岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　申込中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞
　☆DIY洋室６日目　和室→洋室リフォーム＆ランチ
　　１１月 １９日（日）１１時半〜　
　　参加予定（定員１３名）
　　１BLXさん
　　２HTさん
　　３ryokoさん（女性）
　　４真中さん（女性）
　　５よーすけさん
　　６OKOさん
　　７こももさん（女性）
　　８じいじさん
　　９マッキーさん（初登場）
　　10デンチさん
　　11N西さん奥さん（女性）
　　12N西さん
　　13わたくし
　　※締め切りました(-_-;)

　☆中区某所3戸480万円アパート見学会 ２日目
　　１１月 １９日（日）１６時〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１HTさん
　　２よーすけさん
　　３ryokoさん（女性）
　　４OKOさん
　　５デンチさん
　　６マッキーさん
　　７真中さん（女性）
　　８じゅんこさん（女性）
　　９N村さん奥さん
　　10わたくし（女性）
　　※締め切りました(-_-;)

　☆必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　１２月３,４日（土日）　
　　１OCさん
　　２わたくし
　　※エントリーはこちらから

＜イベント一覧＞
　１１月 　４日（土）１１時半〜　中区４００万円アパート見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　 １３時半〜　東区25万円戸建 in トレジャーハンター＆
　　　　　　　　　　　　　　　　 赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学＆
　１１月 　５日（日）１２時半〜　しっしーさん１号平屋アフター見学＆ランチ
　　　　　　　　　　 ９時〜１６時 第９回　木材ふれあい祭り　ウッディヨネダ
　１１月 　６日（月）１２時半〜　あつおさん４号ＤＩＹ戸建アフター見学＆ランチ
　１１月 　７日（火）１２時半〜　ゆうさん7.5万円戸建アフター見学＆ランチ
　１１月 １４日（火）１２時半〜　N村さん北区５万円戸建リフォーム中見学＆ランチ
　１１月 １７日（金）１２時〜　　中区某所3戸480万円アパート見学＆ランチ １日目
　１１月 １９日（日）１１時半〜　DIY洋室６日目　和室→洋室リフォーム＆ランチ
　　　　　　　　　　 １６時〜　　中区某所3戸480万円アパート見学＆ランチ ２日目
　１１月 ２２日（水）１２時半〜　見学会予定
　　　　　　　　　　 １５時〜　　トレジャーハンター in 福富
　１１月 ２３日（木祝）１２時半〜見学会予定

　１２月３,４日（土日）必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


先日、トイレができるまでを書きましたが

関連記事
2017年11月16日　トイレができるまで。


造作したのは床より上の部分のみ。





トイレの下がどうなってるか？



これは賃貸営業マンでも知らん人が多いです(；´Д｀)


基本的にこんなことは教えてもらえんし


物件案内しかできん営業マンにはあまり必要のないことです。





さて、トイレの汚水処理ってのは大きく３つ。




ひとつは、下水道直結。




これは下水道がきている地域に限るけど


トイレや台所の排水が直接下水に流れる方式。


ちなみに岡山市の下水マップはこちら。



下水道に繋ぐのに工事負担金が必要で、これは大家が負担。


毎月の費用は、上水道料金と一緒に下水道料金として


入居者がお支払い。


各戸にメーターがあれば、各戸に水道局から請求がきます。


これは集合住宅でも戸建でも一緒。


使っただけ払うのは当たり前。





二つめは、浄化槽方式。




これは下水道がきていない地域で採用。


敷地内の地面に埋め込んで、そこに汚水が流れる。


集合住宅なら、全体の汚水がひとつの浄化槽に集まります。


合併浄化槽と単独浄化槽があるけどここでは割愛。


これは定期的にメンテナンスが必要だけど


誰がどれだけ使ったかなんてわからないので


費用は、集合住宅なら大家が共益費とかで賄う感じ。



ただし、戸建なら利用がその家庭の方に限られるので


入居者負担でやってもらうことがほとんど。


大家さんが負担してあげるケースもあるけど


ほとんどは入居者負担と説明すれば納得もしてもらえる。


上水道と同じで、使っただけ払うのは当たり前。





三つめは、汲み取り方式。




これはいわゆるボットン便所。


昔のボロ戸建ては大概これ(^^;


トイレから直接落下。



簡易水洗方式で、見た目は水洗トイレに改良することも。




見た目は違えど、仕組みはどちらも同じなので


便槽に溜まったらバキュームカーに取りに来てもらいます。
※浄化槽でもきます。


昔はよく見た光景です。


これも使った（溜まった）だけ処分費用を払うのは当たり前。


戸建だとその家用の便槽になるし


集合住宅でもその部屋用の便槽なら


誰が使った（溜めた）かは明白。


当たり前に使った人が費用負担。


※画像参照ＨＰ





汲み取り費用を大家が負担したり


或いは、家賃込みなんて普通は考えられない。



用を足せば足すほど処理費用が増えるんだから


定額制はあっても、家賃込みなんてことはありえないよ。





先日、汲み取り方式の集合住宅で


「汲み取り費用は家賃込みか？」


という問い合わせをわたくしにしてきて


わたくしが「家賃に込みです」と答えたそうな...



あほか。



下水？浄化槽？汲み取り？　って質問は時々あるけど


そもそも　「汲み取り費用は家賃込みか？」


なんて問い合わせがあった覚えもないし


そんな質問自体もどうかと思うし


そんな初歩的なしょーもない質問に対して


「汲み取り費用は家賃に込みです」


なんて言う訳なかろーが(；´Д｀)



すでに「汲み取り費用は家賃に込みです」


と入居者に伝えているようで...



そんなん知らんがな...




ほんま曲がりなりにも営業マンやっとんなら


ちゃんと勉強してください(；´Д｀)


売上上げるだけなら二流です。



おしまい




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