岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


　ドル箱だった物件３号にH27年4末退去の通知が出てしましました

　次はどうしよう...



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


＜物件見学会　１＞

読者のHM田さんが購入された物件を見学させていただけます。

２９日（水、祝）１１時

天霧うどん 福田店
倉敷市北畝5-1-40
地図

２９日（水、祝）
　HM田さん
　Ｉ崎さん
　IW本Tさん
　O幡さん
　みーちゃんさん
　わたくし


※エントリー漏れがあったら教えてください(^_^;)


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、日頃お世話になっている方と３人で倉敷にランチへ。




隠れたところに素敵なお店ってあるもんですねー（ﾟдﾟ）


いつもありがとうございますm(__)m



一緒に行ったお二人はどちらもベテラン大家さん。


いろいろ話している中で


年々運営が難しくなってるねーって(ｰｰ;)



どんどん新興の大家さんも増えて


いろいろ考案されたノウハウも年数とともに陳腐化...


既存建物の差別化の手法なんて限られてきますからね...


・家賃や初期費用を下げる
・リフォームをしっかりやる
・家具家電とか設置してみる
・不動産屋への広告料をUPする


とか、大枠では出費を伴うものばかり(ｰｰ;)



独自の工夫をするといっても


ほとんどが他の人が真似できるようなことばかりですから


当初はよくてもそのうち珍しくなくなりますからね...



なので、そもそも


立地や建物そのものが差別化されているもので


スタートするのがいいんじゃないかなと思いますけどね。


不動産は一点物なので


完全に同じ場所、同じ建物は存在しませんからね。



買ったあとでできることは概ね限られてくるので


買う前の段階が勝負だと思うんですが


そんな考えはなかなか理解を得られにくいようで


目の前の中途半端な物件に食いついてしまう人がたくさんいますね(ｰｰ;)



日本人は多くの人が流れるほうについつい行きがちですから


どうしても多くの人と同じような物件が欲しくなってしまうんでしょうかね...


多数決を採ることが多いからかな？


本当に美味しいものは


誰も通らない裏道にあったりするもんですけどね。



多数決って実は危険な一面を持ってたりしますけどね。


競馬の一番人気の馬が勝つ確率って知ってます？


人気っていうのは要は人気投票みたいなもので


Aという馬が勝つと思って馬券を買った人が多いほど人気になります。


なので、一番人気ということは


みなさんから一番支持を受けた馬ということ。



でも、一番支持を受けたから勝つというもんでもなく


一番人気が勝つ確率なんて３０％ぐらいなんですね。



大勢の人がこぞって人気投票した挙句


それが当たるのは３０％ほど...


大勢とは違う視点で見ることができるひとは


バンバン万馬券を取っている訳です。



何事もみんながそっちにいってるから


って単純な理由ではダメですね(^_^;)



自分で判断できるだけのものを身につけて


周りがどう動こうが影響されない確固たるものを持たないと


あっちへフラフラ、こっちへフラフラなんてことに(^_^;)



そういうことができるようになってくると


自分自身がその他大勢の大家さんと


差別化できる第一歩になるんじゃないかなー



いずれ陳腐化していくノウハウでの差別化ではなく


立地や物件自体での差別化

大家自身として他の大家との差別化


のほうが強そうじゃね？って勝手に思っています(；´∀｀)



おしまい




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました