岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置


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＜見学会のお知らせ＞
　じゅんこさん７５万円古民家を入居者がＤＩＹ中！？
　　＆ラーメンnnwさんＤＩＹ平屋完成見学会
　１０月 ２０日（金）１２時〜
　参加予定（９名）
　１ラーメンnnwさん
　２たかぱぱさん
　３わたくし


＜イベント一覧＞
　１０月 　４日（水）１１時半〜　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ４日目
　１０月 　９日（月,祝）１１時半〜じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ５日目
　１０月 １４日（土）１２時半〜　南区しっしーさん２号戸建てビフォー＆
　　　　　　　　　　　　　　　　　ロバートS田さん戸建アフター＆
　　　　　　　　　　　　　　　　　OCさん４号戸建てリフォーム中見学会
　１０月 １７日（火）１２時半〜　北区南方シークレット見学会＆ランチ１日目
　１０月 １８日（水）１２時半〜　北区南方シークレット見学会＆ランチ２日目
　１０月 ２０日（金）１２時〜　　じゅんこさん７５万円古民家を入居者がＤＩＹ中！？
　　　　　　　　　　　　　　　　　＆ラーメンnnwさんＤＩＹ平屋完成見学会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日のトリプル見学会のふたつめで


南区しっしーさん２号戸建てビフォー
ロバートS田さん戸建アフター
OCさん４号ワンコイン戸建リフォーム中

関連記事
2017年10月16日　スケルトンになってたよー


の様子を。




ここ、普通にネットに２８０万円で出ていましたね。


道路が弱くて、駐車場も無い...


場所的に家賃もそれほど取れないですしね...


そのまま２８０万円で買ってたんじゃちょっとねー(；´Д｀)


ただ、安くなればいいんですよ。


ほとんどの物件は価格だけの問題。


安くでしか貸せないなら、安く買えばいい。


リフォーム費用が過大にかかるなら、安く買えばいい。


それだけの話し。


高く買うから失敗するんです。


...


さて、早速室内へ。




傾きがあったりはするけれど、


つい最近まで住んでいたそうで、案外きれいΣ（・□・；）



パッと見、こじんまりした平屋ですけど


迷路みたいに入り組んでいて、奥へかなり広い(・_・;)


どうやら元は２棟だったのを繋げたらしいです。



キッチンが２つあって名残を感じます。




ブレーカーも２か所に分かれていました(^^;




トイレは洋式で下水。洗面台もある。




洗濯機置き場は外にあったけど




こんな感じなので室内も同然。




全然問題ないです。


なんといってもお風呂が立派Σ（・□・；）




この外観に似合わない(^^;



こういう水回りを触らないくていい物件は楽ですね〜


電気もそのままでいいでしょ。


各部屋もまぁまぁだし


近くに駐車場も１台は確保できたから


このまま安く貸せばいいよ(*^^)v


安いってのが一番お客さんに遡及効果があるから。




その上、安いとクレームにもなりにくいのよ。


中途半端にお金かけて直して、高くして募集すると


それなりのクオリティーを求める人が寄ってきて


ちょっとしたことがクレームになるのよ...

ここが汚い、あっちが汚い...
ここの動きが悪い...
ここが破れてる...


はいはい。新築じゃないんだからそりゃ多少はありますわ(；´Д｀)


でもそれなりの家賃だとそうも言えんです(-_-;)



安く貸しとけば


少々グズグズ言われても


「だから安いんですよー」
（心の中では、「安いんだからグズグズ言うな」ーって(^^;）


でお終い(^^;



安く買って、安く貸す。


これが一番お金も手間もかからんねー


今回は指値も通って、安く貸しても実質１５％以上はあるでしょ。


それで充分でしょ(^^)




しっしーさん、ここに引き続き早くも２つめの購入。

関連記事
2017年08月20日　盆明け本格始動



しっしーさん、不動産関係でもなんでもないんですよ。


ごく普通のサラリーマン。


自分で探してきて指値してね。


立派なもんじゃないですか。


諦めた人がほんと情けなく映るね...



おしまい





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