岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


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＜イベントのお知らせ＞
　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯
　１日目　７月１２日（水）１８時〜
　参加予定（定員１０名）
　１真中さん（女性）
　２しっしーさん
　３ryokoさん（女性）
　４HTさん
　５こももさん（女性）
　６HR田さん
　７摂津屋さん
　８
　９じいじ先生
　10わたくし
　※キャンセルでましたー

　２日目　７月２２日（土）１８時〜
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２namiさん（女性）
　３ゆかさん（女性）
　４じいじ先生
　５わたくし


＜花火大会のお知らせ＞
　国産牛&イベリコ豚の食べ放題＆飲み放題が５時間！
　８月５日（土）１７時〜
　　幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
　　大人女性→女、大人男性→男　()は人数
　参加予定 男26 女25 中4 小10 幼11　計76＋14
　ファミリー専用席（座敷６組）（27名　満席）
　３Ｔ本さん　　　　計５　男 女 　 　 幼(３)17半~
　１りょういちさん　計５　男 女 　 小 幼(２)18~
　11ＢＬＸさん　　　計５　男 女 中 小 幼 　 18半~
　７Ｙさん　　　　　計４　男 女 　 　 幼(２)18半~
　14Ｋ本さん　　　　計４　男 女 　 小 幼 　 17半~
　21あつおさん　　　計４　男 女 　 小 幼 　 18~
　　
　ファミリー専用席（テーブル４組）（15名　満席）
　６こーへーさん　　計４　男 女 中 小 　 　 17半~
　26ＴＡＫＥさん　　計４　男 女 　 小 幼 　 18~
　19あつさん　　　　計４　男 　 中 小(２)　18半~
　20ＤＤＭさん　　　計３　男 女 中 　 　 　18半~
　
　単身席（テーブル３６席）（３４名）
　☆１７時〜
　１、２Ｏ幡さん　　　　計２　男 女
　３、４Ｓさん　　　　　計２　男 　 小
　５、５ＯＣさん　　　　計２　男 女
　７、13Ｆ原Ｈさん　　　計２　男 女
　９、15真中さん　　　　計１　　 女
　10、16Ｎ岡さん　　　　計１　　 女
　11、27ｍｉｈｏさん　　計１　　 女
　
　☆１７時半〜
　12、12ｎａｍｉさん　　計２　 　女(２)
　14、24ｍｔａｎａさん　計２　男 　 小

　☆１８時〜
　16、17Ｎ村さん　　　　計２　男 女
　18、18むーさん　　　　計２　　 女(２)
　20、22Ａさん　　　　　計２　男 女
　22、23Ｙ田さん　　　　計１　男
　23、26よーすけさん　　計１　男

　☆１８時半〜
　24、８ｒｙｏｋｏさん　計１　　 女
　25、９とっこさん　　　計１　　 女　
　30、29Ｍ井さん　　　　計４　男(３) 女

　☆１９時〜
　26、10たくみさん　　　計１　男
　27、25摂津屋さん　　　計１　男
　28、28太陽Ｔさん　　　計２　男 女　

　34、
　35、
　36、わたくし
　別途主催者枠１４名参加

　残り２席

　
＜イベント一覧＞
７月 　１日（土）　１１時〜 　トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
　　　　　　　　　　　　　　　 taimanTV撮影会＆ランチ
７月 　２日（日）　１１時〜　 中区某所アパート３室５００万円＆ランチ２日目
　　　　　　　　 　１３時半〜 白猫さん北区某所２００万円戸建見学会
７月 ８,９日（土日）　　　　　必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
７月 １２日（水）　１８時〜　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯　１日目
７月 ２２日（土）　１８時〜　木部のぬりぬり体験会＆晩御飯　２日目

８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、必殺研修旅行２日目

※１日目の様子はこちら
2017年07月08日　特殊能力一切不要


今日の課題は「ペット飼育可」について。


市場に物件が溢れる中


何らかの差別化ができないとなかなか難しい。


言い換えると　希少性　とも言える。



物件そのものが

・主要駅の直近
・国立大学の直近

など、立地で差別化ができているならともかく


なかなかそうはいかない。



１０年ちょっと前からは、間取りで差別化を図ろうと


当時、単身用物件といえば９割以上が１Ｋ、１Ｒだったところに


１ＬＤＫが登場。


それもいまは当たり前。


希少性は全くない。



岡山の既存物件では、１５年ぐらい前から敷金０、礼金０といった


初期費用を下げる差別化も進んできたけれど


いまではごく一般的...



アクセントクロスを使ったり

モデルルームを作ったり

家具家電を設置したり

フリーレントを導入したり

広告料を増額したり


どれも当たり前...



そんな中で、既存物件の「ペット飼育可」自体は


まだまだ手薄な印象。


ポピュラーなのは小型犬１匹可。


猫は嫌う大家さんが多い。


最近はペットを複数可にする物件もポロポロ。


ペットの種類も多様化してきて


犬、猫以外のケースも時々耳にする。


フェレットなどは割とポピュラーで


鳥類や爬虫類などもあるようだ。


わたくしの物件１２号の入居者は


将来、ヤギを飼って


ヤギの乳を採取したいと言っていた。


マジで。


いずれは「ペット飼育可」自体も陳腐化してきて


ペットの種類での差別化が求められてくるかもしれない。



今回はそのための研修視察。



少々前置きが長くなったが、早速２日目に向かった先は...


...


...


...


太地町立　くじらの博物館




ここではクジラとイルカのことを学べる。



手始めにイルカを見学。



ふむふむ。


かなり訓練されているようだ。


イルカはかなり知能が高い。


物凄い運動能力を見せつけられたが


人間の指示をよく聞くので暴走することもないだろう。


これなら誰彼構わず吠えたりして迷惑をかける


騒がしい犬なんかよりかなりよい。



これがエサらしい。



ふむ。食べ方もとても大人しく従順。



イルカにはなかなか好印象だ。



次はクジラ。


ここで運動能力を確認できるらしい。



いわゆるドッグラン的なものだろう。



いきなり度肝を抜かれた。



この巨体でここまだ飛び上がれるものなのか...


素晴らしい運動能力だ。


イルカにしてもクジラにしても、同じ哺乳類として誇らしい。


どちらもよく訓練され、頭もいい。


騒音で近所迷惑をかけることはなさそうだ。


が、あの巨体をどう納めるか...


...


...


...



結論。


イルカ飼育可、クジラ飼育可　は


普通のアパート、マンション、一戸建てでは無理！



実現できればかなりの差別化が期待できるのだが...


残念...



今回も有意義な研修でございました。


次回以降も、別の動物で検証してみたいと思う。


必殺さんを始め、みなさんありがとうございましたm(__)m




おしまい



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