2023年02月09日
「なるべくお金をかけない方法」を考えた結果
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
----------
H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台をコンテナ１号で導入。R4.8賃貸開始。
R4.8 同じく冷凍車荷台のコンテナ２号を導入。
（R4.9.30 しんやさんに350万円で売却）
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1,2,3号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１、自販機
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１、自販機
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
R4.3月 ドンペリさん＆バナナさんにサブリース開始
ドンペリさん2万円,バナナさん2万円,岡山大家1.6万円
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入(R3.9.10解体）
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体）
654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に追加
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号（八浜１号） 中古購入 23坪＆ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪＆古民家 10万円 ※電柱１
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪＆ボロ家 25万円
売り急いでいたので買いました...
売買契約書すらないです...
R4.4.22 K本さんに譲りました(^^;
R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
入札にしたけど誰も買わないので買いました...
----------
R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円 電柱２
R4(22)年2月28日(49歳) 津島東
☆物件41号（元個人2号）中古平屋 2LDK 57㎡積水
※個人名義から法人へ所有権移転
R4(22)年6月20日(50歳) 玉野市田井
☆ｱﾊﾟｰﾄ14号 中古購入 2K6戸 122坪 600万円 電柱１
誰も買わないので...
２戸だけ入居のオーナーチェンジ,購入時表面12.8%
満室なら36％だけど...
R4.10.1 ３つめが決まって表面18％に。
R5.1.6 ４つめが決まって表面23％に。
R51.7 ５つめが決まって表面28％に。→やっぱりキャンセルw
R4(22)年8月4日(50歳) 倉敷市水島東常磐町
☆ﾃﾅﾝﾄ4号 中古購入 6戸？ 35.76坪 20万円
決済前日にドタキャンに遭い、しかたなく引き取る...
しかし、じいじさんがサブリースしてくれることに。
表面150%。
R4(22)年9月5日(50歳) 玉野市和田
☆物件42号1~4 中古購入 357.6坪＆ボロ２軒長屋×４棟 5万円
入札にしてみたけど、入札ゼロ...
5万円なら引き取ると伝えたら、それが通っちゃうんよね(;´Д｀)
8戸中1戸だけ入居。生活保護で家賃1.9万円。現状456％
あとの部屋は放置しますww
R4(22)年10月26日(50歳) 玉野市八浜
☆土地12号（八浜２号） 土地購入 32.72坪 55万円 坪1.68万円
物件38号の南隣なので買いました(^^;
R4(22)年12月20日(50歳) 北区宿本町 ※登記簿上は５月
☆ｱﾊﾟｰﾄ13号 新築 1R3戸
ゴルフ練習場,バイクガレージ,バーベキュースペースなどを設置し
「あそびば」と命名
R4(22)年12月22日(50歳) 中区門田文化町
☆土地15号 土地購入 450坪 -20万円
kakuregaの東隣の山林です... これを買ってどうするつもりなのか...
R4(22)年12月23日(50歳) 倉敷市阿知 西ビル
☆区分２,３号 中古区分 25.25坪 70万円
500万円→250万円→50万円 売主さんの仲手をこちらで。
誰も買わないから引き取りましたけど
岡山インベスターラウンジでも作れないかな～？なんて妄想中(^^;
R4(22)年12月23日(50歳) 玉野市八浜
☆土地13号（八浜３号） 土地購入 21.88坪 35万円 坪1.59万円
物件38号の北隣なので買いました(^^;
これで38号,土地12,13号で77.6坪 130万円 坪1.67万円に。
----------
R5(23)年1月31日(50歳) 玉野市八浜
☆土地14号（八浜４号） 土地購入 62.89坪 150万円 坪2.31万円
物件38号の西隣なので買いました(^^;
これで38号,土地12,13,14号で140.49坪 280万円 坪1.99万円に。
R5(23)年1月6日(50歳) 玉野市八浜 契約
☆物件43号（八浜５号） 中古購入 79.42平米 80万円
土地14号の北隣なので買いました(^^;
これで38号,土地12,13,14号,43号で164.51坪 360万円 坪2.18万円に。
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
-----
＜イベントのお知らせ＞
☆「米子遠征」ふんどし王子＆ポールさんセミナー
2023年3月4日（土）
１りんしょ～さん
２しのさん
３凸撃大家ＯＣさん
４わっきーさん
５わたくし
６よーすけさん
７フッゾカさん
８たかぱぱさん
９yazinさん
10よっさん
11あつおさん
※満席になりました。
２月一覧
1日（水）12時半「視察」玉野市奥玉美邸？&ランチ
2日（木）12時半「見学会」よっさん連島＆しんやさん水島アフター＆ランチ
3日（金）11時「視察」備前市蕃山美邸戸建100万円＆ランチ
4日（土）19時「新年会３」柳町
5日（日）15時「見学会」わたくしの植松平屋＆お茶
6日（月）12時半「見学会」むーさん藤田戸建＆ランチ
9日（木）12時半「視察」総社市マイナス案件？＆ランチ
13日（月）12時半「視察」倉敷市片島町戸建＆ランチ
13日（月）15時半「視察」倉敷市阿知店舗＆倉敷インベスターラウンジ？＆お茶
14日（火）12時半「見学会」そうさん広瀬町中古APビフォー＆ランチ
14日（火）15時半「視察」中区円山戸建＆お茶
15日（水）12時半「視察」赤磐戸建＆ランチ
16日（木）12時半「見学会」麒麟さん矢坂東町戸建ビフォー＆ランチ
17日（金）12時半「視察」浅口市戸建＆ランチ
21日（火）12時半「視察」播磨自然高原クラブ別荘〇円？＆ランチ
23日（木,祝）12時半「見学会」じゅんこさん１号AP＆ランチ
24日（金）12時半「見学会」Ｍ本さん金田平屋ビフォー＆ランチ
３月一覧
4日（土）「米子遠征」ふんどし王子＆ポールさんセミナー
６月一覧
9日（金）「前夜祭」半沢大家さんセミナー前夜祭
10日（土）13時～18時「セミナー」半沢大家さんセミナー＆懇親会
11日（日）「見学会」岡山物件をいくつか見学
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
いつも通り、なんとなく書いた昨日の記事。
関連記事
2023年02月08日 直さずに、「壊す」
いつも同じパターンで、
新聞とかニュース、大家業とかの出来事から
まずは題材になる元の話題を見つけて
思うことをつらつら書いているだけですけども
そんなつまらん独り言が響く人も時々はいるもんで(^^;
今日は、「「直さずに、「壊す」」というのを
もう少し掘り下げてみますけども
なんでそんな考えを持つようになったかというと
「なるべくお金をかけない方法」を考えた結果なんですね。
わたくしの１号は新築区分でしたから関係ないですけど
実は、新築平屋の津島の２号からその考えがありました。
２階建てにすると地盤改良がいる → 平屋に
というのはわかりやすいところで。
他にも、いまどきなのに、窓が単板（１枚）ガラスなんですね。
いまはどこもペアガラスですよね。
単板にすることで、窓の単価はもちろん
壁内の構造？も安くなったんです。
お客さんを案内していて、
「この物件はペアガラスなんですよー」
なんて言っても、みんなあまりわかっていないんですよ...
だったら見た目にわかりやすいシャッターをつけよう！って。
そのほうが安かったし(^^;
シャッターがあるから家賃が上がるとか、決まりやすいとか
顕著にはわからないかもしれないですけど
ペアガラスを売りにするよりは、見た目の効果があると思います。
関西町の３，４，５号では
場所やスペック的に家賃が取れませんから
それならノーリフォームでいってやろうと。
「直しても家賃に反映しない」なんてことも常々言いますが
お金もそんなに無いんですから
せっかくなら効果のあるところに使わないと。
家賃が上がるとか、見た目が大きく変わるとか。
赤磐の新築平屋は、建具（ドア）をトイレだけにしましたよね。
建具１枚がどれだけすることか...
ドアなんかそんなに無くてもいいですよね(^^;
ドアが多くて部屋を仕切っているほうがいい人は
他を探してもらったらいいんで(^^;
同じ考えで、kakuregaもドアを少なくしましたしね。
クローゼットを作らないのも同じ理由からです。
よく使われる折れ戸は高いから(^^;
クローゼットの棚とかの内装？もバカにならんです...
クローゼットが無くても生活できますよ？？
モノの置き場は入居者が好きに考えればいい。
クローゼットが欲しい人は他を探してもらったらいいです(^^;
植松では窓の幅を小さくしましたよ。
元は１８０cmだったんですけど、１５０cmに。
誰もなにも言わないですよ？(^^;
kakuregaでは一部を高床式にしましたね。
あれも、基礎が小さくなればコンクリートが減って安くなる？
って思ってね。
ヒミツキチでは１階の天井高を４０ｃｍ下げましたね。
その分の外壁材が節約になるかも？って思いました(^^;
結果、ガレージの高さが200cmになったので
入庫できない車もあると思いますが
車が入らない人は他を探してもらったらいいです(^^;
なるべく地盤が硬いところや下水のあるところを選ぶのも
お金が出ていくのを少なくするためですね。
襖を直すぐらいなら、捨てなさいいうんも発想は同じで。
変わった柄に貼り換えるならともかく
普通にするなら意味，効果が少ないと思います。
それなら撤去して、
押し入れ内部にクロス、塗る、照明をつけるとか
隠す収納以外の
別の使い方の提案をしたほうが効果があると思います。
世の中には、「見せる」「魅せる」収納家具もあるじゃないですか。
ボロ戸建なら傾いた部屋も少なくないですが
その部屋に
「人工芝を敷いて、カップの穴を開けておけばいいと」
とアドバイスしたこともあります。
傾きの程度や、部屋の種類にもよりますけど
わざわざ水平を取って直す必要なんかないですよ。
傾いているのが当たり前の環境にすればいいです。
ゴルフのグリーンは、傾きがあるのが当たり前ですから。
どうやったら安くできるのか？
どうやったら効果があるのか？
床、壁、天井をフルリフォームするのもいいけど
部屋のクオリティーによっては
実は、しゃれた照明器具ひとつの方が効果があるかもしれないですよ？
和室をフルリフォームして洋室化する人もいるじゃないですかー
別にそれはそれでいいですけど
いまの和室をかっこよく活かす手もあると思いますしね。
お金かけりゃいいってもんでもない。
直せばいいってもんでもない。
その費用と効果のバランスですね。
気にしない人がいるならそのままでいいし
直したほうがいいなら直す。
直すならなるべくお金かけずに、効果的にしたい。
結果、対象となるお客が少なくなるかもですが
それはこちらがお客を絞るということ。
対象となるお客さんに訴求できればいい。
かけるお金は減って、顧客の絞り込みができる。
これでいいじゃないですかー(^^♪
お金が無いなら無いなりに、頭を使うんですよ(^^)
おしまい
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18(06)年5月(34歳) 北区東島田町
（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21(09)年7月(37歳) 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21(09)年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
----------
H23(11)年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳) ブログ開始
H24年(12)4月(39歳) 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24(12)年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築 ※電柱１
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳) 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
R2.9末 解体
R3.10 冷凍車の荷台をコンテナ１号で導入。R4.8賃貸開始。
R4.8 同じく冷凍車荷台のコンテナ２号を導入。
（R4.9.30 しんやさんに350万円で売却）
H26(14)年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27(15)年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築 ※電柱２
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築 ※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1,2,3号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
設計・施工・管理 岸本建設株式会社
テナント 藤原洋菓子店
H28(16)年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.7円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28(16)年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入 ※自販機
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29(17)年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築
設計・施工管理 スケール建築設計室
H29(17)年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込23.1円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入 ※電柱１，看板１、自販機
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30(18)年5月31日(46歳) 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で。
H30(18)年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30(18)年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.8円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30(18)年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に
H30(18)年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30(18)年12月19日(46歳) 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円 ※電柱１、自販機
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31(19)年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31(19)年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1(19)年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1(19)年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1(19)年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。
R1(19)年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1(19)年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2(20)年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2(20)年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築 ※電柱３
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
設計・施工管理 川上宗一建築設計室
kakurega1.2.3と命名
R2(20)年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2(20)年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入(R2.11.1解体）
49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。
R2(20)年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円 ※電柱１
不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
R2(20)年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地８号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;
R2(20)年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号 中古購入 130.2坪 4300万円
H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;
R2(20)年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
R4.3月 ドンペリさん＆バナナさんにサブリース開始
ドンペリさん2万円,バナナさん2万円,岡山大家1.6万円
R3(21)年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;
R3(21)年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号 中古購入(R3.9.10解体）
78.65坪 1000万円 1K10戸 ※電柱４
10戸中2戸だけ入居。
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。
R3(21)年6月15日(49歳) 備前市穂浪
☆土地９号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
月4,000円でＰ１台賃貸中。
不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
R3(21)年6月20日(49歳) 北区宿本町
☆物件37号 中古解体 (R4.1.14解体）
654.9坪 50万円 坪763円
アパート11号の隣の廃墟。
道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;
ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に追加
R3(21)年10月20日(49歳) 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号 新築
ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市八浜
☆物件38号（八浜１号） 中古購入 23坪＆ボロ家 40万円
誰も買わないんで買いました(^^;
R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始
R3(21)年10月29日(49歳) 玉野市奥玉
☆物件39号 中古購入 72.1坪＆古民家 10万円 ※電柱１
誰も買わないんで買いました(^^;
R3(21)年11月26日(49歳) 中区平井
☆物件40号 中古購入 26.16坪＆ボロ家 25万円
売り急いでいたので買いました...
売買契約書すらないです...
R4.4.22 K本さんに譲りました(^^;
R3(21)年12月10日(49歳) 北区富原
☆土地10号 土地購入 214.21坪 30万円
入札にしたけど誰も買わないので買いました...
----------
R4(22)年2月14日(49歳) 倉敷市三田
☆土地11号 土地落札 公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円 電柱２
R4(22)年2月28日(49歳) 津島東
☆物件41号（元個人2号）中古平屋 2LDK 57㎡積水
※個人名義から法人へ所有権移転
R4(22)年6月20日(50歳) 玉野市田井
☆ｱﾊﾟｰﾄ14号 中古購入 2K6戸 122坪 600万円 電柱１
誰も買わないので...
２戸だけ入居のオーナーチェンジ,購入時表面12.8%
満室なら36％だけど...
R4.10.1 ３つめが決まって表面18％に。
R5.1.6 ４つめが決まって表面23％に。
R51.7 ５つめが決まって表面28％に。→やっぱりキャンセルw
R4(22)年8月4日(50歳) 倉敷市水島東常磐町
☆ﾃﾅﾝﾄ4号 中古購入 6戸？ 35.76坪 20万円
決済前日にドタキャンに遭い、しかたなく引き取る...
しかし、じいじさんがサブリースしてくれることに。
表面150%。
R4(22)年9月5日(50歳) 玉野市和田
☆物件42号1~4 中古購入 357.6坪＆ボロ２軒長屋×４棟 5万円
入札にしてみたけど、入札ゼロ...
5万円なら引き取ると伝えたら、それが通っちゃうんよね(;´Д｀)
8戸中1戸だけ入居。生活保護で家賃1.9万円。現状456％
あとの部屋は放置しますww
R4(22)年10月26日(50歳) 玉野市八浜
☆土地12号（八浜２号） 土地購入 32.72坪 55万円 坪1.68万円
物件38号の南隣なので買いました(^^;
R4(22)年12月20日(50歳) 北区宿本町 ※登記簿上は５月
☆ｱﾊﾟｰﾄ13号 新築 1R3戸
ゴルフ練習場,バイクガレージ,バーベキュースペースなどを設置し
「あそびば」と命名
R4(22)年12月22日(50歳) 中区門田文化町
☆土地15号 土地購入 450坪 -20万円
kakuregaの東隣の山林です... これを買ってどうするつもりなのか...
R4(22)年12月23日(50歳) 倉敷市阿知 西ビル
☆区分２,３号 中古区分 25.25坪 70万円
500万円→250万円→50万円 売主さんの仲手をこちらで。
誰も買わないから引き取りましたけど
岡山インベスターラウンジでも作れないかな～？なんて妄想中(^^;
R4(22)年12月23日(50歳) 玉野市八浜
☆土地13号（八浜３号） 土地購入 21.88坪 35万円 坪1.59万円
物件38号の北隣なので買いました(^^;
これで38号,土地12,13号で77.6坪 130万円 坪1.67万円に。
----------
R5(23)年1月31日(50歳) 玉野市八浜
☆土地14号（八浜４号） 土地購入 62.89坪 150万円 坪2.31万円
物件38号の西隣なので買いました(^^;
これで38号,土地12,13,14号で140.49坪 280万円 坪1.99万円に。
R5(23)年1月6日(50歳) 玉野市八浜 契約
☆物件43号（八浜５号） 中古購入 79.42平米 80万円
土地14号の北隣なので買いました(^^;
これで38号,土地12,13,14号,43号で164.51坪 360万円 坪2.18万円に。
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15～20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
-----
＜イベントのお知らせ＞
☆「米子遠征」ふんどし王子＆ポールさんセミナー
2023年3月4日（土）
１りんしょ～さん
２しのさん
３凸撃大家ＯＣさん
４わっきーさん
５わたくし
６よーすけさん
７フッゾカさん
８たかぱぱさん
９yazinさん
10よっさん
11あつおさん
※満席になりました。
２月一覧
1日（水）12時半「視察」玉野市奥玉美邸？&ランチ
2日（木）12時半「見学会」よっさん連島＆しんやさん水島アフター＆ランチ
3日（金）11時「視察」備前市蕃山美邸戸建100万円＆ランチ
4日（土）19時「新年会３」柳町
5日（日）15時「見学会」わたくしの植松平屋＆お茶
6日（月）12時半「見学会」むーさん藤田戸建＆ランチ
9日（木）12時半「視察」総社市マイナス案件？＆ランチ
13日（月）12時半「視察」倉敷市片島町戸建＆ランチ
13日（月）15時半「視察」倉敷市阿知店舗＆倉敷インベスターラウンジ？＆お茶
14日（火）12時半「見学会」そうさん広瀬町中古APビフォー＆ランチ
14日（火）15時半「視察」中区円山戸建＆お茶
15日（水）12時半「視察」赤磐戸建＆ランチ
16日（木）12時半「見学会」麒麟さん矢坂東町戸建ビフォー＆ランチ
17日（金）12時半「視察」浅口市戸建＆ランチ
21日（火）12時半「視察」播磨自然高原クラブ別荘〇円？＆ランチ
23日（木,祝）12時半「見学会」じゅんこさん１号AP＆ランチ
24日（金）12時半「見学会」Ｍ本さん金田平屋ビフォー＆ランチ
３月一覧
4日（土）「米子遠征」ふんどし王子＆ポールさんセミナー
６月一覧
9日（金）「前夜祭」半沢大家さんセミナー前夜祭
10日（土）13時～18時「セミナー」半沢大家さんセミナー＆懇親会
11日（日）「見学会」岡山物件をいくつか見学
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
いつも通り、なんとなく書いた昨日の記事。
関連記事
2023年02月08日 直さずに、「壊す」
いつも同じパターンで、
新聞とかニュース、大家業とかの出来事から
まずは題材になる元の話題を見つけて
思うことをつらつら書いているだけですけども
そんなつまらん独り言が響く人も時々はいるもんで(^^;
今日は、「「直さずに、「壊す」」というのを
もう少し掘り下げてみますけども
なんでそんな考えを持つようになったかというと
「なるべくお金をかけない方法」を考えた結果なんですね。
わたくしの１号は新築区分でしたから関係ないですけど
実は、新築平屋の津島の２号からその考えがありました。
２階建てにすると地盤改良がいる → 平屋に
というのはわかりやすいところで。
他にも、いまどきなのに、窓が単板（１枚）ガラスなんですね。
いまはどこもペアガラスですよね。
単板にすることで、窓の単価はもちろん
壁内の構造？も安くなったんです。
お客さんを案内していて、
「この物件はペアガラスなんですよー」
なんて言っても、みんなあまりわかっていないんですよ...
だったら見た目にわかりやすいシャッターをつけよう！って。
そのほうが安かったし(^^;
シャッターがあるから家賃が上がるとか、決まりやすいとか
顕著にはわからないかもしれないですけど
ペアガラスを売りにするよりは、見た目の効果があると思います。
関西町の３，４，５号では
場所やスペック的に家賃が取れませんから
それならノーリフォームでいってやろうと。
「直しても家賃に反映しない」なんてことも常々言いますが
お金もそんなに無いんですから
せっかくなら効果のあるところに使わないと。
家賃が上がるとか、見た目が大きく変わるとか。
赤磐の新築平屋は、建具（ドア）をトイレだけにしましたよね。
建具１枚がどれだけすることか...
ドアなんかそんなに無くてもいいですよね(^^;
ドアが多くて部屋を仕切っているほうがいい人は
他を探してもらったらいいんで(^^;
同じ考えで、kakuregaもドアを少なくしましたしね。
クローゼットを作らないのも同じ理由からです。
よく使われる折れ戸は高いから(^^;
クローゼットの棚とかの内装？もバカにならんです...
クローゼットが無くても生活できますよ？？
モノの置き場は入居者が好きに考えればいい。
クローゼットが欲しい人は他を探してもらったらいいです(^^;
植松では窓の幅を小さくしましたよ。
元は１８０cmだったんですけど、１５０cmに。
誰もなにも言わないですよ？(^^;
kakuregaでは一部を高床式にしましたね。
あれも、基礎が小さくなればコンクリートが減って安くなる？
って思ってね。
ヒミツキチでは１階の天井高を４０ｃｍ下げましたね。
その分の外壁材が節約になるかも？って思いました(^^;
結果、ガレージの高さが200cmになったので
入庫できない車もあると思いますが
車が入らない人は他を探してもらったらいいです(^^;
なるべく地盤が硬いところや下水のあるところを選ぶのも
お金が出ていくのを少なくするためですね。
襖を直すぐらいなら、捨てなさいいうんも発想は同じで。
変わった柄に貼り換えるならともかく
普通にするなら意味，効果が少ないと思います。
それなら撤去して、
押し入れ内部にクロス、塗る、照明をつけるとか
隠す収納以外の
別の使い方の提案をしたほうが効果があると思います。
世の中には、「見せる」「魅せる」収納家具もあるじゃないですか。
ボロ戸建なら傾いた部屋も少なくないですが
その部屋に
「人工芝を敷いて、カップの穴を開けておけばいいと」
とアドバイスしたこともあります。
傾きの程度や、部屋の種類にもよりますけど
わざわざ水平を取って直す必要なんかないですよ。
傾いているのが当たり前の環境にすればいいです。
ゴルフのグリーンは、傾きがあるのが当たり前ですから。
どうやったら安くできるのか？
どうやったら効果があるのか？
床、壁、天井をフルリフォームするのもいいけど
部屋のクオリティーによっては
実は、しゃれた照明器具ひとつの方が効果があるかもしれないですよ？
和室をフルリフォームして洋室化する人もいるじゃないですかー
別にそれはそれでいいですけど
いまの和室をかっこよく活かす手もあると思いますしね。
お金かけりゃいいってもんでもない。
直せばいいってもんでもない。
その費用と効果のバランスですね。
気にしない人がいるならそのままでいいし
直したほうがいいなら直す。
直すならなるべくお金かけずに、効果的にしたい。
結果、対象となるお客が少なくなるかもですが
それはこちらがお客を絞るということ。
対象となるお客さんに訴求できればいい。
かけるお金は減って、顧客の絞り込みができる。
これでいいじゃないですかー(^^♪
お金が無いなら無いなりに、頭を使うんですよ(^^)
おしまい
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
 | 手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則 新品価格 |
 | 高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! 新品価格 |
 | 100万円以下の資金で夢ツカモウ! 「家賃収入」でセミリタイアして「世界1周」旅行に行く方法! 新品価格 |
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
【日記の最新記事】
金利の上げ幅が大きくなっていますね...
この記事へのコメント