とりあえず工事はなしで。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳) 北区東島田町
 (H27.2.6 1,850万円売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月(37歳) 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月(37歳) 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月(39歳) 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年1月(39歳) ブログ開始
H24年4月(39歳) 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月(40歳) 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳) 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込39.6円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳)  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円 R2.9末 解体
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日(42歳) 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳) 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳) 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳) 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳) 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築
 設計・施工・管理 岸本建設株式会社

H28年9月(44歳) 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.7円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日(44歳) 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日(44歳) 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳) 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築
 設計・施工管理 スケール建築設計室

H29年6月(45歳) 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込23.1円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳) 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日(46歳) 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日(46歳) 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日(46歳) 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.8円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳) 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日(46歳) 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日(46歳) 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日(46歳) 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳) 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳) 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.8円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳) 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日(47歳) 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日(47歳) 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳) 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳) 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日(47歳) 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日(47歳) 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年3月31日(47歳) 完成 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築
 設計・施工管理 川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳) 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 (R2年10月22日1〇〇〇万円で売却)
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳) 北区奥田西町
☆アパート9号 中古購入(R2.11.1解体)
 49.52坪 1000万円 1K4戸&店舗4戸...
 
R2年7月16日(48歳) 北区宿
☆物件32号 中古購入 150万円
 不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
 どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳) 中区平井
☆土地8号 土地購入 42.99坪 70万円 坪1.6万円
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳) 倉敷市中庄
☆アパート10号 中古購入 130.2坪 4300万円
 H10年築 1K 14戸 満室表面12%ほど
☆太陽光8号 11kw 40円(税込44円)
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳) 備前市東片上
☆物件33号 中古購入 108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳) 倉敷市串田
☆物件34号 中古購入 75.88坪 19.8万円
ジャングル&残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳) 倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号 中古購入 76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳) 北区宿本町
☆アパート11号 中古購入 78.65坪 1000万円 1K10戸
 10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス3戸新築。

R3年4月30日(48歳) 契約 備前市穂浪
☆土地9号 土地購入 19.71坪 40万円 坪2万円
 月4000円でP1台賃貸中。
 不動産屋さんがノルマに困ってたんで
 引き取ってあげました(^^;



共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)

 R2年2月17日 総社市溝口
 ☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
  場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%

 R2年10月8日 北区京山
 ☆共同購入2号AP 中古購入 1500万円 49.24坪
  1口50万円 18人34口集まったので追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  表面9.6〜11%程度を想定。出口が楽しみな案件。

 R3年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号戸建 中古購入 560万円 80.72坪
 ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

 R2年12月21日 北区西辛川
 ☆共同購入3号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
  昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
  当面は賃貸で運用。
  時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

 R3年3月22日 南区妹尾
 ☆共同購入5号戸建 中古 760万円 50.78坪
  昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
  出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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<イベントのお知らせ>
☆「見学会」西辛川共同購入3号戸建完成&ランチ
 8日(土)12時

 参加予定(定員10名)
 1わたくし
 2ゆういちさん
 3あゆはこさん

 
☆「見学会」なおとさん中区関アパート&浜土地&ランチ
 10日(月)12時

 参加予定(定員10名)
 1なおとさん
 2わたくし
 3ジェームスさん
 4かおりんさん(女性)
 5モモさん
 6K本さん
 7はぴりたさん奥さん(女性)
 8みきさん(女性)
 9OKOさん
 10しいたけさん
 113Mさん(女性)
 12
 13
 14
 ※増枠しました。 


☆「見学会」norikoさん神田町戸建アフター&ランチ
 11日(火)12時

 参加予定(定員10名)
 1norikoさん(女性)
 2わたくし
 3オタさん
 4児島大家さん


☆「見学会」りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー&ランチ
 13日(木)12時

 参加予定(定員10名)
 1りんしょ〜さん
 2わたくし


☆「見学会」まゆ弟さん南区藤田戸建&ランチ
 14日(金)12時


5月一覧
1日(土)12時「見学会」
 fujiさん北区南方戸建アフター&
 中区湊戸建アフター&ランチ
1日(土)16時「見学会」
 じいじさん三田平屋DIYアフター&晩御飯
3日(月,祝)12時「視察」
 北区島田本町AP&ランチ
7日(金)11時「見学会」
 かおりん津島本町4号戸建&ランチ

8日(土)12時「見学会」
 西辛川共同購入3号戸建完成&ランチ
10日(月)12時「見学会」
 なおとさん中区関アパート&浜土地&ランチ
11日(火)12時「見学会」
 norikoさん神田町戸建アフター&ランチ
13日(木)12時「見学会」
 りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー&ランチ
14日(金)12時「見学会」
 まゆ弟さん南区藤田戸建&ランチ
18日(火)12時「見学会」
 ロバートS田さん御幸町戸建アフター&ランチ
25日(火)10時「視察」
 県北ツアー3軒視察
  11時 高梁市津川 無料の倉庫&
  真庭市湯原温泉 店舗兼住居&
  吉備中央町岨谷 無料の戸建&ランチ
27日(木)12時「見学会」
 ayakoさん西大寺南戸建&
 ayakoさん邑久郷戸建&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はやっと中庄アパート10号の続きに戻って(^^;


関連記事
2021年04月23日 役所回り
2021年05月02日 実際に確認してみてからじゃなー
2021年05月04日 自分と大きく価値観の違う人や物




見積もりを見たものの


ほんとにそのまま工事してえぇんかな〜??って話しね(^^;



106号  89,650円
無題.jpg


103号 232,320円
1.jpg




ってことで、まずは安いほうの106号


おーおー、チラシが散乱しとるがな...

IMG_8392.JPG








しかし、かなりきれいじゃがΣ(・□・;)

IMG_8395.JPG

IMG_8400.JPG

IMG_8393.JPG

IMG_8394.JPG




パッと見、美装だけで充分じゃけどな...




まぁ細かいところはしかたないとして


トイレと洋室のクロスは


安い戸建なら絶対スルーじゃな(^^;



まぁ管理会社にも仕事出しとかんといけんからな...





とりあえずチラシを片づけて...





問題の103はどうかな...





って、カギがないじゃん??(;・∀・)




あら〜??キーボックスに2部屋入れてるってことだったけど...


...


...



各部屋に付けてるのかな??


ありゃ〜??ないな〜??




うーん...




まさかカギ開いてないよな?...




がちゃ。




開くじゃん!?


おいおい。そりゃいけんじゃろ...





とりあえず見てみるか...

IMG_8401.JPG



へー、ちょっと間取りが違うんだ...


このタイプは今回初めて見たわ(^^;




しかし、こっちもきれいよな〜(;・∀・)

IMG_8406.JPG

IMG_8405.JPG

IMG_8403.JPG

IMG_8404.JPG




高額なのが床の修理だけど...


...


...



確かに少し緩めのところもあるのはあるけどな...





それでもこの程度なら


安い戸建なら絶対スルーじゃわ(^^;





壊滅的な床ならともかく


家賃3万円そこらでここの修理はちょっとな〜(-_-;)




少し緩いのを理由に家賃下げたら入るんじゃね??





一応、家具家電も付いてるし、ネットも無料だし...





こういうの、なんかしょーもねーよな(-_-;)





古い戸建だったら、家具家電もネット無料も要らんしww




実際、わたくしの物件では


家具家電とネット無料はここだけだからね(^^;


過去の新築物件でも一切やってないww




最近じゃ、新築にクローゼットも作らんようになったし(^^;





明細にもあるけど、


家具家電の掃除も必要だし


ネット無料だって月々家主負担だから


小さくないわなー(-_-;)




これらは買う前からついてたんだけど


他所がやってるとどうしても追随せんといけんし


一時、差別化の武器で流行ったからな〜(-_-;)




こんな誰でもマネできるようなことって


差別化でもなんでもない
と思うけどね〜





まぁここは太陽光と場所で買ったから


それはそれでいいんだけどさ。





そういえば、先日も洗濯機が壊れたいうて


不動産屋さんから連絡があったわ(;´Д`)




こっちで手配するんも面倒だから


不動産屋さんと相談して


入居者に買ってきてもらってレシートだけちょうだいってことに。





もうお互いそれが一番よ(^^;





こっちが店回って買って持って行くとか配達とか


日時合わせたりとかなんやら手間だし


本人が気に入ったの買ってくれやー(;´Д`)


のほうがお互い楽ですわ。




ただし、そこは相手の良心にすがるところなので


どんなの買われるか怖いところ(^^;




今回の方はいい人で良かったです(^^;

IMG_8413.JPG




とはいうても、これでほぼ家賃1か月分がパー(;´Д`)





ここは売る気無く買ったところで


できれば隣の物件も買いたいと思ってるんだけど


実際のところ、ちょこちょこ改善していきたいとこあるから


時間かけて正常化していきますわ(^^;




とりあえず今回の床工事は「無し」で様子見(^^;





おしまい





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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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