2017年12月01日
始めるなら早い方がいい。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間のリフォームは壁紙1面の8,000円のみ(入居者負担)
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど3回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に1850万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地1号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
テナント1号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,テナント1号に設置
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Pで貸し出し中
月極P1号(普) 契約中
月極P2号(普) 契約中
月極P3号(普) 契約中
月極P4号(軽) 申込中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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<イベントのお知らせ>
☆必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
12月2,3日(土日)
1OCさん
2わたくし
☆クロス貼り体験会&ランチ
12月5日(火)11時半〜
☆忘年会第一弾
12月8日(金)19時半〜
参加予定(定員12名)
1taimanさん
2よーすけさん
3ロバートS田さん
4K本さん
5ryokoさん(女性)
6しっしーさん
7麒麟さん
8KGさん(初登場)
9倉敷大家さん
10u-kiさん
11とっこさん(女性)
12わたくし
※満席になりました。
☆忘年会第二弾
12月12日(火)19時半〜
参加予定(定員12名)
1あつさん
2まっきーさん
3DDMさん
4なつさん(女性、初登場)
5K原さん
6たくみさん
7mtanaさん
8OCさん
9こーへーさん
10りょういちさん
11こももさん(女性)
12わたくし
※満席になりました(-_-;)
☆忘年会第三弾
12月16日(土)18時半〜
参加予定(定員10名)
1O幡さん 岡
2F原Hさん 岡
3namiさん(女性) 現
4摂津屋さん 現
5そうさん 現
6S農さん 現19:00
7たかぱぱさん 現
8わたくし 岡
9
10
※岡=岡山駅、現=現地
<イベント一覧>
11月
4日(土)11時半〜 中区400万円アパート見学会&ランチ
13時半〜 東区25万円戸建 in トレジャーハンター&
赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学&
5日(日)12時半〜 しっしーさん1号平屋アフター見学&ランチ
9時〜16時 第9回 木材ふれあい祭り ウッディヨネダ
6日(月)12時半〜 あつおさん4号DIY戸建アフター見学&ランチ
7日(火)12時半〜 ゆうさん7.5万円戸建アフター見学&ランチ
14日(火)12時半〜 N村さん北区5万円戸建リフォーム中見学&ランチ
17日(金)12時〜 中区某所3戸480万円アパート見学&ランチ 1日目
19日(日)11時半〜 DIY洋室6日目 和室→洋室リフォーム&ランチ
16時〜 中区某所3戸480万円アパート見学&ランチ 2日目
22日(水)12時半〜 倉敷市児島5万円戸建見学会&ランチ1日目
15時〜 トレジャーハンター in 福富
23日(木祝)12時半〜倉敷市児島5万円戸建見学会&ランチ2日目
12月
2,3日(土日)必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
5日(火)11時半〜 クロス貼り体験会&ランチ
8日(金)19時半〜 忘年会第一弾(12名・北区平和町)
12日(火)19時半〜 忘年会第二弾(12名・イオン岡山6階)
16日(土)18時半〜 忘年会第三弾(10名・北区丸の内)
※忘年会第四弾 昼の部調整中...
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
早いものでもう12月ですねー
1年なんてあっという間(^^;
不動産の融資情勢も徐々に悪くなってきていて
特に実績のない人には厳しい印象...
まぁいままでがジャブジャブでしたから
本来の姿に戻ってきただけとも言えます(^^;
ただの戸建一戸でも
大家としての実績があれば天地ほども違いますから
わずか半年でも先に開始できた人はラッキーでしたね(^^;
そのわずか半年、1年が大きな差を生んできます。
・その間の大家としての運営実績
・融資でなら返済実績
・その間の家賃収入
未経験者にはないとてつもない強みです。
なんでも買えばいいってもんじゃないですけど
早く始めることのメリットは大きいですねー
決断のできない人は
いつまでたっても現状維持どころか
他者が先に進む分だけ
相対的に後退していることに気づいた方がいいでしょう。
あと1か月で今年も終わりますけど
今年は何か成果がありましたか?
...
さて、いま商談中のある案件。
土地1,2,3と建物1の取引なんですが
いまは存在しない、建物2,3が登記簿上残っていまして(-_-;)
ひとつは、明治38年の建物(^^;
もうひとつは昭和3年(^^;
これらはもう存在しないので
滅失(めっしつ)登記をして削除しないといけません。
しかも昭和3年の方は10人の名義で抵当権付き(◎_◎;)
債権額は...
...
...
...
なんと 金1,000円 (^^;
もう弁済も終わっていて
滅失登記をするだけですけどね(^^;
この頃の1000円って今でいうとどれぐらいなんでしょうね〜?(^^;
弁済の必要があったとしても
これぐらいなら払えます(笑)
ちょっと調べてみたら
昭和3年のお金を、今のお金に換算すると、いくらになりますか?
公務員初任給 75円
教員の初任給 45円
ビール大瓶 41銭
コーヒー1杯 10銭
国鉄初乗運賃 5銭
映画館入場料 30銭
はがき1枚 1銭5厘
白米10kg 3円20銭
ハウスカレー1袋 40銭
だそうで(^^;
公務員の初任給で比べたら
2800倍ぐらいになってますから
280万円ぐらいですか(^^;
将来インフレになれば
いまの借金額は相対的に減りますし
もちろん返済も進んでいるはずですから
やっぱり始めるなら早い方がいいと思いますよ(^^;
時間は取り戻せませんからねー
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間のリフォームは壁紙1面の8,000円のみ(入居者負担)
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど3回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に1850万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地1号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
テナント1号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,テナント1号に設置
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Pで貸し出し中
月極P1号(普) 契約中
月極P2号(普) 契約中
月極P3号(普) 契約中
月極P4号(軽) 申込中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
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☆必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
12月2,3日(土日)
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12月5日(火)11時半〜
☆忘年会第一弾
12月8日(金)19時半〜
参加予定(定員12名)
1taimanさん
2よーすけさん
3ロバートS田さん
4K本さん
5ryokoさん(女性)
6しっしーさん
7麒麟さん
8KGさん(初登場)
9倉敷大家さん
10u-kiさん
11とっこさん(女性)
12わたくし
※満席になりました。
☆忘年会第二弾
12月12日(火)19時半〜
参加予定(定員12名)
1あつさん
2まっきーさん
3DDMさん
4なつさん(女性、初登場)
5K原さん
6たくみさん
7mtanaさん
8OCさん
9こーへーさん
10りょういちさん
11こももさん(女性)
12わたくし
※満席になりました(-_-;)
☆忘年会第三弾
12月16日(土)18時半〜
参加予定(定員10名)
1O幡さん 岡
2F原Hさん 岡
3namiさん(女性) 現
4摂津屋さん 現
5そうさん 現
6S農さん 現19:00
7たかぱぱさん 現
8わたくし 岡
9
10
※岡=岡山駅、現=現地
<イベント一覧>
11月
4日(土)11時半〜 中区400万円アパート見学会&ランチ
13時半〜 東区25万円戸建 in トレジャーハンター&
赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学&
5日(日)12時半〜 しっしーさん1号平屋アフター見学&ランチ
9時〜16時 第9回 木材ふれあい祭り ウッディヨネダ
6日(月)12時半〜 あつおさん4号DIY戸建アフター見学&ランチ
7日(火)12時半〜 ゆうさん7.5万円戸建アフター見学&ランチ
14日(火)12時半〜 N村さん北区5万円戸建リフォーム中見学&ランチ
17日(金)12時〜 中区某所3戸480万円アパート見学&ランチ 1日目
19日(日)11時半〜 DIY洋室6日目 和室→洋室リフォーム&ランチ
16時〜 中区某所3戸480万円アパート見学&ランチ 2日目
22日(水)12時半〜 倉敷市児島5万円戸建見学会&ランチ1日目
15時〜 トレジャーハンター in 福富
23日(木祝)12時半〜倉敷市児島5万円戸建見学会&ランチ2日目
12月
2,3日(土日)必殺旅行 和歌山バーベキュー合宿
5日(火)11時半〜 クロス貼り体験会&ランチ
8日(金)19時半〜 忘年会第一弾(12名・北区平和町)
12日(火)19時半〜 忘年会第二弾(12名・イオン岡山6階)
16日(土)18時半〜 忘年会第三弾(10名・北区丸の内)
※忘年会第四弾 昼の部調整中...
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
早いものでもう12月ですねー
1年なんてあっという間(^^;
不動産の融資情勢も徐々に悪くなってきていて
特に実績のない人には厳しい印象...
まぁいままでがジャブジャブでしたから
本来の姿に戻ってきただけとも言えます(^^;
ただの戸建一戸でも
大家としての実績があれば天地ほども違いますから
わずか半年でも先に開始できた人はラッキーでしたね(^^;
そのわずか半年、1年が大きな差を生んできます。
・その間の大家としての運営実績
・融資でなら返済実績
・その間の家賃収入
未経験者にはないとてつもない強みです。
なんでも買えばいいってもんじゃないですけど
早く始めることのメリットは大きいですねー
決断のできない人は
いつまでたっても現状維持どころか
他者が先に進む分だけ
相対的に後退していることに気づいた方がいいでしょう。
あと1か月で今年も終わりますけど
今年は何か成果がありましたか?
...
さて、いま商談中のある案件。
土地1,2,3と建物1の取引なんですが
いまは存在しない、建物2,3が登記簿上残っていまして(-_-;)
ひとつは、明治38年の建物(^^;
もうひとつは昭和3年(^^;
これらはもう存在しないので
滅失(めっしつ)登記をして削除しないといけません。
しかも昭和3年の方は10人の名義で抵当権付き(◎_◎;)
債権額は...
...
...
...
なんと 金1,000円 (^^;
もう弁済も終わっていて
滅失登記をするだけですけどね(^^;
この頃の1000円って今でいうとどれぐらいなんでしょうね〜?(^^;
弁済の必要があったとしても
これぐらいなら払えます(笑)
ちょっと調べてみたら
昭和3年のお金を、今のお金に換算すると、いくらになりますか?
公務員初任給 75円
教員の初任給 45円
ビール大瓶 41銭
コーヒー1杯 10銭
国鉄初乗運賃 5銭
映画館入場料 30銭
はがき1枚 1銭5厘
白米10kg 3円20銭
ハウスカレー1袋 40銭
だそうで(^^;
公務員の初任給で比べたら
2800倍ぐらいになってますから
280万円ぐらいですか(^^;
将来インフレになれば
いまの借金額は相対的に減りますし
もちろん返済も進んでいるはずですから
やっぱり始めるなら早い方がいいと思いますよ(^^;
時間は取り戻せませんからねー
おしまい
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