岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。



リフォームの程度にもよりますけど、

家賃5万円は固いです


6万円がギリギリのラインかな〜


結構きれいにリフォームしても

6万円を超えたら高いイメージがしますね



最終的には5.5万ぐらいで落ち着きそうな気がします




5万円なら　年60万円

5.5万円なら　年66万円

6万円なら　年72万円


...



物件価格は430万円なので


5万円なら　年60万円　⇒　表面利回り　13.9％

5.5万円なら　年66万円　⇒　表面利回り　15.3％

6万円なら　年72万円　⇒　表面利回り　16.7％


...



リフォームにいくらかけましょうか


コメントをいただいたバーダックさんと同じ読みで


リフォーム70万円　計500万円　として...


貸せる家賃は5.5万ぐらいですかね〜



5.5万　×　12ヵ月　＝　66万円


利回り　13.2％　ですか。


...



あとは、THE　諸費用。


ざっくり

仲介手数料　１９８，４５０円

登記費用　約１５０，０００円

固定資産税清算金　約２５，０００円（年５０，０００円として）

不動産取得税　約１５０，０００円



他に、火災保険もいりますね。


50〜60万円ぐらいですかね。


...


最終的に　550万円　として


5.5万　×　12ヵ月　＝　66万円


実質利回り　12％　ですか。


...



どうしましょう




つづく



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