岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、中区古京町の新築マンション


ファミリーたタイプが決まって

１LDKの

２０１　５０．５９�u　９２,０００円
２０２　４５．２９�u　８５,０００円
２０３　４７．９７�u　８９,０００円
２０５　４６．７４�u　８７,０００円
２０６　４９．９７�u　９０,０００円
５０２　４８．１５�u　９０、０００円


が、繁忙期を明けて残った訳ですが


なぜこんなことになるんでしょう


以前、鉄板シリーズでも書きましたが


このエリアは、いわゆる文教地区で


ファミリー向けのニーズが高いところなんですね。


そんな場所には、少々家賃が高くても


転勤族のファミリー系が住んでくれますが


１LDKではそういう方々は住めません


...



１LDK　４０�u台　というと


大手にお勤めのちょっと余裕のある単身者　か


若いカップルで駐車場２台必要な方がターゲットです。


前者は、中心地の勤務先へのアクセスやスーパーなどの生活面を重視することが多いので


わざわざこのエリアに住む理由がそれほどありません




後者は、２馬力なので７万円台ならなんとか払ってくれますが、それ以上はやや厳しく、


ほとんどの場合、駐車場が２台必要です。


ここは駐車場も１台で、家賃も１０万級になってしまうので


選択肢に入ってきません




要は、ニーズの少ないところに部屋を供給してしまったんですね。


結果はご覧のとおりです


当分苦戦が続くでしょう...




なぜこんなミスマッチが起こるのか



利回りに踊らされたりといったこともあるでしょうし


建築の専門家に賃貸の相談をするからってこともあるでしょうね。




工場で車を作っている人　と　販売店で車を売っている人　の違いでしょうか。


製造（建築）　と　販売（客付け）　は基本的に別個だと思うんですけど


なぜか販売のことを製造に聞いちゃって


そのまま鵜呑みにするんですよねー




おしまい




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