岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年4月30日(48歳)　契約　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月4,000円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年5月11日(49歳)　契約　北区宿本町
☆戸建37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」笠岡市北木島無料戸建＆北木島観光
　10日（木）11時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２じいじさん
　３じゅんこさん（女性）
　４Ｍさん
　５りんしょ〜さん
　６Ｄさん
　７Ｎ村さん奥さん（女性）
　８ＨＴさん
　９なおとさん
　10Ｆ木さん
　※満席になりました。


☆「見学会」Ｍ本さん厚生町区分ビフォー＆ランチ
　11日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１Ｍ本さん
　２わたくし


☆「見学会」まゆさん津島東戸建ビフォー＆ランチ
　12日（土）12時
　参加予定（定員１０名）
　１まゆさん（女性）
　２わたくし
　３バナナさん
　４しっしーさん
　５てつさん
　６むーさん（女性）


６月一覧
1日（火）12時「見学会」
　共同購入５号妹尾平屋シロアリ駆除後＆ランチ
3日（木）12時「視察」
　玉野市田井戸建３戸？＆ランチ
4日（金）12時「見学会」
　DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー＆ランチ
5日（土）12時「見学会」
　いなせさん奥田西町平屋退去後見学＆ランチ
5日（土）15時半「見学会」
　yazinさん神崎全空きアパートビフォー＆お茶
10日（木）11時「視察」
　笠岡市北木島無料戸建＆北木島観光
11日（金）12時「見学会」
　Ｍ本さん厚生町区分ビフォー＆ランチ
12日（土）12時「見学会」
　まゆさん津島東戸建ビフォー＆ランチ
14日（月）12時「見学会」
　まっつーさん１号,２号ビフォー＆ランチ
15日（火）15時「視察」
　北区三野戸建＆お茶
16日（水）12時「視察」
　西大寺中130万円戸建＆ランチ
18日（金）12時「視察」
　津山市戸建＆美咲町戸建＆ランチ
19日（土）12時「見学会」
　長船サブリース案件完成＆ランチ
21日（月）12時「視察」
　総社市戸建＆田んぼ300坪＆山林1500坪＆ランチ
22日（火）12時「視察」
　妹尾戸建＆ランチ
24日（木）12時「見学会」
　じゅんこさん大安寺戸建＆ランチ
25日（金）12時「見学会」
　じょーさん玉野全空きAPアフター＆
　山の上戸建アフター＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


前回、学生さんなんで４年は入ってくれると信じて


３月日割フリーレント
４月フリーレント
５月フリーレント
広告料３か月



と、大盤振る舞いした中庄のアパート１０号。


関連記事
2021年03月22日　４年入ってくれると信じて...





学生物件ってこの３月を逃すと、下手したら１年空くんで


「まぁひとつでも詰めとこうかー」


ってことでの大盤振る舞い。





ってこともありますが、


実はこの大盤振る舞いにはもうひとつ大きな目的が。





そう。不動産屋さんへのアピールです(^^;






この時決めてくれた不動産屋さんは


わたくしが不動産屋に勤めていた時からの付き合いで


二代目の現社長さんをよく知っていて


中庄方面の物件があるときは


ちょいちょいお世話になっています。




昔、不動産屋で働いていた経験はかなり大きくて


当時の知り合いの同年代や年下の方が


今では二代目社長になったり


独立開業して活躍しているので


いろいろ助かってるんですよねー(^^;




それだけ歳を取ったってことなんですけども(-_-;)




で、ここの現店長さんとも顔見知りなんですけど


自社の管理物件を差し置いて決めてもらうには


やっぱりそれなりの条件は見せんといけんわけです...




管理をこのA社に変えるのが一番手っ取り早いんだけど


いまの管理会社Bは前オーナー時代からの継続で


わたくしはそのB社とも懇意なので


ばっさり変えるわけにもいかない...




B社はちょっと遠いのでここの管理に適しているとは思わないけど


実際、ここのこともよく理解してるし


ここの部屋の入居も決めてくれていて


さらに植松も決めてくれてたりもするからね(^^;




どっちにも儲けてほしいけど


こっちも入居者してほしいからB社以外にも


中庄界隈で力のあるA社にも頼みたい...




知り合いが多いとそれはそれで悩みもありますな(>_<)





で、大盤振る舞いで


「ここのオーナーは融通が利く」


と思ってもらえたらいいわけなんですけども


その効果？がまたもや発動(^^;





まだふたつ空いてて


「コロナもあるし、来年までしかたないか...」


ぐらいに思っていましたけど


地元から通っている学生さんの部屋探しを


ここに連れてきてくれましたー(≧▽≦)





もちろん、なかなか条件は厳しいですよ〜(^^;





「２階ですけど、２千円ぐらい下げてもいいですかね？」

「はいはい、どうぞ(^^;」

「家具家電付けてあげたいんですけど？」

「はいはい、どうぞ(^^;」

「７月入居なんですけどフリーレントもつけていいですかね？」

「はいはい、どうぞ(^^;」




・敷金０、礼金０
・家賃２千円ダウン（２.８万円）
・冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ（５〜６万円）
・フリーレント（７月、８月）（５.６万円）
・広告料３か月（８.４万円）




なかなかのもんじゃろ〜？？ww


家賃２.８万円取るのに


７カ月分（２０万円）ぐらいは吐き出すんよ(;・∀・)





こんな時期に決めてくれるのはありがたいけど


単価の低いどこにでもあるような物件は


こういう目に遭いやすいわな(^^;


学生だからまだいいけど。





だからここのもうひとつの空き部屋に


少々床が鳴る程度で１５万円もかけたくないわけ(^^;


関連記事
2021年05月02日　実際に確認してみてからじゃなー
2021年05月07日　とりあえず工事はなしで。

関連カテゴリー
アパート10号の話し




それで、


「１５万円もかけんでも少し家賃下げたら決まるんじゃね？」


って、３千円ダウンの２.５万円で募集してもらってたんだけど


今度は管理会社のB社が連れてきてくれましたわ(*´▽｀*)





なー、やっぱり決まるじゃろ？





世の中には安さ重視の人もたくさんいるんだから...





３千円下げたら、年３.６万円減るけど


まだ使えるものを


わざわざ１５万円もかけて直さんでもよろしいがー





そりゃ直すほうがいいに決まってるし


転売を視野に入れてたりするなら


少しでも高い家賃で入れたほうがいいけどさー


客付けいう観点でいえば


せんでいいこともたくさんあるってことです。





ほんまどこにお金かけるか難しいところよね(>_<)





ということで、中途半端な時期でも


どうにか満室になりました。


ありがとうございましたm(__)m





おしまい





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