岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ
　H26.12.5イオン岡山オープン。
　３度目の退去と重なりそこで売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞


＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜　倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時〜　北区相談日
15日（火）12時半〜視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半〜見学会予定
25日（金）19時半〜勉強会１日目

６月
2日（土）19時半〜勉強会２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


総社のAP２号がまたきまりましたわ〜(◎_◎;)


今度はインドネシアの方がふたり(^^;


外国人実習生のニーズって


これからも増えていきそうですね〜





さて、今日は９日にお邪魔した


かこちゃん５号戸建のお話し。


中区の便利な場所で見た目もきれいで２〇〇万円也。


みなさんいろいろ探してきますな〜



早速お邪魔してきました。

かこちゃん（女性）
ロバートS田さん
Ｊ子さん（女性）
じゅんこさん（女性）
そうさん
摂津屋さん
こももさん（女性）
OCさん
K本さん
mtanaさん
mtanaさん弟さん
わたくし



じいじさんが壁を塗るそうで作業中の様相。







ここ、コンクリート造みたい(◎_◎;)


直貼りなんでクロスがべろ〜ん





壊す時大変そうだけど


躯体はしっかりしてるから


どこまでひっぱるかねー



水回りはまだいけそうだね。




電気もOK。





ここ、事務所兼なんですよね。




倉庫もあります。





車も現状で３台可。


ブロックを壊せば４〜５台置けるかな？




事務所兼住居ってのは珍しいから


案外すっぽりはまることがあるんよね。




住居だけ借りても普通に５〜６万円はするし


事務所を別に借りても７〜８万円はするからね...


駐車場を別に複数台借りたらすぐ２万円ぐらいするもんね...


そうなると軽く１０〜１５万円ぐらいに(;´Д｀)



小規模事業者には結構な負担になるから


事務所兼住居ってのは安上がりでいいんよね〜



ここは２階もあって、住居としては充分な広さ。






さらに、増築してあって


他にも住居スペースが(^^;










こっちのほうが新しくて


あまり直さなくても良さそうだね〜


風呂こそシャワーだけど


水回りは全然問題ないし、電気も充分。





整理するとこんな感じ。





オレンジ部分が元の住居

青部分が事務所、倉庫

緑部分が増築した住居






こういうのって貸し方が悩ましいよね〜(◎_◎;)



別々に貸すことも可能だし


まとめて貸すこともできる...




別々に貸すなら


オレンジ部分住居

P１〜２台付けて５万円ぐらいかな...



青部分事務所、倉庫

こっちはP１〜２台で３〜４万円ぐらいかな...



緑部分増築した住居

ここはPが取れんかもしれんな...

まだきれいだけど４万円ちょいぐらいかな...

Pが取れてプラス５千円ぐらいか...

合わせて５万円は厳しい感じがするな〜(;´Д｀)





この形態で事務所、倉庫だけ貸すのは


ちょっと難しいかもな...


家賃安けりゃ貸せるかもしれんけど...




となると


オレンジ部分住居と

青部分が事務所、倉庫を合わせて貸すか...


それならP２〜３台で７万円台ぐらいかな...


８万円とか高い感じがするな(-_-;)




緑部分の増築した住居は


P１台で４．５万円ぐらいか...




全部まとめて貸すなら


１０万円ぐらいかな〜？


１０万円じゃ反響が少なそうよな...


...






パターン１
オレンジ部分住居
青部分事務所、倉庫
緑部分増築住居

P４台込み　１０万円




パターン２
オレンジ部分住居
青部分事務所、倉庫

P３台　７万円


緑部分増築住居

P１台　４．５万円




２つに分けるのがいいかもしれないね〜




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました