岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

このブログに訪問して下さる方で、

不動産投資に興味がある　⇒　でも迷っている。悩んでいる。

というような方もいらっしゃるのではないでしょうか。


そんなこんなで、今日は　「即決のメカニズムについて」　あれこれ。



わたくし、不動産賃貸の営業を長くやってまして、

あっさり部屋を決める人　や　迷いに迷う人　を多く見てきました。


あっさり決める人　⇒　決断力がある

迷う人　⇒　優柔不断


ぐらいに思っていました。



ちなみにわたくし、

物件1号、2号、3.4.5号　全て　即決　です。


物件1号を決めた時のお話です。



物件1号を買う前、貯金は150万ほどでした。

・ＭＡＸ2000万までなら、予算的にも収支的にもギリギリなんとかなりそう。
・できるだけ新しいもの。
・できるだけ岡山駅に近いもの。
・できれば土地付きがよいが、中心地では無理なのでマンション。
・中心地に3Ｌは多いが、2Ｌはないので2Ｌ狙い。
・できれば角か最上階

をイメージしていました。

いろいろ探していましたが、そんなの普通はないんですよね〜





しかしあるとき、車で走っていると、モデルルームの看板が大きく目に入りました。

全戸1000万円台　で　岡山駅近く　に　新築　が建つという内容でした。


急いで会社に帰って、すぐに資料請求

次の休みにモデルルームに出陣


私「（物件が南向きなので）東の角の最上階がいいんですけど！」

業者「（10階建）東角は何戸か決まってますね」

（えっ！もう決まってるの！？）

私「どこが決まってますか？」

業者「10.9.8.7階ですね」

私「6階以下しかないんですか！？」

業者「はい。」


10階　1999万
...
...
...
6階　1980万
...


（うわ〜6階まで落ちるのに、たったの19万しか下がらんが〜）
（19万ダウンで6階はないな〜）


私「ちなみに、最上階は空いていませんか？」

業者「まだ残ってますよ。」


東角　約66�u　済　（基本3Ｌで2Ｌも可）
東から2番目　約70�u　1999万
東から3番目　約60�u　1730万　（基本2Ｌで1Ｌも可）
...
...
東から6番目　約70�u　1999万


（ん？東から3番目。角に比べて　6�u　狭くなるだけで　269万　も安い！）


私「中部屋はどこも安めですね」

（2階だと1500万台）

業者「南側に13階建てがあって、日当たりが少し悪そうなんですよ。」
　　　「全然当たらないことはないですけど、真昼が当たらないですね」


（都会からの転勤者はマンション密集地に住んでたりするから日当たりはあまり気にしない！）
（駅と会社の距離が重視！）
（コンビニ、イトーヨーカドーも近い！）
（金持ちは最上階という言葉に弱い！）



・ＭＡＸ2000万　⇒　1730万
・できるだけ新しいもの。　⇒　新築
・できるだけ岡山駅に近いもの。　⇒　徒歩7分
・中心地に3Ｌは多いが、2Ｌはないので2Ｌ狙い。　⇒　2Ｌ、60�u
・できれば角か最上階　⇒　最上階


（こりゃいけるぞ！）


という理由で、即決しました。

3日後に　手付金30万円　振り込みました。



初めての物件購入で、周囲に「よく即決したな〜」　と言われましたが、

要は、買いたいものが　明確　だったんですね


自分のイメージの網　に　物件が引っ掛かってきたんです



つづく


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