岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞

　☆トレジャーハンター in 早島町 ＆ ランチ
　　１２月２８日（木）１２時半〜　
　　参加予定（定員１０名）
　　１TAKEさん
　　２K本さん
　　３わたくし


　☆忘年会第五弾（北区平和町）
　　１２月２８日（木）１８時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１Sさん
　　２Y田さん
　　３まっきーさん※２回目
　　４なつさん（女性）※２回目
　　５たろぽんさん
　　６Ｊ子さん（女性）
　　７じょうさん
　　８わたくし※５回目
　　９
　　10

　☆トレジャーハンター in 玉野市玉＆ taimanTV動画撮影会
　　１２月２９日（金）１０時半〜
　☆忘年会第六弾・昼の部（玉野市渋川）
　　１２月２９日（金）１１時半〜　
　　参加予定（定員１０名）
　　１taimanさん
　　２りょういちさん
　　３OCさん　出演ＮＧ
　　４HTさん
　　５K原さん　出演ＮＧ
　　６わたくし


　☆OCさんワンコイン戸建完成見学会＆ランチ
　　１２月３０日（土）１２時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１OCさん
　　２りょういちさん
　　３よーすけさん
　　４なつさん（女性）
　　５摂津屋さん
　　６わたくし


＜イベント一覧＞
　
１２月
　２,３日（土日）必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　５日（火）１１時半〜　クロス貼り体験会＆ランチ
　　８日（金）１８時半〜　KGさん奉還町マンション見学会
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第一弾（１４名・北区平和町）
　１２日（火）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
　１６日（土）１８時半〜　忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
　１７日（日）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　２０日（水）１１時半〜　忘年会第四弾・昼の部（北区奉還町）
　２１日（木）１３時〜１８時　倉敷相談日
　２２日（金）１２時半〜　北区足守103万円古民家見学会＆ランチ1日目
　　　　　　　１６時〜　　中区赤坂本町600万円アパート見学会 1日目
　２３日（土）１０時半〜　中区赤坂本町600万円アパート見学会 2日目
　　　　　　　１２時半〜　北区足守103万円古民家見学会＆ランチ2日目
　２５日（月）１３時〜１７時　北区相談日
　２８日（木）１２時半〜　トレジャーハンター in 早島町 ＆ ランチ
　　　　　　　１８時〜　　忘年会第五弾（北区平和町）
　２９日（金）１０時半〜　トレジャーハンター in 玉野市玉
　　　　　　　　　　　　　＆ taimanTV動画撮影会
　　　　　　　１１時半〜　忘年会第六弾・昼の部（玉野市渋川）
　３０日（土）１２時半〜　今年最後！
　　　　　　　　　　　　　OCさんワンコイン戸建完成見学会＆ランチ

１月


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、ryokoさんが一本釣りした


トイレ風呂が共同で生活保護と外国人のみのアパート


のお話しの続きで。

関連記事
2017年12月22日　トイレ風呂が共同のアパート
2017年12月23日　画一的な評価




某銀行の英断に感謝し


契約は１２月１５日で話しが進むことに(*^▽^*)




しかーし、ここで問題発生(◎_◎;)




この物件、摂津屋さんが購入時に


半分ほど融資受けていて抵当権付き。


当然、抹消しないと次の某銀行が貸してくれません。


一般的には、抹消書類の手配は


１週間程度あれば充分なところ




なんと！




抹消に１ヶ月ぐらいかかるというではないですか！？


そんなアホな...


どんだけゆっくるするんよ...


それじゃ年内間に合わんじゃん...


事情があって、年内には決済引き渡しを終えたい...




ということで、わたくしが知っている別の職員さんに相談し


その後、摂津屋さんが担当者に再交渉したところ


頑張ってみるということで


とりあえず、決済日（２２日）時点での残債の連絡があったのが


契約前日の１４日。




ふぅー。なんとか間に合うかー(^^;


そりゃ１ヶ月もかかるわけないからな〜





ってことで、１５日の契約へ(*^▽^*)



ところが、残債は計算してくれたものの


２２日に間に合うという確約は出ていないだって！？



どひゃーΣ（・□・；）



それじゃ困る(◎_◎;)


ってことで急遽、摂津屋さんと直談判に直撃((+_+))



担当者は休み...


しかし、１４日に手配はしてくれていたようで...


大阪の支店から資料が郵便で順調に届けば


２０日には着くとのこと。


それなら２２日は間に合うが


郵便が遅れた場合には...



あとは神頼みでとりあえず契約...







頼むでー、ちゃんと届いてくれよー



と祈ること、

１５日...
１６日...
１７日...
１８日...


ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!



１８日に書類が到着したそうで(^。^)y-.。o○


これで２２日決済がようやく確定(^^;




ということで


記念すべき１２月２２日１０時から


司法書士さんにきてもらって無事決済。





１０時半から保険屋さんと契約。


１１時から管理会社と管理契約。



どうにかこうにか無事完了です(*^▽^*)





とはいえ、ここからが本番。


２階をどう運用するかが収益ＵＰのカギ。


創意と工夫でどう料理していきますかねー




何はともあれ、おめでとうございます(*^_^*)





わたくしは、１２時半からの


足守１０３万円古民家見学会へ飛んでいくのでしたーε≡≡ﾍ( ﾟДﾟ)ﾉ




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました