岡山市の賃貸マスター　岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円 利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27に解体しました(^^;

H30年11月28日契約　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪にH18年築が２棟

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

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＜イベントのお知らせ＞

☆こももさん４号萌え萌え完成見学＆ランチ１
　11日（火）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１こももさん（女性）
　２わたくし
　３摂津屋さん
　４なおとさん
　５デンチさん
　６むさしさん（初）

☆忘年会第一弾　イオン岡山
　14日（金）19時半〜
　参加予定（定員１６名）
　１こももさん（女性）
　２Ｊ子さん（女性）
　３Ｏ幡さん
　４そうさん
　５ひろさん
　６倉敷大家さん
　７よーこさん（初・女性）
　８ＯＣさん
　９Ｔ本さん
　10Ｆ原Ｈさん
　11デンチさん
　12とっこさん（女性）
　13ryokoさん（女性）
　14ひろしさん（初）
　15Ｋ原さん
　16わたくし
　※満席になりました。

☆忘年会第二弾　イオン岡山
　19日（水）20時〜
　参加予定（定員１２名）
　１あつさん
　２じゅんこさん（女性）
　３わたくし


＜イベント一覧＞

１２月
1日（土）12時半〜トレジャーハンター in 赤坂台
11日（火）12時半〜こももさん４号萌え萌え完成見学＆ランチ１
14日（金）19時半〜忘年会第一弾　イオン岡山
15日（土）　　　　見学会予定
16日（日）11時〜　こももさん４号萌え萌え完成見学＆ランチ２
19日（水）20時〜　忘年会第ニ弾　イオン岡山
29日（土）夜　　　忘年会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は２つ契約に行ってきました。


１つは、一気に４つエントリー開始した

第７９回　旭東町５０万円戸建　　　　６人１４口
第８０回　玉島長尾１００万円戸建　１１人２６口
第８１回　西古松１６００万円ＡＰ　　４人　４口
第８２回　関西町４０万円平屋　　　　２人　６口



第８１回あみだの西古松１６００万円アパート。


西古松といえば場所は相当いい。


こんなところでこの価格じゃなかなか手に入らんしね。


ちゃんと接道もあるし、下水もある。


３０坪ほどだけど


将来は何か建ててもいいし、宅地で売却でもいい。


出口はどうにでもなるね。


土地値に近いし、土地の希少性、価値は高い。




ただ、利回りは低めの８.９％(-_-;)


しかも

・駐車場無し
・１Kで入れ替わりもそこそこありそう。



救いは、

・満室
・いまの家賃がかなり低め
・セパレート
・大元駅近い
・まだまだきれい



ってことで、客付けはそんなに困りそうにないけど


これが辺鄙な場所にあったら猛反対してるかな...



場所と運営しやすさが決め手でしたね。



そんな状況で４分の１の抽選に当たったのは


こーへーさん。





で、一緒に契約にいってきたわけ。





ちゃんと運営すれば良質な土地が残るんで


がんばっていきましょう(^^)/






もうひとつの契約は


第７７回の伊福町１５００万円アパート。


ここは、８人１６口とそこそこの戦いでした。


ここも１K４戸セパレートで満室。


利回りは８.９％と同様に低め(-_-;)


２５坪しかないからＰももちろんなしだけど


伊福町ってワードは相当な威力。


さっきの西古松よりもさらに希少。


ここなら学生でも社会人でも入るね。




そんな決勝４名に残った幸運な方は

１番手　u-kiさん
２番手　ryokoさん
３番手　けんさん
４番手　BLXさん



それがいろいろあって


１番手　u-kiさん　は残念ながら辞退...


理由は道路状況。


ここは前面道路が２項道路の私道。


対象の土地（赤いとこ）の公図はこんな感じ。




で、道路はこんな感じ...





わかります？


左上の人と右上の人の土地を通らないと


公道には出られないんです...


で、左上の人が車を停めていたりするのを見て


将来の活用について不安を抱き辞退ということに...



うーん...


折角当たったのにもったいないね...




で、２番手　ryokoさんに回ったものの


昨今の急速な融資状況悪化をモロにくらって


融資がダメ(-_-;)


エントリー前は、銀行も前向きだったのに...


残念(-_-;)




３番手　けんさん　は


u-kiさん、ryokoさんで進めている間に


別の案件に挑戦することになって


こことの同時進行は断念...





４番手　BLXさん　も


別案件が進行中ってのと


ちょうど海外旅行と重なり動けず...




そんなこんなで


もうかれこれ２ヶ月引っ張ってて


５番手以降を再度決めるのも時間的に難しく


わたくしが引き取ることにしました...



ということで


先ほどのこーへーさんと同じ不動産会社だったので


引き続きわたくしが契約してきました(^^;







まだアパート３,４号の決済（１９日予定）も終わってないのにね...


さすがに同じ銀行でいう訳にはいかんので


ちゃんと担当者に相談した上で


別の銀行に持ち込みました(^^;



たぶん融資は大丈夫でしょう。


順調に進めば、これがアパート５号になりそうです(^^;




おしまい




空き家・空き地のご相談は↓↓↓



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました