岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号　土地購入
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋100万円。12/1から家賃３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入
　125坪を１円で...　年22万円 表面2200万％も上物4棟あり...

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＜イベントのお知らせ＞

８月
☆「視察」玉野市槌ケ原戸建＆ランチ他３つ
　19日（月）11時〜　
　参加予定（１０名）
　１まっきーさん
　２しいたけさん
　３児島大家さん
　４ぺっぺさん（女性）
　５飛脚大家さん
　６わたくし



９月
☆賃貸住宅フェア2019 in大阪
　5日（木）詳細はこれから
　参加予定（８名）
　１なおとさん
　２わたくし
　３ＯＣさん
　４デンチさん
　５ひろしさん
　６りんしょーさん
　７
　８


８月
1日（木）
　11時〜「見学会」ＨＴさん10万円11号戸建見学＆ランチ
3日（土）
　11時〜「見学会」ayakoさん邑久３号完成＆長船７号＆ランチ１日目
　15時〜「見学会」赤坂台戸建２戸７０万円＆ランチ２日目
　15時半〜「見学会」平井豪邸＆ＡＰ
6日（火）
　12時〜「見学会」Ｙ口さん真備町富原水没古民家その後＆
　　　　　　　　　ゆーいちさん真備町岡田水没１号戸建ビフォー＆ランチ
7日（水）
　11時〜「見学会」ayakoさん邑久３号完成＆長船７号＆ランチ２日目
9日（金）DX＠母ちゃんさん神戸物件見学ツアー
14日（水）
　17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地＆晩御飯
19日（月）
　11時〜　「視察」玉野市槌ケ原戸建＆ランチ
　13時半〜「見学会」玉野市アパート＆他２つ戸建
22日（木）
　16時〜「見学会」足守戸建＆お茶
23日（金）
　11時〜「見学会」円山200以下戸建見学
　13時〜「見学会」玉野市番田戸建＆ランチ

９月
5日（木）賃貸住宅フェア2019 in大阪
21日（土）ポールさん＆ふんどし王子さん岡山セミナー＆懇親会

１１月
22日（金）ぺんたさんと物件見学ツアー＆夜は飲み会
23日（土）ぺんたさん岡山セミナー＆懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先月、わたくしの赤磐の平屋が入居しましたけど


それに合わせて美装を入れました。


いわゆるルームクリーニングのことですが


そのためには、


電気と水道が使えないといけませんから


数日程度の短期間の開栓をするわけです。






基本的にみなさんにアドバイスするにあたって


電気については


前の方が退去してからも


継続して開栓しておくことをお勧めしています。




というのも


不動産屋さんが入居者候補を案内に連れてきたときに


時間帯や季節によってはかなり暗いこともありますし


窓のないトイレやお風呂、洗面所とかは


昼間でも結構真っ暗なんですね(-_-;)





わたくしも営業マン時代に何度も残念な思いをしました...


いまだとスマホのライトが強力ですが


当時は常に小さな懐中電灯を忍ばせてたりもしました。



やっぱり暗いと決め手に欠けるんですよね...




退去直後の汚れた状態ならともかく


パリッとリフォームした後でも


薄暗いとよくわからんのです...





大家さんもせっかく決める気でお金かけたのに


ステージングというか、ライトアップというかね


魅せるってことを疎かにしている人がほんと多い(;´Д｀)


空室もひとつの商品なんだから


きれいに魅せないと決まるもんも決まらんよね(;´Д｀)




電気代なんて、１か月開栓したままでも


３００円とか４００円ぐらい。


そこをケチってチャンスを逃すのはもったいない。




みなさんにはそんな話をします。




まぁそういうことを凌駕する家賃なら


全く関係ないけど(^^;






で、水道についても


できれば開栓したままのほうがよかったりします。


暑い時期はトイレの水が蒸発して


臭いや虫が上がってきたりするから


定期的に水が流せたほうがいい。




まぁそんなことになる前に入居が決まればいいんだけどね(^^;





でも、水道はそうも言っていられない事情も...



水道代って


全く使わなくても必要な基本料金と


使った分だけの給水料金との合算で



岡山市　水道料金



使った分が下水に流れていったということで


下水料金も加算されて、２か月に１度の請求になります。


水道料金自動計算表(2か月)




全然使ってなくても２か月で２７００円ぐらいになるんで


長期空室で繋ぎっぱなしいうのもちょっと...





でも、岡山市は日割りにしてくれるから


美装の時だけの開栓ならそんな大した額でもない。




まぁそのへんはいいようにやったらと思いますけど。




でも、それは岡山市がそこそこ人口がいるからなんですね...






で、先日の赤磐の美装の時の話しに戻りますけど


開栓手数料が１０００円いることになったとか(;´Д｀)



開栓して１０００円


止めて、また開栓して１０００円...



以前は要らなかったのに...




確か以前は日割りしてくれたと思うんだけど


いまは半月毎だとか...




ということで、わずか１週間１立米の使用で





２３１７円(;´Д｀)






総社市も半月割なんよね(-_-;)


手数料は要らんかったけど...





たぶん岡山市に比べて職員が少ない上に


エリアとしては広いから


開栓作業も大変なんだろうし


時々問題になるけど古い管の更新とかで


水道事業そのものが財政の負担になってるんだね(-_-;)





岡山みたいな地方の


さらに地方で安い賃料しかもらえないところだと


どんどん値上げの方向に振れていくんだろうし


こうしたコストも馬鹿にならんね...




地方の地方でも、


退去さえなければこんなお金も要らんけどね(^^;





おしまい








☆大家仲間の募集中物件☆
　誰か部屋を探している人がいたら
　okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
　西長瀬戸建　家賃１１万円
　久米戸建　南棟　家賃９万円
　ベルシティ津高　203号　家賃２.４万円
　ブルーハイツ西古松　２階　家賃３万円

☆中区
　旭東町アパート１階　家賃３.９万円
　百間川コーポ102号　家賃４.２万円
　御成町戸建　家賃４万円

☆東区
　西大寺中野本町戸建　家賃５万円

☆玉野市
　槌ケ原平屋　家賃４万円

☆倉敷市
　中島戸建　家賃４.３万円
　玉島陶戸建　家賃５.５万円
　

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん　　東区南古都戸建
・あつしさん　　倉敷市日吉町戸建
・ＨＴさん　　　北区関西町平屋
・ＴＡＫＥさん　北区関西町平屋
・まゆさん　　　北区万成東町戸建
・ｍｉｈｏさん　中区湊平屋
・ｒｉｋｏｕさん南区福富西戸建
・ＧＭさん　　　東区西大寺射越戸建
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建１
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建２
・たかぱぱさん　中区平井戸建
・デンチさん　　中区平井戸建
・デンチさん　　北区足守平屋
・まなかさん　　中区新京橋戸建
・Ｋ只さん　　　南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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空き家・空き地のご相談は↓↓↓



半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました