岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1200万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で
とりあえず引き取り...
どうしたもんか...

R3年1月13日　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年1月13日契約　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古
　78.65坪 1000万円 1K10戸
　解体してガレージハウス３戸新築予定。




共同購入物件
R1年12月26日 共同購入会社１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R2年12月25日契約　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古　560万円 76.65坪
　ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入会社２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年1月13日契約　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
１月
☆「トレジャー」南方戸建＆ランチ
　15日（金）12時
　参加予定（定員１０名）
　１カオリナさん（女性）
　２わたくし
　３しいたけさん
　４じゅんこさん（女性）
　５なおとさん
　６ひろた＠さん
　７じいじさん
　８Ｋ本さん
　９みしばさん



☆「セミナー」必殺大家人さん２回目
　16日（土）13時半
　参加予定（定員１６名）最大32名
☆　必殺さん
☆　わたくし
☆１ゆたかさん
　２みのるさん
　３こーへーさん
☆４しのさん
☆５たくみさん
☆６ひろさん
　７ino上さん
☆８なおとさん
☆９ミッツさん
☆10yazinさん
　11まゆさん（女性）
　12モモさん
☆13おかださん
　14ひろしさん
　15いいてんきさん
☆16Ｋ本さん
　17はぴりたさん奥さん（女性）
　☆は懇親会参加者（１１名）


１月一覧
12日（火）11時「視察＆ドライブ＆ランチ」
　尾道市西久保町戸建
15日（金）12時「トレジャー」
　南方戸建＆ランチ
16日（土）13時半「セミナー」
　必殺大家人さん２回目



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から契約関係の処理を４つまとめて(^^;








何度も行き来するのは手間なので


なるべくタイミングを合わせてですね(^^;






ひとつめはここで登場した中区平井の古家。

関連記事
2020年11月04日　まずは共同購入の線からかな...




土地相場の半値以下で買えるお得案件。


接道もちゃんとあるし


周りには新しい家もたくさんある地域。




建物自体もそこそこ美邸なので


直して賃貸でもいいんだけど


利回りは面白くなくて


壊して土地にしたほうが手っ取り早い感じ(^^;





それこそ自分で取り組めばいいんだけど


そういうのはつまらんのであみだ行きに...




と思ったんだけど


あみだに出してもお金持ちをさらに儲けさせるだけか...





それもつまらんな〜





ってことで、共同購入で利益を分かち合えたらと


４つめの案件で提案したという流れ。




その契約が完了して手付金も払ったとこまで。


あとは境界確定待ちで


２月上旬には移転登記となる見込みです(^^)


そこから解体して土地で売りに出してみましょうか。







ふたつめはここで登場した児島味野山田町の戸建２戸。


関連記事
2020年12月08日　山の上の眺めも悪くないねー




これはあみだのエントリーがゼロだったんよね〜(;´Д｀)


戸建２戸で８０万円。




大きなところは、残置と若干の雨漏り。


程度としては低く、


いつものように安く買って、安く直して、安く貸す


ってのを実践できる物件かと思ったんだけど


何がチャレンジを拒ませたんだろうか？


ロケーションが嫌われたかな〜？


自然に囲まれてのんびり暮らせそうで


資金力の弱い人でもどうにでもなる案件かと思ったけどね...




最終的には２戸で６０万円まで下がって


わたくしがお買い上げ(^^;




売り主さん、お困りだったようで


安堵の表情を浮かべておりました(^^)


また人助けですね。







３つめはここで登場した北区宿本町のアパート。


関連記事
2020年08月08日　玉野→関西町→宿を堪能




ここは４人ほど手を挙げて


一番手の方で契約までしたんだけど


その後、管理会社候補に見てもらったら


客付けが不安になってドタキャン...




そりゃこの場所で３点ユニットの狭い１Ｋだし


いまもたくさん空いてるんだから不安にもなるわね...



次点以降に当たってみたけど

・他の案件に取り組み中
・家族の反対
・融資不可


ということに...


すでに売主は残債を現金で返済して抵当権も抹消済...


契約自体もしてるし、


このままだと一番手の方が違約金を払って終了となるところ...




でもここは、わたくしは再生させる気は微塵もなく


解体して新築ガレージハウスができると踏んでいたので


誰もいかないんなら自分でやってみよーって


融資付けにチャレンジしたところ


めでたくＯＫがでたので、この度の契約となりました(^^;



ということで、

アパート購入
↓
立ち退き交渉
↓
解体
↓
新築


でまた取り組みます(^^;






４つめはここで登場した南区妹尾の平屋。


関連記事
2020年11月25日　初心者には最高の物件でした。



ここも場所自体はいいんだけど


そういう場所ってそれなりに土地値があるから


いつもの１００万２００万ってわけにはいかんのよね(>_<)




それでも土地値的には安いので


共同購入５号で取り組めないかなーって提案。



最終的には

・電気水道引き込み直し
・境界確定
・残置物撤去


まで売主負担でやってもらえることになって


軽く１００万円以上はお得になりました(*´▽｀*)




当初の範囲より土地も広がって


駐車場も３台は取れて建物もかなりの美邸なので


ほぼ即戦力として活躍してくれることでしょう(^^)





世間がコロナで大変な中、


いろいろ儲け話をいただけてありがたいですな(^^)





おしまい




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ぺんちゃん撮影


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