岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...
　30.12月に全部解体しました(^^;

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27解体。翌2/1から駐車場で３万円。実質約１８％

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

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＜イベントのお知らせ＞

☆まっきーさんアパート完成＆
　A木さん３号ビフォー＆ランチ
　26日（土）11時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ＯＣさん
　２じいじさん
　３飛脚大家さん
　４A藤さん
　５ゆういちさん
　６むーさん（女性）※現地
　７わたくし

☆まっきーさんアパート完成２日目＆
　奥田南町２戸１戸建＆ランチ
　27日（日）11時〜
　参加予定（定員１０名）
　１まっきーさん
　２なつさん（女性）
　３こももさん（女性）
　４namiさん（女性）
　５こーへーさん
　６よーこさん（女性）
　７yasuさん
　８norikoさん（女性）
　９わたくし
　10

☆まっきーさんアパート完成３日目＆
　奥田南町２戸１戸建２日目＆ランチ
　29日（火）11時〜
　参加予定（定員１０名）
　１むさしさん
　２しろうさん
　３児島大家さん
　４ちくさん
　５わたくし


１月
11日（金）12時半〜　南古都水没平屋見学＆ランチ１
12日（土）12時半〜　南古都水没平屋見学＆ランチ２
19日（土）18時〜　　勉強会＆公開抽選会１（シティホテル桑田町）
　　　　　20時半〜　新年会第一弾（イオン岡山６階）
20日（日）19時〜　　新年会第二弾＆ミニ勉強会（イオン岡山６階）
22日（火）11時〜　　「視察」倉敷市戸建見学
23日（水）11時〜　　「日帰り旅行？」
　　　　　　　　　　児島大家さん津山市戸建＆
　　　　　　　　　　鳥取県西伯郡伯耆町別荘見学
25日（金）18時15分〜勉強会＆公開抽選会２（シティホテル桑田町）
　　　　　20時半〜　新年会第三弾（イオン岡山６階）
26日（土）11時〜　　まっきーさんアパート完成＆
　　　　　　　　　　A木さん３号ビフォー＆ランチ
27日（日）11時〜　　まっきーさんアパート完成２日目＆
　　　　　　　　　　奥田南町２戸１戸建＆ランチ
29日（火）11時〜　　まっきーさんアパート完成３日目＆
　　　　　　　　　　奥田南町２戸１戸建２日目＆ランチ

２月
23日（土）必殺セミナーin鷲羽山下電ホテル（予定）
24日（日）必殺見学会（予定）

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、勉強会＆公開抽選会２日目

Ｋ本さん
たかさん
Ｏ村さん
まっきーさん
ＧＭさん
norikoさん（女性）
ポコさん
なおとさん
Ｍさん
そうさん
まゆさん（女性）
よーこさん（女性）
こーへーさん
じゅんこさん（女性）
かおりんさん（初・女性）
たくみさん
Ｙ崎さん
デンチさん
ryokoさん（女性）
ひろしさん
りょうたさん
rikouさん
ＩＷ本さん
Ｂさん
よーすけさん
じいじさん
わたくし






みなさん熱心ですね〜(^^;



詳しい内容は書けないですけど


多少なりともショックを受けたんじゃないですかね...




管理会社だけでも


ざっと思いつくだけで１００社以上ありますからね...

大東建託
ダイワリビング
積和不動産
東建コーポレーション
ミサワホーム
あなぶきハウジングサービス
後楽不動産
アルファプラス
ファインコーポレーション
ピアホームツルミ
スマートハウジング
エステートあすなろ
石原不動産
旭東建託
三共商事
和建設
岡不動産販売
サカイ土地開発
下電開発
エステートイノウエ
ＡＲＲＯＷＳ
和幸産業
菱善地所
みなみ不動産事務所
山下不動産
丸山不動産
都不動産
フォレスト
富士ホームサービス
ベンハウス
大京穴吹不動産
Ｎスタイルホーム
ケイアイホーム
サンホーム岡山
ブルーノ不動産
センチュリー２１不動産センター
つばめ不動産
プラスワン
ユニライフ
岡大生協
二子不動産
ジェイ・フィール
シティホーム
キンキホーム
セイブ不動産
ミニミニ
良和ハウス
おうち家不動産
大森商事
ウェーブハウス
大正不動産
コザックス
サン・コーポレーション
赤木不動産
桃太郎不動産
山陽地所
テイクスマイル
ジェイネットワーク
大広
マルヤマ不動産
クラタ不動産
サマー興産
タイムデザイナーシップ
オバタ建設不動産
カウル
コスモス不動産
とんがりや
オージーアイ
あくら不動産
オレンジ不動産
レックハウス
なべしょう岡山
日興不動産
吉原乳業不動産部
平和不動産
創栄インテリア
サンスカイコーポレーション
なかやま不動産
難波不動産
エステート津島
藤備土地開発
ビースタイル
青江土地倉庫
浅野産業不動産部
旭化成ホームズ
あゆみ不動産
イデア・フィール
Ｅ−ＬＩＦＥ　ＣＯＭＰＡＮＹ
アクアホームメイト
Ｓ＆Ｉ不動産センター
岡山スイキュウ不動産事業部
クリエイトハウス
三長商事
新都不動産
友野不動産
田中不動産
トラサンデ
ＤＲＨ
西孝
福祉住研センター
まや産業
ベストサービス
和田屋興産
ＦＫＭ
三雅
ミニクルホーム
などなど...


そうそう。ここに大手のレオパレスが抜けていました(^^;


さらに、自主管理大家の物件もありますからね...




これらの管理会社と自主管理大家が


日々しのぎを削って客付けに奔走してるんですね...




アパート、マンションを全否定するものではないですが


そこで戦うならそれなりの形で挑んでいかないとね...


初心者が大した装備もなく挑める山ではないんですよ...



恐ろしい世界に身を置いている


或いは、置こうとしている


ということをちゃんと認識してほしかったんですね。



知っていれば勝ち続けるための対策も立てられます。



・ライバルが少ない。
・今後ライバルが増えにくい。
・入退去が少ないもの。
・入退去が少ない層が狙える。
・駐車場が足りている。或いは不要なもの。
・家賃が下がりきっている。或いは高値を維持できる。
・土地の価値、希少性が高い。
・ランニングコストが低い。
・全体の修繕費が低い。
・売却先が多い。
・解体費が安い。
・購入価格が安い。（高利回り）
などなど...



全部というは難しいけど


いくつかでも満たせていれば


かなり有利に戦えます。



勝負の大半は、物件のチョイスで決まりますから。




無数の扉が並んで待っていますけど





その扉は、地獄への入口かもしれませんよ...


くれぐれもお間違いなく。





そんな暗〜い雰囲気のあとは


お楽しみのビンゴ大会(^^;




１日目は物件の選び代がありましたけど


あつおさんが南古都を選んで１つになったので


関連記事
2019年01月19日　お年玉企画１日目



２日目は強化(^^;

物件購入権（大井）
あみだ１回戦シード権
３００ポイント
１５０ポイント
１２０ポイント
９０ポイント
６０ポイント
３０ポイント
ケルヒャー
ワイヤレスTVインターホン
安全靴（24cm）
ラウンドアップマックスロード500ml
キーボックス　２個
火災報知器　２個
おしゃれシーリングライト（３灯）＋電球３個セット
小型シーリングライト
クイックルワイパー（シートとセット）
トイレットペーパーホルダー（プラスチック２連）
トイレットペーパーホルダー（スチール）
トイレットペーパーホルダー（スチール＆木）
トイレットペーパーホルダー（木）
タオル掛け（２３ｃｍ）
アイアンフック（５連）
アイアンタオル掛け
壁掛け時計
岡山市指定ゴミ袋45L
懐中電灯（発電式）
マスク２箱
養生テープ２個
軍手
じょうろ
スポンジ
雑誌　家主と地主（２月号）＆全国賃貸住宅新聞（1/21号）
ホテルグランヴィア　レストラン１０％割引券（２枚）



３００ポイントってちょっとやりすぎかな(^^;



そんなこんなで一番抜けはMさん！




ちゃっかり百兵衛さん１８０万円戸建を持っていきました(^^)


関連記事
2018年10月24日　安けりゃそんなの気にしなーい
2018年12月01日　百兵衛さん
2018年12月14日　朝から不動産漬け
　


他、大きいところでは

まゆさん　　　　あみだ１回戦シード権
ひろしさん　　　３００ポイント
ｒｉｋｏｕさん　１５０ポイント
ポコさん　　１２０ポイント
りょうたさん　　９０ポイント
ＧＭさん　　　　６０ポイント
よーすけさん　　３０ポイント
ｒｙｏｋｏさん　ケルヒャー
じゅんこさん　　ワイヤレスTVインターホン


が獲得されましたー(^O^)



ケルヒャーの当たったryokoさん(^^;




概ね好評だったので、


またどこかで開催したいと思います(^^;




その後は新年会第三弾へ

Ｋ本さん
ＯＣさん
まっきーさん
たかさん
ポコさん
なおとさん
Ｍさん
そうさん
こーへーさん
かおりんさん（初・女性）
よーこさん（女性）
たくみさん
デンチさん
ryokoさん（女性）
ひろしさん
りょうたさん
わたくし


たかぱぱさんが風邪でどちらも欠席(-_-;)


お大事に(^^;



宴会中の写真をまーた撮り忘れたけど


もはや恒例？のお釣り争奪じゃんけんでは


たくみさんが３００円を獲得！




これで戸建が３つ買えますね(^^)v

関連記事
2018年12月06日　土地五拾円、建物五拾円
2018年12月12日　市の土地を管理する形だそうです。




みなさん、お疲れ様でしたー




おしまい




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