2017年12月17日
激安感が変わったな〜(汗)
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間のリフォームは壁紙1面の8,000円のみ(入居者負担)
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど3回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に1850万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地1号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
テナント1号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,テナント1号に設置
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から4台月極Pで貸し出し中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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<イベントのお知らせ>
☆忘年会第四弾・昼の部(北区奉還町)
12月20日(水)11時半〜
参加予定(定員9名)
1じいじさん※2回目
2じゅんこさん(女性)
3いいてんきさん
4こももさん(女性)※2回目
5N西さん
6N西さん奥さん(女性)
7真中さん
8mtanaさん※2回目
9わたくし※4回目
※明日(19日)の昼までなら増枠可能です。
☆忘年会第五弾(北区平和町)
12月28日(木)18時〜
参加予定(定員10名)
1Sさん
2Y田さん
3まっきーさん※2回目
4なつさん(女性)※2回目
5たろぽんさん(初登場)
6わたくし※5回目
<イベント一覧>
12月
2,3日(土日)必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
5日(火)11時半〜 クロス貼り体験会&ランチ
8日(金)18時半〜 KGさん奉還町マンション見学会
19時半〜 忘年会第一弾(14名・北区平和町)
12日(火)11時半〜 中区平井200万円戸建見学会&ランチ1日目
19時半〜 忘年会第二弾(12名・イオン岡山6階)
16日(土)18時半〜 忘年会第三弾(10名・北区丸の内)
17日(日)11時半〜 中区平井200万円戸建見学会&ランチ2日目
20日(水)11時半〜 忘年会第四弾・昼の部(北区奉還町)
21日(木)13時〜18時 倉敷相談日
22日(金)12時半〜 見学会予定
23日(土)12時半〜 見学会予定
25日(月)13時〜17時 北区相談日
28日(木)18時〜 忘年会第五弾(北区平和町)
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は中区平井200万円戸建見学会&ランチ2日目。
1日目の様子
2017年12月12日 黙々とやっている人が多い
ラーメンnnwさん
まっきーさん
よーすけさん
なつさん(女性)
摂津屋さん
Kさん
デンチさん
じいじさん
わたくし
の9名が集合ー
中区平井いうたらそこそこの市街地。
大きな通りに出ればなんやかんやあるんで割と便利。
道が少々狭いとはいえ、土地が約35坪。
接道があってそこそこの場所だと土地の価値があるからね...
なんぼ安く見積もっても
更地で坪10万円いうことはないわな...
坪12万円なら420万円
坪13万円なら455万円
さすがに坪15万円の525万円とは言わんけど
まぁまぁするわな(-_-;)
今回、低めの坪10万円で見積もって
350万円から解体費を引いて200万円。
かつて世を賑わせた、あみだくじ登場の200万円戸建と比べても
第10回 備前市木谷
第12回 玉野市槌ケ原
第14回 玉野市奥玉
第31回 玉野市田井
場所的優位は明らか。
当時の激安感が、いまとは随分違います(;´Д`)
・ブロックを壊して駐車場を拡大
・1階の床の一部を修理
・残置物撤去
ぐらいでそこそこ戦えそうだから
利回り15%以上は余裕かなー
ほんとは20%以上は欲しいところだけど
その分は土地の価値でカバーって考えね。
小さいながらも担保価値もあるし
いつか手放すにしても
売れる土地なら月日が経っても価値が保てる。
土地が付いてる戸建のメリットだね。
例に出して申し訳ないけど
ここで登場した320万円の区分だとそうもいかんよね...
関連記事
2017年12月15日 かなりお気の毒なことに...
コンクリートの塊だから価値は下がる一方...
修繕積立金や管理費も出ていくし...
土地の価値も無い...
どうせお金出すなら
価値も保てて収益の出せるものを買おう。
接道とかに問題があるなら
激しく収益の出せるものを買おう。
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間のリフォームは壁紙1面の8,000円のみ(入居者負担)
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど3回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に1850万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地1号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
テナント1号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,テナント1号に設置
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から4台月極Pで貸し出し中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
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<イベントのお知らせ>
☆忘年会第四弾・昼の部(北区奉還町)
12月20日(水)11時半〜
参加予定(定員9名)
1じいじさん※2回目
2じゅんこさん(女性)
3いいてんきさん
4こももさん(女性)※2回目
5N西さん
6N西さん奥さん(女性)
7真中さん
8mtanaさん※2回目
9わたくし※4回目
※明日(19日)の昼までなら増枠可能です。
☆忘年会第五弾(北区平和町)
12月28日(木)18時〜
参加予定(定員10名)
1Sさん
2Y田さん
3まっきーさん※2回目
4なつさん(女性)※2回目
5たろぽんさん(初登場)
6わたくし※5回目
<イベント一覧>
12月
2,3日(土日)必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
5日(火)11時半〜 クロス貼り体験会&ランチ
8日(金)18時半〜 KGさん奉還町マンション見学会
19時半〜 忘年会第一弾(14名・北区平和町)
12日(火)11時半〜 中区平井200万円戸建見学会&ランチ1日目
19時半〜 忘年会第二弾(12名・イオン岡山6階)
16日(土)18時半〜 忘年会第三弾(10名・北区丸の内)
17日(日)11時半〜 中区平井200万円戸建見学会&ランチ2日目
20日(水)11時半〜 忘年会第四弾・昼の部(北区奉還町)
21日(木)13時〜18時 倉敷相談日
22日(金)12時半〜 見学会予定
23日(土)12時半〜 見学会予定
25日(月)13時〜17時 北区相談日
28日(木)18時〜 忘年会第五弾(北区平和町)
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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今日は中区平井200万円戸建見学会&ランチ2日目。
1日目の様子
2017年12月12日 黙々とやっている人が多い
ラーメンnnwさん
まっきーさん
よーすけさん
なつさん(女性)
摂津屋さん
Kさん
デンチさん
じいじさん
わたくし
の9名が集合ー
中区平井いうたらそこそこの市街地。
大きな通りに出ればなんやかんやあるんで割と便利。
道が少々狭いとはいえ、土地が約35坪。
接道があってそこそこの場所だと土地の価値があるからね...
なんぼ安く見積もっても
更地で坪10万円いうことはないわな...
坪12万円なら420万円
坪13万円なら455万円
さすがに坪15万円の525万円とは言わんけど
まぁまぁするわな(-_-;)
今回、低めの坪10万円で見積もって
350万円から解体費を引いて200万円。
かつて世を賑わせた、あみだくじ登場の200万円戸建と比べても
第10回 備前市木谷
第12回 玉野市槌ケ原
第14回 玉野市奥玉
第31回 玉野市田井
場所的優位は明らか。
当時の激安感が、いまとは随分違います(;´Д`)
・ブロックを壊して駐車場を拡大
・1階の床の一部を修理
・残置物撤去
ぐらいでそこそこ戦えそうだから
利回り15%以上は余裕かなー
ほんとは20%以上は欲しいところだけど
その分は土地の価値でカバーって考えね。
小さいながらも担保価値もあるし
いつか手放すにしても
売れる土地なら月日が経っても価値が保てる。
土地が付いてる戸建のメリットだね。
例に出して申し訳ないけど
ここで登場した320万円の区分だとそうもいかんよね...
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コンクリートの塊だから価値は下がる一方...
修繕積立金や管理費も出ていくし...
土地の価値も無い...
どうせお金出すなら
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