟ;;



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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