岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

　☆DIY教室　ジョリパット塗り＆ランチ
　　２月１２日（月祝）
　　　参加予定（定員10名）
　　　終日
　　　　１ryokoさん（女性）
　　　　２じいじさん　　
　　　　３まっきーさん　
　　　　４とっこさん（女性）
　　　　５yasuさん
　　　　６わたくし
　　　午前、ランチ
　　　　１りょういちさん　
　　　　２なつさん（女性）
　　　ランチ、午後
　　　　１こーへーさん　午後から
　　　　２じょーさん　ランチから
　　　　３真中さん　　ランチから
　　　※道具はこちらで用意しています。
　　　※汚れてもよい格好でお願いします。
　　　※満席になりました(-_-;)
　　　

　☆わたくしのアパート１号完成見学＆
　　norikoさん１号戸建＆ランチ２日目
　　２月１３日（火）１２時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１norikoさん（女性）
　　　２たかぱぱさん
　　　３麒麟さん
　　　４わたくし



＜イベント一覧＞
２月
　６日（火）１３時　〜北区相談日
１０日（土）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ１日目
１２日（月）１１時　〜DIY教室　ジョリパット塗り
１３日（火）１２時　〜わたくしのアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　norikoさん１号戸建＆ランチ２日目
１７日（土）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ１日目
１９日（月）１２時半〜よーすけさん５号戸建見学＆
　　　　　　　　　　　こももさん４号戸建途中経過＆ランチ２日目
２０日（火）１８時　〜勉強会（退去関連）＆ディナー
２４日（土）１３時　〜勉強会（退去関連）＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ネット見てても


なかなか安い物件って出てこないですね〜(;´Д｀)




そこそこまともな場所だと


せいぜい３５０万円ぐらいから...



それでも、場所はイマイチ、土地は狭いわ


もちろんベースがボロだから


「そんなん高すぎるわ(;´Д｀)」


ってのばっかり...




２００万台以下とかになると


岡山市とは名ばかりの僻地ばかり...


そんな僻地でも貸せないことはないと思うけど


思いっきり安く買っとかないと


恐ろしすぎる(;´Д｀)




そんなもんだから


そこそこの市街地で３００万円台なんかで出てきたら


取り合いが凄い様子(◎_◎;)




先日も、中区で３００万円台の物件が出て


もう少し安くならんかなと悩んでいたら


スパッと満額で攫われたとか...


あとで判明したところによると


実は別の大家仲間だったようですが(^^;




その後、南区で３００万円台で出てきたので


満額で攫われたトラウマから


速攻で満額で買付を入れたとか(^^;


みなさんよく見てますし


ほんと動きが早い(^^;




さっきの中区もそうですけど


この南区のも複数人から相談を受けていましたが


普通に考えたら


どちらもちょっと高いんですよね...




貸せる家賃って大体決まってるから


リフォームが膨らんだら


利回り１０％とかになっちゃう...


ボロ戸建で１０％いうとね...





安く買うってことは


それだけ安全マージンが取れるってことでね。


古い建物ほど


いろいろ隠れたリスクがある可能性が高まるから


安く買って利回りを高く取っておかないと...




ボロ戸建で実質利回り１０％しか取れないなら


新築で実質７〜８％のほうがよろしかろうと...





そんなことは分かっちゃいるんだけど


とはいえ、予算の問題も出てくる訳で...


初期の頃は、なかなか千万超えいうのもね...


数百万円レベルで探すとなると


３００〜４００万円に照準を当てるのはごく自然。


心理的なハードルも低めだし


初期状態の人にとっては借りやすい額。


だから競争相手が多いわね...




そんな中で物件を獲得するには


満額買付ってのもしかたないのかな...




物件を持たんことには始まらんしね...




２５０万円なら合格だと思われる物件を


３５０万円で買ったとして


この時点では１００万円割高。


リフォームにいくらかかるかは置いといて


家賃が４万円ちょいで貸せたとして


年５０万円ぐらいの収入。



１００万円割高で買った分を


２年で追いつくことに。


２年分の賃料いうたら結構デカイわな...


もっと高額な物件での１００万円割高なら


大して問題ないだろうけど...




ただ、その２年で得られるものもある。




大家としての運営実績や


お金を借りてたら返済の実績。





いつお得物件にありつけるかわからないから


もし２年後も物件が買えていなければ


その時間だけが無駄になる可能性もあるわけだしね...




余裕のある人は少々割高でも買っていく中で


これから始める人はどうしたらいいんだろうね...


どんどん厳しさが増していくな...




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました