岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号　土地購入
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋100万円。12/1から家賃３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入
　125坪を１円で...　年22万円 表面2200万％も上物4棟あり...

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＜イベントのお知らせ＞

８月

８月
1日（木）
　11時〜「見学会」ＨＴさん10万円11号戸建見学＆ランチ
3日（土）
　11時〜「見学会」ayakoさん邑久３号完成＆長船７号＆ランチ１日目
　15時〜「見学会」赤坂台戸建２戸７０万円＆ランチ２日目
　15時半〜「見学会」平井豪邸＆ＡＰ
6日（火）
　12時〜「見学会」Ｙ口さん真備町富原水没古民家その後＆
　　　　　　　　　ゆーいちさん真備町岡田水没１号戸建ビフォー＆ランチ
7日（水）
　11時〜「見学会」ayakoさん邑久３号完成＆長船７号＆ランチ２日目
9日（金）DX＠母ちゃんさん神戸物件見学ツアー
14日（水）
　17時〜「見学会」わたくしの植松と彦崎借地＆晩御飯
19日（月）
　11時〜　「視察」玉野市槌ケ原戸建＆ランチ
　13時半〜「見学会」玉野市アパート＆他２つ戸建
22日（木）
　16時〜「見学会」足守戸建＆お茶
23日（金）
　13時〜「見学会」玉野市番田戸建＆ランチ

９月
5日（木）賃貸住宅フェア2019 in大阪
21日（土）ポールさん＆ふんどし王子さん岡山セミナー＆懇親会

１１月
22日（金）ぺんたさんと物件見学ツアー＆夜は飲み会
23日（土）ぺんたさん岡山セミナー＆懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


珍しく岡山に台風がきてそれなりに被害があったようで(-_-;)


台風１０号で宇野港の浮桟橋破損
岡山県内で１２人重軽傷



市内では南区で６０００戸ぐらいが停電したそうです...





そんな中、わたくしは前日に回収した植松の入居キーを持って


関連記事
2019年08月14日　お盆中の暇な人を道連れに...



駅前の不動産屋へ(;'∀')




さすがに駅前の通りはがらーん(^^;




台風被害らしいものは特になし。


人もいないし、ほとんどの店も閉まってるのに


不動産屋さんはよく頑張りますな(^^;



カギを渡して、契約書にハンコ押して終了。






その後、中区役所に用事があっていきましたけど


いつも数十人待ちを目の当たりにし


毎度毎度断念しこれが３回目でしたが


今日は待ちが０人(*´▽｀*)


人がいない時を狙った作戦勝ちですな(^^)v







さて、昨日の見学会後の晩御飯時にも


少し報告を受けていたんですけども


第９２回あみだでよーすけさんが当たった


関西町２戸１×２棟の件。



関連記事
2019年05月25日　ほど良い感じのボロ





希望は５００万円だったのを４００以下に下げてもらって


それだけでもお得な話しなのに


もうちょっと得したそうで(^^)






ここ、４戸のうち１戸しか入っていなかったんですよね...


売主さんが地主系の方で


もうどうでもいいんでしょうねー(;'∀')




結構テキトーな感じで


家賃はたぶん3万円くらい
電話がかかってきたら家賃取りに行ってた
たぶん今年に入ってからは家賃もらってない



...


...



地主系大家ならでは　��(￣[]￣；)!ﾎｴｰ!!


３万円なんかどうでもえぇんですな〜





で家賃自体は、専用の封筒を渡していて


家賃もらったらその封筒にハンコを押してたとか...


封筒は入居者が持ってるはずと...





まずは、封筒の存在と家賃額の確認からでした(^^;





ということで、


以下はよーすけさんからの報告メールを引用(^^;



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ちゃんと引き継いでる感出しながらヒアリングできるよう、
色々台本を考えて実際にお宅訪問してみました。


〜以下、やりとり〜

簡単な自己紹介と世間話からの・・・




ところで家賃の封筒持ってきてもらえますか？

→「あーあれね、これです」
※ここで家賃が今年の1月までしか払ってないことを確認




家賃は確かさんまん・・・

→「3万円です」
※ここで正確な家賃を確認 笑




家賃振込みにできない？

→「足が悪いからムリ」




未払いの家賃も私が引き継いだので、また次来た時にでも・・・

→「わかった。ここに5ヶ月分あるから今すぐ払う」Σ(ﾟДﾟ)早っ




次来たときに賃貸借契約書持ってくるんで結んでほしいなー

→「わかった。」




心の声
　家賃手渡しはまーしょうがないとして、
　契約書交わせるのと、滞納家賃もらえたのは大きい、
　今日の交渉は一旦ここまでにして、
　ついでに近隣空き地の持ち主知ってるかもしれないから
　念のために聞いてみよう




○○さん、ところで僕駐車場探してるんだけど、
あそこの空き地の持ち主知らない？

→「あれは私の土地」Σ(ﾟДﾟ)オプションゲット




ということでまとめると

・家賃はたまに回収に行く
・契約書は結ぶ
・滞納家賃はとりあえず5ヶ月分（１５万円）回収
　(これで6月まで支払い完了、今後は定期的に取りに行く)
・駐車場用土地確保



素晴らしい！(*´▽｀*)





よーすけさん曰く


今回、結構ビクビクしながら突撃したんですが、
家の中もキレイだし、物件の草抜きも自発的にしてくれてるみたいで、
ちょっとクセはありますが、とてもきちんとした人だったので、
仲良くしていこうと思います(笑)

突撃にあたっては、ＨＴさんから関西町2の武勇伝聞いてて、
それもかなり心構えの参考になったので、
ＨＴさんにもお礼を言いました。

やっぱりいろんな人の話を聞くのは大事ですねー、感謝です(^^)






初めてのことやるときは


不安もあるしドキドキもするもんだけど


所詮相手は人間だし、しかも日本語が通じるんだから


やってみたら案外どーってことないことも(^^;






ちょろっと訪問して１５万円獲得。


ちゃんと封筒にサイン（赤い部分）してね(^^)






こうして大家として成長していくんですなー( ´ー｀)y-~~





おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
　誰か部屋を探している人がいたら
　okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
　西長瀬戸建　家賃１１万円
　久米戸建　南棟　家賃９万円
　ベルシティ津高　203号　家賃２.４万円
　ブルーハイツ西古松　２階　家賃３万円

☆中区
　旭東町アパート１階　家賃３.９万円
　百間川コーポ102号　家賃４.２万円
　御成町戸建　家賃４万円

☆東区
　西大寺中野本町戸建　家賃５万円

☆玉野市
　槌ケ原平屋　家賃４万円

☆倉敷市
　中島戸建　家賃４.３万円
　玉島陶戸建　家賃５.５万円
　

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん　　東区南古都戸建
・あつしさん　　倉敷市日吉町戸建
・ＨＴさん　　　北区関西町平屋
・ＴＡＫＥさん　北区関西町平屋
・まゆさん　　　北区万成東町戸建
・ｍｉｈｏさん　中区湊平屋
・ｒｉｋｏｕさん南区福富西戸建
・ＧＭさん　　　東区西大寺射越戸建
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建１
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建２
・たかぱぱさん　中区平井戸建
・デンチさん　　中区平井戸建
・デンチさん　　北区足守平屋
・まなかさん　　中区新京橋戸建
・Ｋ只さん　　　南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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空き家・空き地のご相談は↓↓↓



半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました