岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は　昨日の話　の続きを少々。


物件の価格、立地、間取りなどから

間違いなくニーズがある　ということがわかっていたんですけど、

そこへ　踏む込む勇気　と言うか　思い切り　が必要でした。


そこで最後に後押ししたのは　支払い計画　でした。


1700万借入で（ボーナス払いなし）

支払いは　毎月約6万　（内、元金約3万）

管理費・修繕積立金・Ｐ代　　約2.3万


分譲マンションの営業マンと話をしながら考えていたことは


この場所で、敷地内屋根付Ｐがあれば、

新しいうちは　13万ちょい　は堅いだろう...


毎月5万ぐらい残る...

5年で300万...


5年後に残債は　約1500万...


もし失敗して5年後に売らないといけなくなったら...

仮に1200万でしか売れなくてもトントンか...

この立地ならそこまで下がらないんじゃないか...

もしもっと下がって1000万になったとしても

正味200万の損...


これぐらいのダメージなら、また復活できるわ





不動産は2000万の物件でも3000万の物件でも、

基本的に、丸々損することはありません。（津波とかは例外ですよ）


投資額全体としては巨額になりますが、

万一の際には、売却で多くの部分を補填することができます。

2000万の借金で、2000万の損失にはなりません。

・売却による収入
・その間に入った家賃収入

があるからです。




家賃保証、火災保険、地震保険などリスクを回避する手段も多くあります。


もし自分が入院したりで収入がストップ

自宅のローンだと結構危険な状態ですが、

収益物件の家賃が支払いをしてくれます。



昨日からいろいろ書きましたが、

今思うと、

キーワードは　最悪でも復活できる　だったかもしれません（笑）



つづく


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