岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

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＜イベントのお知らせ＞

５月
☆「トレジャーハンター」原尾島ＡＰ１号＆ランチ
　24日（金）12時半〜
　参加予定（１０名）
　１オーディンさん
　２ぺっぺさん（女性）
　３まさしさん
　４こももさん（女性）
　５しっしーさん
　６じいじさん
　７わたくし

☆「視察」関西町２戸１平屋2棟＆ランチ
　25日（土）10時半〜
　参加予定（１４名）
　１よーすけさん
　２Ｔ畠さん
　３ＯＣさん
　４ポコさん
　５Ａ藤さん
　６じいじさん
　７よーこさん（女性）
　８マジシャンかんかんさん
　９ゆたかさん
　10わたくし
　11まゆさん（女性）
　12こももさん（女性）
　13フランキーさん
　14かずさん
　※増枠したけどまたあっという間に(◎_◎;)

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
　27日（月）11時半〜
　参加予定（定員８名）
　１しんやさん
　２ＯＫＯさん
　３ぺっぺさん（女性）
　４Ｊ子さん（女性）
　５ひろしさん
　６かずさん
　７よーこさん（女性）
　８わたくし
　※再度満席になりました(^^;
　※まだ２枚残っているので近日中に段取りします(^^;


５月
1日（水）12時〜　「視察」湊２戸１平屋＆
　　　　　　　　　M本さん湊戸建完成見学＆
　　　　　　　　　門田文化町200万円見学＆ランチ
6日（月）12時〜「視察」倉敷市中島戸建150万円ぐらい？＆ランチ
9日（木）11時半〜「視察」南区福田戸建＆ランチ
14日（火）12時半〜まきさん南古都競売戸建見学＆ランチ
　　　　　15時半〜「トレジャーハンター」rikouさん西古松公売物件
20日（月）12時〜「視察」新保アパート4000万円ぐらい＆ランチ
21日（火）12時〜「視察」総社アパート２棟3600万円＆ランチ
24日（金）12時半〜「トレジャーハンター」原尾島ＡＰ１号＆ランチ
25日（土）10時半〜「視察」関西町２戸１平屋2棟＆ランチ
27日（月）11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
29日（水）12時半〜「視察」西大寺射越戸建＆ランチ

６月
1日（土）10時半〜「見学会」西大寺
25日（火）勉強会予定（保証会社について）
28日（金）勉強会予定（保証会社について）


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、福富の戸建をrikouさんと見に行きました。




この戸建、人気学区に位置し場所はいい。


価格は６３０万円。




３４坪とちょっと狭いけど


ここで坪２０以下なんてあり得んから


安いのは安いし、出口も固い。




３４坪だとちょっと弱いっちゃ弱いけど


隣の隣が狭小地に新しいのを建ててるから


たぶん問題なく売れると思うし


タイミングよく隣もたまたま売ってるから


一緒に買えたら面白くなりそう(^^)v





ただ、収益的にみると微妙なラインなんよね...


どの程度のダメージなのか？

どこまで直すのか？


大きく直したところで、６万も７万もにはならんからね...


そこそこ直しても、せいぜい５万円前後の攻防...





ここみたいに場所がそこそこ以上だったら


更地なら最低でもこれぐらいってラインがあるから


解体費引いてそれ以下というとなかなか難しい...




まぁどんな状態か、とりあえず物件見てみんとな...





ってことで早速現地へ。


おゎ！？いきなりの洗礼...




こりゃ残置物満載か...




おー...　ゴミが...




あー、でも足の踏み場はあるな(^^;







もう１０年ほど空き家らしいけど


この程度なら全然問題なし(^^;




床も割としっかりしてるし、雨漏りもなし(^^)v


建物自体は悪くないねー




風呂もトイレも使えそうだし





洋式で下水に繋がってるってのは大きいね(^^)v


トイレ工事と下水接続は結構負担よね(-_-;)



一応、洗濯機置き場もあるし。



これも新設するとちょっとね(-_-;)


荷物さえだせばあまり大きな工事は要らなさそう(^^)v




水回りの工事が少ないってのはかなり大きい。




さぁあとはいくらで折り合うか...





おっ、庭がきれいになってる(*^▽^*)




不動産屋さん曰く

「ちょうど今日、売主さんがやったんですよー」
「かなりボーボーで、近所からのプレッシャーが強くて...」
「汗まみれになってやってましたよ(^^;」

「売主さんは自分でできる状態じゃないので」
「親戚の方がやってるんですけど」
「相当参ってるんじゃないですかねー(^^;」



なるほど...


近所からのプレッシャー...


よくある話ですね...


思い入れのない人からすると、ほんとしんどいでしょう(-_-;)




そりゃさっさと解放してあげんとね(^^)/




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました