岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

H18(06)年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21(09)年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21(09)年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
----------
H23(11)年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24(12)年1月(39歳)　ブログ開始
H24年(12)4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24(12)年9月(40歳)　中区門田本町　
☆物件6.7号　戸建２棟新築　※電柱１
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
----------
H25(13)年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26(14)年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%
　R2.9末 解体
　R3.10 冷凍車の荷台コンテナを配置して倉庫の賃貸化に変更

H26(14)年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
----------
H27(15)年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27(15)年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築　※電柱２
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28(16)年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築　※自販機
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
　テナント　藤原洋菓子店

H28(16)年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28(16)年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
----------
H29(17)年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入　※自販機
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29(17)年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29(17)年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30(18)年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入　※電柱１，看板１、自販機
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30(18)年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で。

H30(18)年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30(18)年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30(18)年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　物件26,27.28号(kakurega1.2.3)の新築用地に

H30(18)年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30(18)年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円　※電柱１、自販機
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
----------
H31(19)年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31(19)年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31(19)年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1(19)年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1(19)年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1(19)年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから。

R1(19)年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1(19)年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
----------
R2(20)年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2(20)年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2(20)年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築　※電柱３
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室
　kakurega1.2.3と命名

R2(20)年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2(20)年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　ｱﾊﾟｰﾄ12号新築用地に。

R2(20)年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円　※電柱１
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...

R2(20)年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R2(20)年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2(20)年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの...
----------
R3(21)年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件。
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3(21)年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったのでとりあえず引き取る(^^;

R3(21)年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入(R3.9.10解体）
　78.65坪 1000万円 1K10戸　※電柱４
　10戸中2戸だけ入居。
　ｱﾊﾟｰﾄ13号新築用地に。

R3(21)年6月15日(49歳)　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで...

R3(21)年6月20日(49歳)　北区宿本町
☆物件37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで土地が死んでたんで狙ってました(^^;

R3(21)年10月20日(49歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ12号　新築
　ガレージハウス３戸「ヒミツキチ」と命名

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市八浜
☆物件38号　中古購入　23坪＆ボロ家 40万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年10月29日(49歳)　玉野市奥玉
☆物件39号　中古購入　72.1坪＆古民家 10万円
　誰も買わないんで買いました(^^;

R3(21)年11月26日(49歳)　中区平井
☆物件40号　中古購入　26.16坪＆ボロ家　25万円
　売り急いでいたので買いました...
　売買契約書すらないです...

R3(21)年12月10日(49歳)　北区富原
☆土地10号　土地購入　214.21坪　30万円
　入札にしたけど誰も買わないので買いました...



共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2(20)年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機

　R2(20)年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。

　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却

　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいなのに...満室想定表面14.5%


R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円

　R3(21)年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


**********************************************************


人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

-----

＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」ＯＣさん村４号戸建アフター＆お茶
　22日（水）16時
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２わたくし
　３しいたけさん
　４ひろさん
　５Ｏ幡さん
　６よしみんさん（女性）
　７まゆさん（女性）
　８じいじさん


☆「忘年会１」北区平和町（１２名で予約中）
　22日（水）19時
　参加予定（定員１２名）
　１わたくし
　２ぐっちーさん
　３ＤＤＭさん
　４Ｏ幡さん
　５Ｙ崎さん
　６しいたけさん
　７タマさん
　８やなぎさん
　９ひろさん
　10わっきーさん
　11fujiさん
　12モモさん
　13よしみんさん（女性）
　14じいじさん
　15Ｋ本さん
　16たかぱぱさん
　17Ｓさん
　18Ｔ本さん
　19ジャングル大家さん
※多すぎても微妙なのでここらで締め切ります(^^;


☆「見学会」はぴりたさん鶴形新築完成見学＆ランチ
　23日（木）13時
　参加予定（定員１０名）
　１はぴりたさん
　２はぴりたさん奥さん（女性）
　３そうさん
　４わたくし
　５しんやさん
　６ぐっちーさん
　７こーへーさん
　８みしばさん
　９やなぎさん
　10３Mさん
　11ひろしさん
　※満席になりました。


☆「視察」北区牟佐戸建＆お茶
　23日（木）16時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２しいたけさん
　３よしみんさん（女性）


☆「見学会」ヒミツキチ完成＆お茶
　24日（金）15時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２そうさん
　３ぐっちーさん
　４摂津屋さん


☆「忘年会２」北区本町（８名で予約中）
　31日（金）18時
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２ドンペリさん
　３りんしょ〜さん



１２月一覧
1日（水）12時半「体験会」わたくしの八浜倉庫？内部解体工事体験＆ランチ
1日（水）16時「視察」玉野市玉原戸建＆お茶？
3日（金）12時半「見学会」りんしょ〜さん赤穂４号,10号＆ランチ
3日（金）16時「見学会」yazinさん備前戸建＆お茶
6日（月）12時半「見学会」ぐっちーさん益野戸建アフター＆ランチ
6日（月）15時「視察」古都南方ガレージ付き戸建＆お茶
7日（火）12時半「視察」児島下の町戸建＆ランチ
8日（水）12時半「視察」北区門前古民家＆ランチ
8日（水）16時「視察」北区庭瀬戸建＆お茶
9日（木）11時「体験会」ヒミツキチシャッター番号書き＆ランチ
9日（木）15時半「視察」長船戸建＆お茶
11日（土）10時半「視察」玉野市迫間AP＆ランチ
13日（月）12時半「見学会」まゆ弟さん藤田戸建アフター＆ランチ
14日（火）15時「視察」関西町戸建＆ランチ
15日（水）12時半「見学会」よっさん神田町AP30年入居者退去後＆ランチ
16日（木）15時「体験会」ヒミツキチシャッター番号書き＆お茶
19,20（日,月）「遠征」おマンデイ会in愛媛　道後温泉！雑談会！
22日（水）16時「見学会」ＯＣさん村４号戸建アフター＆お茶
22日（水）19時「忘年会１」北区平和町（１２名で予約中）
23日（木）13時「見学会」はぴりたさん鶴形新築完成見学＆ランチ
23日（木）16時「視察」北区牟佐戸建＆お茶
24日（金）10時〜「忘年会昼の部」ヒミツキチでのんびりと
24日（金）15時「見学会」ヒミツキチ完成＆お茶
31日（金）18時「忘年会２」北区本町（８名で予約中）



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


今日は「ヒミツキチ」のシャッターペイント...


が、今度は雨で再延期...




どっちにしても


１５時半から固定資産税の建物調査の予定を入れていたので


結局は現地に行かねばなりませんでしたけども...





しかし、いつか塗れる日がくるんでしょうか？？(;・∀・)







そういえば、また当選しちゃいましたよ(;・∀・)




これ。






毎年恒例のビックカメラのお年玉企画なんですけどね。




特にほしいってわけでもないんだけど


３つまで指定できるってんで


とりあえず２つ選択。

・Airpod Pro
・Apple Watch(GPS+Cellular)




で、もうひとつ...


うーん...


特にないよな〜...




まぁニンテンドースイッチでも選んどくか...

・スイッチお年玉スポーツセット




どうせ当たらんし。







いうたら当たるんよな〜(;'∀')


しかも第三候補がな...





これでニンテンドースイッチは


ジョーシンで２度、ビックカメラで１度の３度目...



一度目の当選
2020年05月26日　ニンテンドースイッチ
2020年05月31日　いろんな発想。


二度目の当選
2021年10月15日　単発の利益と継続的な利益。
2021年10月17日　悩みの種が到着...




一度目はすえちゃんにプレゼントして


二度目の有機EL版は娘たちの圧力に負けて開封...


三度目はどうすりゃぁ？？




ちなみに、以前当たった


プレステ５は、どんどん物が置かれ物置化してます...






さて、今日は１３日にお邪魔した


まゆ弟さんの藤田の戸建のお話し。





ここは弟さんの２号物件だそうで


５月に工事中を見せてもらったんですけど


まだ記事にできてなくてですね(;´Д｀)





ネットに出ていたのを指値が通って


そこそこお買い得レベルにまだなっていました。




しかし、古くて安いですから


モノ的にはよくある感じですわね...






中も同様...













まぁどこまでやるかですわね〜




いつもながら難しい問題ですが...





場所も場所なんで、


曲りなりでも駐車場を作るとして...


室内をどうするか...




それでも普通レベルにすれば


４万円前半は間違いないですけどねー





っていう物件が完成したわけです。





で、こんな感じに。





おー。雰囲気いいじゃないですか〜(^^♪




曲がりなりにも車の横付けもできる(^^;







案内した時の第一印象って大事でね。


外を塗ると一気に若返りますよね。





もちろん塗ったのは正面に近いところだけ(^^;






これ、自分たちで塗ったんだって(^^;




でも、これで充分なんよねー





玄関周りもいい雰囲気よね。





このあたりも数千円だそうで。




見せ方、雰囲気作りいうのは大きいよね。


外部のステージングよな。






玄関入ってからも良かったよー








天井も自分たちで貼ったそうな。





一枚一枚オイルステインで塗ったんだって(^^;




その奥の部屋。





さらに奥の増築部分。








いいですねー


天井の合板もいいですよねー




じいじさんとこの真似をしたそうです(^^)




人の事例を見るというのは


経験値を高めるには手っ取り早いよね。





なんかねー


全体的に色使いがいいんよねー














和室はゴザなんだけど雰囲気はいいよ。








照明器具の効果もあるよねー


普通のシーリングライトじゃそうはいかんからね。





２階はどうかなー





おー、階段も。





こういう細かいところも大事よねー




部屋はバッチリ。










建具も塗ってるよ。






ここでも色使いや照明効果があるねー





ほんと素晴らしいですよ。


ＤＩＹで工事代は８０万円ぐらいだそうで。





よく見るとムラがあったりもするんだけど





この部分は後付け。





１００均で買って塗って貼ったんだってー




芸が細かい(^^;


でも、これだけでドアのグレードが上がった感じするよね。





冒頭で、普通の直しなら４万円前半と書きましたけども


これで本人希望は５.２万円。




１万円高はちょっと高すぎると思う？





でも個人的には


「この仕上がりだったら充分狙えると思うんよねー」




って話ししたんだけど


もうそれで申し込みが入ったんだって(^^♪





もちろんタイミングもあるし


戸建の希少性とか、


清潔感のある色使いとか、


いろいろ要因はあるにしても


普通の仕上げではこうはならんかったよな。





上手に仕上げた好例だと思います(^^)v




ちなみに同居の親御さんは高齢だそうです(^^;




おしまい




タマさんの古民家を使った番組の動画です。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





人気ブログランキング
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです






大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com


















ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則 新品価格 ￥1,620から (2019/9/24 09:06時点)

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! 新品価格 ￥1,674から (2019/9/22 08:19時点)

100万円以下の資金で夢ツカモウ! 「家賃収入」でセミリタイアして「世界1周」旅行に行く方法! 新品価格 ￥1,674から (2019/9/22 08:19時点)

空き家・空き地のご相談は↓↓↓



半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました