岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

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＜イベントのお知らせ＞

６月

☆「勉強会」保証会社について（桑田町）
　25日（火）18時15分〜　20時半〜「飲み会」イオン岡山
　参加予定（１４名）※１４名で予約中
　１ひろしさん
　２まっきーさん
　３Ｍさん
　４マジシャンかんかんさん
　５namiさん（女性）
　６まさしさん
　７なおとさん
　８Ｏ幡さん
　９きよしさん
　10こももさん（女性）
　11かりらさん（初）
　12保証会社さん１
　13かこちゃん（女性）
　14わたくし
　※勉強会のみ
　１Ｋ只さん
　２むさしさん
　３たかぱぱさん
　４じいじさん
　５norikoさん（女性）
　６Ｋさん
　７セリユさん（初・女性）
　８保証会社さん２
　９保証会社さん３
　10保証会社さん４
　※締め切りました。


☆「視察」福富アパート７戸　700万円？
　26日（水）12時半〜
　参加予定（１０名）
　１ＨＴさん
　２ぺっぺさん（女性）
　３オーディンさん
　４たかとしさん
　５ロバートＳ田さん
　６norikoさん（女性）
　７いいてんきさん
　８ＯＣさん
　９わたくし
　10

☆「視察」中区さい200万円？戸建＆お茶
　26日（水）15時15分〜
　参加予定（９名）
　１ＨＴさん
　２Ｊ子さん（女性）
　３むさしさん
　４しろうさん
　５ＯＫＯさん
　６まさしさん
　７わたくし


☆「勉強会」保証会社について（桑田町）
　28日（金）18時15分〜　20時半〜「飲み会」イオン岡山
　参加予定（２６名）※２６名で予約中
　１ひろさん
　２ＯＫＯさん
　３Ｊ子さん（女性）
　４たかさん
　５ＨＴさん
　６かおりんさんご主人
　７Ｔ本さん
　８つぼさん
　９ゆたかさん
　10こはらさん（女性）
　11たくみさん
　12よーこさん（女性）
　13neverさん
　14じゅんこさん（女性）
　15むーさん（女性）
　16ＴＡＫＥさん
　17Ｆ原Ｈさん
　18よーすけさん
　19ＧＭさん
　20Ｋ本さん
　21デンチさん
　22まゆさん（女性）
　23保証会社さん１
　24わたくし
　25
　26
　※増枠しました。
　１保証会社さん２
　２保証会社さん３
　　

６月
1日（土）10時半〜「見学会」じゅんこさん３号ビフォー＆ランチ
3日（月）12時半〜「視察」当新田平屋８棟＆ランチ
4日（火）11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
　　　　　15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日（水）13時〜　「トレジャーハンター」栢谷戸建＆ランチ
7日（金）12時半〜「視察」妹尾戸建＆ランチ
8日（土）10時半〜南区見学会３本（北浦、川張、植松）＆ランチ
11日（火）12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋＆ランチ
　　　　　15時半〜「視察」奥田南町1円？
12日（水）11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
　　　　　15時半〜「見学会」三野本町ＡＰ＋戸建３つ
13日（木）12時〜　「見学会」Ｍ本さん湊30万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　　じいじさん山の上アフター＆ランチ
　　　　　15時半〜「視察」清輝橋ＡＰ４戸
14日（金）12時半〜「視察」矢坂本町戸建２戸300万円＆ランチ
17日（月）13時半〜「視察」真備町100万円以下確定戸建＆お茶
19日（水）12時半〜「見学会」アパート４号退去部屋＆ランチ
20日（木）12時半〜「視察」矢坂本町戸建１戸＆ランチ
22日（土）10時〜　「ＤＩＹ教室」まさしさん１号戸建＆ランチ　　　
25日（火）18時15分〜「勉強会」保証会社について（桑田町）
　　　　　20時半〜「飲み会」イオン岡山
26日（水）12時半〜「視察」福富アパート７戸　700万円？＆ランチ
　　　　　15時15分〜「視察」中区さい200万円？戸建＆お茶
28日（金）18時15分〜「勉強会」保証会社について（桑田町）
　　　　　20時半〜「飲み会」イオン岡山

７月
20日（土）「勉強会」シロアリについて　１日目
　　　　　「飲み会」
23日（火）「勉強会」シロアリについて　２日目
　　　　　「飲み会」


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ここで登場した南区妹尾の平屋。


関連記事
2019年06月09日　あとはどこまで下げられるか...





妹尾といっても結構広い。






大きく分けて

バイパス北の田園エリア

バイパス南〜児島線界隈の商業エリア

ＪＲ妹尾駅界隈の古い町並みエリア



バイパスより北は妹尾のイメージがないけど


実は妹尾なんよねー





物件がちょいちょい出てくるのは


ＪＲ妹尾駅界隈の古い町並みエリアかな。




このあたりは古い建物と道が狭いところが多いから


そもそも車の進入が難しかったり


駐車場が取れなかったり


壊して再建築っていうのも難しかったりで


放置されているような建物もちょいちょい...




そんなだから、アパートも少ないしね。


賃貸物件としての希少性は高いんです。


ＪＲ妹尾駅南の東畦や、ちょっと東の大福は多いけどね(;´Д｀)





ＪＲ妹尾駅は快速マリンライナーが停まって


備前西市駅と大元駅をすっ飛ばして


岡山駅までも早くて結構便利で人気もあるから


駅北の放置された家をうまく活用できれば


割と楽に運営できて


資産性もある程度期待できるのが妹尾エリアなのです。





ということで当時見に行った訳ですが


その後、第９５回あみだとなり


４人８口のエントリーの中、Ｋ只さんが４口突っ込み


８分の４の確率でＫ只さんが初当選。




値交渉の結果、１００万円ダウンとなり


めでたく今日、


記念すべきＫ只さん１号の契約決済となりましたー(*^▽^*)






元々、程度が良かったので


大きなリフォームはしなくても良さそうだけど




必須項目はトイレ(;´Д｀)




キッチンはガス屋さんにお願いして




風呂もあんからぐらい敷こうかな...

フクビ化学工業 浴室用床シート あんから 1.2m巻 単品 AK012 施工 建材 リフォーム 介護用品 お風呂場 住宅改修 価格:15,444円 (2019/6/25 08:57時点) 感想(0件)

風呂の天井も塗るか...





洗面台もお願いして...






トイレ、キッチン、風呂、洗面といった


水回りがきれいになれば随分印象が変わって


あとは何とかなるもんでね(^^;





緩い押し入れの床は上に１枚貼って




和室はモダンなゴザでいけるでしょ(^^;








こういう人気の場所は激安では買えないから


なるべくお金はかけないようにしつつも


家賃はそこそこいただかないと


利回りが出んからね(-_-;)




まぁ今回は現金決済なんで


じっくり家賃で回収していきましょうか(^^;




資産形成に大いに役立ってくれるはずですよ(^^)v




おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
　誰か部屋を探している人がいたら
　okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
　津島東平屋（６末退去）　家賃７.９万円
　西長瀬戸建　家賃１１万円
　栢谷平屋　家賃４.９万円→予約中
　久米戸建　南棟　家賃９万円
　横井上平屋　家賃４万円
　辛川市場戸建　家賃５.８万円
　ベルシティ津高　203号　家賃２.４万円
　※つばめ不動産管理

☆中区
　旭東町アパート１階　家賃３.９万円
　百間川コーポ102号　家賃４.２万円
　御成町戸建　家賃４万円

☆南区
　植松平屋３号　家賃５.９万円

☆東区
　西大寺中倉庫　家賃２万円→申込中
　西大寺中野本町戸建　家賃５万円
　※ＤＲＨ管理

☆玉野市
　槌ケ原平屋　家賃４万円

☆赤磐市
　赤磐市平屋戸建　南棟　家賃５.５万円→申込中
　下仁保戸建　家賃３.９万円
　立川戸建　家賃３万円
　
☆倉敷市
　中島戸建　家賃４.３万円
　玉島陶戸建　家賃５.５万円
　

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん　　東区南古都戸建
・あつしさん　　倉敷市日吉町戸建
・ＨＴさん　　　北区関西町平屋
・ＴＡＫＥさん　北区関西町平屋
・まゆさん　　　北区万成東町戸建
・ｍｉｈｏさん　中区湊平屋
・ｒｉｋｏｕさん南区福富西戸建
・ＧＭさん　　　東区西大寺射越戸建
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建１
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建２
・たかぱぱさん　中区平井戸建
・デンチさん　　中区平井戸建
・デンチさん　　北区足守平屋
・デンチさん　　北区足守古民家
・ＯＣさん　　　南区福田戸建
・まさしさん　　北区大窪戸建
・まなかさん　　中区新京橋戸建
・Ｋ只さん　　　南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました