岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
　R4(22).2.28(49歳) 法人へ所有権移転
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H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末 解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築　※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入　※自販機
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１、自販機
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１、自販機
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...
　R4.1.26 もりてるさん譲りました(^^;

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
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R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
　R4.3月 ドンペリさん＆バナナさんにサブリース開始
　ドンペリさん2万円,バナナさん2万円,岡山大家1.6万円

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古解体　(R4.1.14解体）
　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;
　R4.2月 倉庫化して賃貸と売買で募集開始

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円　※電柱１
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳)　中区平井
☆物件40号　中古購入　26.16坪＆ボロ家　25万円
　売り急いでいたので買いました...
　売買契約書すらないです...
　R4.4.22 K本さんに譲りました(^^;

R3(21)年12月10日(49歳)　北区富原
☆土地10号　土地購入　214.21坪　30万円
　入札にしたけど誰も買わないので買いました...
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R4(22)年2月14日(49歳)　倉敷市三田
☆土地11号　土地落札　公売で 911,119円 19.8坪 坪4.6万円

R4(22)年2月28日(49歳) 　津島東　※個人名義から法人へ所有権移転
☆物件41号（元個人2号）中古平屋 2LDK 57�u積水

R4(22)年5月1日(49歳) 　玉野市田井
☆ｱﾊﾟｰﾄ14号　中古契約　2K6戸 122坪 600万円
　誰も買わないので...



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%

　R4(22)年3月7日（契約）　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　1000万円 77.58坪
　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　満室想定表面19.8%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「飲み会」駅元町 とりでい西口店 4,000円（税込）
　 6日（金）19時
　参加予定（定員１０名ぐらい）
　１かたへいさん
　２やなぎさん
　３いさむさん
　４いせきさん
　５わたくし
　６ぐっちーさん
　※締め切りました。


☆「飲み会」奉還町 Ryoutei(リョウテイ) 4,500円（税込）
　 7日（土）19時
　参加予定（定員１４名ぐらい）
　１わたくし
　２ＴＫさん
　３ＨＴさん
　４りんしょ〜さん
　５あつおさん
　６よーすけさん
　７yazinさん
　８しいたけさん
　９タマさん
　10麒麟さん
　11よっさん
　12たくみさん
　13やまさん
　14Ｋ本さん
　※満席になりました。


５月一覧
3日（火,祝）12時半「見学会」よーすけさん児島田の口〇〇万円戸建ビフォー＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　　＆みしばさん玉原戸建アフター＆お茶
6日（金）19時「飲み会」駅元町 とりでい西口店 4,000円（税込）
7日（土）19時「飲み会」奉還町 Ryoutei(リョウテイ) 4,500円（税込）
9 日（月）11時半「視察」児島戸建＆ランチ
13日（金）12時半「見学会,視察」Ｔ田さん宮浦戸建トレジャー＆ランチ＆
　　　　　　　　　　　　　　　　牟佐戸建＆お茶


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


５月４日で５０歳になりましたけども


５０歳０日も５０歳１日もなんも変わらんですね(^^;





まぁそんなもんです。




１日２日じゃ特に変化は感じないけども


良くも悪くもどんどん時間は経過してますからね...





人生（時間）をどう積み上げていくか...


詰まるところ、時間の使い方ですよね...





それをひとりの時間で積み上げていくのか


自分の２４時間以外にも自動的に積み上がる仕組みを作っておくのか...





「時間の運用」とでも言いますかね。





ある程度は計画的に、そして継続的にできれば


５０歳１日目より、５０歳１カ月目や２か月目なら


いくらか差が見えてくるもんですよ。





とはいうても、大したことしてませんけども(^^;






今日は住宅ローンアドバイザーの更新をしたり






賃貸不動産経営管理士の更新手続きもやっと開始(;・∀・)




普段、あまり家にいないので


こういう時にやっておかないと...





あとは片付けですね。


物件が増えると関係ファイルも増えましてね...




賃貸契約書とか追加でしまうものも出てくるし


必要に応じて出したり入れたり...




何かと書類が散乱しますけども、ようやくまとまりました。









みなさんはどうやって分けてるんでしょうね？？





わたくしは、権利書関係は燃えても困るし、


随分嵩張ってきたので


「出資証券」とかと銀行の貸金庫に保管していますけども



基本的には「物件別のファイル」にしています。


買ったときの書類とか、賃貸関係のものですね。


建てたときの設計図書的なものは別に置いていますけど。






「物件別ファイル」とは「別のファイル」を作って保管しているものもあって


「火災保険」がそうですね。


「火災保険の証券」はまとめてひとつのファイルにしました。


ついでに自動車保険と生命保険も入れていますが


そのほうが探しやすいなと思って。





あと「返済予定表」。


これもひとつのファイルにまとめていますね。



銀行に求められることがあるので


１冊になっていたほうが便利かなと。





数が増えてくるとそういう管理も手間ですよ(-_-;)






ついでにいろいろ捨てたりもしましたけども


懐かしいものが出てきまして。





これ、わたくしのサラリーマン晩年の給与明細(^^;


※クリックで大きくなります。




この頃は、店長のひとつ上の課長級で


全店の集客を担う部署の責任者でしたね。


４０歳でした。





総支給４２万円...





いま思うと


あれだけ命（時間）を削りながら、しょーもない額ですなww





基本給はたったの１３万円ww





で、みなし残業手当１７万円www





あほほど残業があるから


こういう出し方でごまかしてるんですね〜


ほんとはもっと残業してるけどww





いうても、業績を他より上げようと思ったら


どうしても人より多く仕込みをしないといけないからね...




誰に言われるでもなく、


死んでもおかしくないレベルの残業を


自主的にやってたのがいま考えると恐ろしい...




業績を上げたところでほとんどが会社の利益になって


個人には大して反映されないからね...



あほな上司のクソな論法で


冷や飯喰わされたこともありますもんね。





自分の命（時間）をかけて、総支給４２万円なんて


ほんとバカバカしいことをやってもんです...




時給換算したら１０００円以下ですよ...





己の「命の価値」はそんなもんか？？






お金だけで見るとそんな風にも思えますけども


いまとなっては


その時の経験や、得た知識が大いに役に立ってるわけですからね。





少ないながらもお金もらいながら、何か学べると思えば


それはそれで自分の人生にとってはいいことでしょう。





自分の人生にとっては


きっと必要な時間だったんでしょう。






このあたりは良くも悪くも一種の「洗脳」ですよね...


ちょっと言葉はきついかもしれませんが...





馬車馬のように働かせるように従業員を仕向けたり


学ぼうと思って自ら仕向けたり


いつか社畜から脱出しようと自ら仕向けたり...





誰かに「洗脳」されるか、自分で自分を「洗脳」するかの違いでね。





なんらかの「考え」があって身体が動くわけですから


その「考え」をいい方向にすればね。






実は、わたくしもみなさんを「洗脳」しようとしてるんですよww



「いつか大家になりなさい」

「資金が少ないならまずは安い戸建を買いなさい」ってww




何人もの人が「洗脳」されちゃいましたね〜ww





人間、要は「考え方」の問題だけなんですけどね。





なかなか踏み切れない人は


サラリーマンの洗脳 ＞ 大家の洗脳


で、わたくしの洗脳力？が負けてるだけですね(^^;







しかし、この給与明細。


なんやかんや引かれてますね...






健康保険　２０,５６１円
介護保険　　３,１７８円
厚生年金　３４,３７０円
雇用保険　　２,１００円
計　　　　６０,２０９円


なかなかの額ですよね...


これが毎月となるとね...




これらがどういう計算でこの額になっているのか？

サラリーマン辞めて独立したらどうなるのか？




そんなことも考えておいたほうがいいと思いますよ。


意外な事実が見えてくると思います。





これに

所得税　　９,８８０円
住民税　１６,３００円
計　　　２６,１８０円



普通はもう少ししますよね？？



覚えていないですけど、


すでに物件をいくつか持っていたので


たぶん損益通算で前年の所得税が少ないんじゃないかと...




昔は、ふるさと納税も積極的にやってましたねー


いまはするメリットが無くなりましたけど(^^;





で結局、手取りが３３３,６１１円ですわ...






この頃からいうたら１０年経ちますけども


ほぼこの額のままいまもサラリーマンやってたら


いまごろどうなってるんでしょうかね...





上司と合わなかったので昇進昇級はなさそう(^^;



なんぼかは物件も増えたかもしれませんけど


いまとは程遠いでしょうし


大家仲間とも出会えてなかったでしょうしね...





なんでもやってみんと結果はわかりませんし


もっといいやり方もあったんでしょうけど


やってみてよかったと思っていますよ。




何もせず５０歳を迎えてたら


いまごろいろいろ後悔してたんじゃないかなー...





おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


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