岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
　R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末 解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築　※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入　※自販機
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１、自販機
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１、自販機
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
　R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
　R4.3月 ドンペリさん＆バナナさんにサブリース開始
　ドンペリさん2万円,バナナさん2万円,岡山大家1.6万円

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古解体　(R4.1.14解体）
　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;
　R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円　※電柱１
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳)　中区平井
☆物件40号　中古購入　26.16坪＆ボロ家　25万円
　売り急いでいたので買いました...
　売買契約書すらないです...
　R4.4.22 K本さんに譲りました(^^;

R3(21)年12月10日(49歳)　北区富原
☆土地10号　土地購入　214.21坪　30万円
　入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳)　倉敷市三田
☆土地11号　土地落札　公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円

R4(22)年2月28日(49歳) 　津島東　※個人名義から法人へ所有権移転
☆物件41号（元個人2号）中古平屋 2LDK 57�u積水

R4(22)年6月20日(50歳) 　玉野市田井
☆ｱﾊﾟｰﾄ14号　中古購入　2K6戸 122坪 600万円　電柱１
　誰も買わないので...
　２戸だけ入居のオーナーチェンジ,購入時表面12.8%
　満室なら36％だけど...



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%　電柱１

　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞



☆「合宿」まっきーさん山口物件お泊り見学会
　22,23日（金,土）
　参加予定（定員１０名）
　１まっきーさん
　２わたくし
　３ぐっちーさん
　４よーすけさん
　５みしばさん
　６しいたけさん
　７じいじさん
　８ゆういちさん（山口で合流）
　※ホテルの部屋が無くなったので締め切ります。


☆「合宿」あつさん名古屋マンションお泊り見学会
　2,3日（火,水）
　参加予定（定員１０名）
　１あつさん
　２わたくし
　３たくみさん
　４たかぱぱさん
　５ぐっちーさん
　６かこちゃん（女性）


７月一覧
4日（月）15時「見学会」むーさん牟佐戸建アフター＆お茶
8日（金）12時半「見学会」かこちゃん西大寺倉庫＆ランチ
11日（月）15時半「視察」玉野市奥玉20万,90万戸建＆お茶
12日（火）12時「見学会」ジェームスさん水江平屋アフター＆ランチ
13日（水）15時「視察」東区升田戸建＆お茶
15日（金）15時「視察」御幸町25万円戸建＆お茶
延期・19日（火）12時半「視察」南区奥迫川戸建＆ランチ
20日（水）12時半「視察」備前市東片上戸建＆ランチ
22,23日（金,土）「合宿」まっきーさん山口物件お泊り見学会
25日（月）15時半「視察」玉野市奥玉美邸？＆和田戸建＆お茶
26日（火）15時「視察」邑久町古民家？＆お茶
27日（水）12時半「視察」児島通生0円？戸建＆お茶

８月一覧
2,3日（火,水）「合宿」あつさん名古屋マンションお泊り見学会

９月一覧
10,11日（土,日）「セミナー他」波乗りニーノさん出版記念


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


最近、不動産のTwitter界隈で話題になった本があって


個人的に興味を持ってたんですけど


たまたまOCさんに会った時に、彼も絶賛していたんで


その場で注文しましてねー





その本がこちら。

銀行員だった大家が教える！　不動産投資 融資攻略バイブル [ 半沢大家 ] 価格:2,200円 (2022/7/19 10:30時点) 感想(0件)

銀行員だった大家が教える！
不動産投資　融資攻略バイブル



タイトルだけですでに面白そう(^^♪





融資いうのは半ばブラックボックスというかね...


外部にはわからないことだらけ...





融資についてブログに書いたこともあるし


直接聞かれることもちょいちょいあるんだけど


実際に、銀行内部に在籍したことはないので


自分の経験談とか、担当者から聞いた話とか


貸す側の事を考えたときに想像できることとかを


書いたり、話したりする程度でね。






例えば、実体験、実感として思うのが




「お金の無い人には貸さない」


　５００万円持ってる人に５００万円は貸せても

　貯金０の人にいきなり５００万円は貸せんでしょ。

　貸す側としてはその人の資産背景は重要。

　ある程度預貯金がないと、スタートラインにも立てんよね。





「大家の経験が無い人には貸さない」


　昔はそうでもなかったんだけど

　それで融資した結果、やっぱり焦げ付く人が多いんじゃないのかなー...

　最近は経験０の人にはかなり厳しい状況だよね...

　貸す側からしたら、経験・実績のある人の方がいいもんね...
　

　これからの人と、いまのわたくしのどちらに貸すか言うたら明白よね。





「法人で借りるなら、３期分の決算書がほしい」


　個人の実績と含めて考慮してくれることはあるけど

　決算書３期分を求められることが多いんよね。

　ということは、３期ちゃんと運営できていれば

　それなりに事業が運営できてるとして認めてくれるんだと思う。





「赤字だと貸しにくい」


　節税に走って、利益を圧縮するパターンもあるんだけど

　貸す側としては、「赤字」より「黒字」のほうが

　安心感を持って貸せるんだろうと思うから

　なるべく利益の出ているきれいな決算書を維持するといいと思う。

　当然、法人税は多く払うことになるんだけど...

　銀行は、そういうの好きな感じするんよねー

　「法人税」を多く収めるいうことは、「利益が出ている」ということで

　「利益が出ている」ということは、業績がいいってことだからね。
　

　法人を持っているのに、個人で多く納税したところで

　法人の業績や評価には変わりがないと思うんで

　個人の納税額は減らして、法人の納税額を上げたほうがいいと思う。


　例えば、個人１００、法人１００で払っているんなら

　個人３０、法人１７０のほうが法人の評価にはいいと思うな。


　お金を借りやすくすることにフォーカスするなら

　そういう戦略のほうがいいと思うな。





「知らない人、取引のない人には貸しにくい」


　いきなり訪問してきて「お金貸してください」って言われても

　あなたは何者？なんでうちにきたの？

　なんて疑念から入るもんだと思います。


　あっちこっち断られてやってきたんじゃなかろうか？

　とか、初対面ではいろいろ勘繰ると思うんですよね。



　不動産屋の店頭にいたときも

　最初はその方の情報を集めるところから入ったもんです。

　会話の中で、さりげなく勤め先のことを探ってみたり

　家族のことを探ってみたりをします。

　
　勤務先があれば収入もあるはずだし

　家族がいれば保証人や身元引受人の確保もしやすいしね。



　そういうことを考えたら

　誰かに紹介してもらうのがいいんだろうし

　買えない時期でもコツコツ積立したりもいいんだろうし

　何かしらの爪痕を残しておくのがいいと思うんよね。


　できればサラリーマンの給料の振込先にしておくとか

　すでに入っている家賃の入金先にしておくとかも。


　自分が付き合うべき銀行はどこか？

　大手都市銀行？

　第一地銀？

　第二地銀？

　信金、信組？


　お金を借りる予定もないところにお金置いててももったいないよね。


　買えないときでも、将来の融資に向けた動きは取れるんよね。





「銀行員もサラリーマン」


　いつもいろんな目標に追われてるっぽいです(^^;

　３末と９末が半期ごとの〆で、いろいろ頑張ってます。

　定期を頼まれたり、金融商品の購入を頼まれたり(^^;


　でも、一番の中心はやっぱり貸し出しでしょう。


　金利収入が一番の肝なんで、銀行員もお金を貸したいはずなんですよね。


　そのためには、まず上司（支店）を突破しないと。


　突破するための材料をこちらで提供してあげないといけないんよね。


　それがコツコツとか普段の積み重ねなんだけど

　目標の〆が近いのに、目標を達成できていないなんて時は

　こちらとしては大チャンスだと思うね。


　審査の時間があるからギリギリいうわけにはいかんけど


　タイミング見て持ち込んだら有利に働くことがあると思うな。





いろいろ書いたけど、


もちろん物件がある程度の基準を満たしておく必要はあるんだろうけど


相手、銀行員は「人」なんよね。



その担当者の上司も「人」なんよね。





人がどう人を口説くか。





こちらの地道な活動や、熱意や力量を


どう相手に伝えるかなんだと思うんですよね。





なんてことを、わたくしの経験や想像の範囲で


書いたり話したりしてきましたけども


この本には、銀行印目線でリアルに詳しく書いてありましたよ。




やっぱり、現場経験のある方は説得力がありますねー




ある程度知識がないと難しいかもってところもありましたけど


特に、初級者、中級者あたりの人は必読かと思います。





ただ、そんな著者、半沢大家さんであっても


１号　新築AP
２号　新築AP
３号　新築AP
４号　新築AP
５号　中古AP
６号　新築AP



こういうラインナップなんですよね...


しかもこれらを２〜３年ほどで、なんですよね...




要は、それなりの属性、自己資金が用意できたという反面


基準を満たす中古が手に入りにくかったんじゃないかと思います。




お得な中古アパートを探している人には


かなり厳しい状況じゃないでしょうかね...




いまの市場で新築で殴り込みをかけるのは


建築費にしても、ライバル状況、将来性にしても


いろいろ難しいと思いますけど


安い土地が仕込めれば、融資上はかなり有利です。




この本を、今後の戦略に役立ててほしいと思いましたね。




おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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