岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　

　H26年11月27日に売却の契約をしました。
　決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


こんばんは。岡山大家です。


今日は北区某所で１２時〜１７時まで面談の日だったんですけど


まぁたくさんお越しで（ﾟдﾟ）


１２時、１３時半、１４時、１５時、１５時半　としゃべりっぱなし(^_^;)


何かお役に立てれば嬉しいですが、


いかがでしたか？（笑）

...


さて、わたくしの物件１号。


結構反響ありますねー( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


２２日（月）、２３日（火）、２４日（水）と３日続けて案内があります。


読者の方からも賃貸に出す前提で相談を受けることもちょいちょいあります。


そんな方にアドバイスを。

...


イオン岡山もでき、岡山駅にも近く、最上階ということで


極端に競争力が落ちるとは思っていません。


まだまだ充分戦えると思います。


ここまで家賃の下落もほとんどなく空室もなし。


でしたが、


新築から８年半が経ち周辺にライバルになりそうな物件がかなり増え


流石に新築プレミアのような状態は望めません。


しかし、優良入居者ばかりだったので


部屋の状態も良く、あまり手を入れなくても充分貸せます。


５年先、１０年先でも家賃１０万円のラインは維持できるでしょう。

...


でもね、手を入れないといけないところもそれなりに出てきますよ。


管理費や積立金も毎月かかります。


もう数年は引っ張ってもいいんですけど


どんどん旨みがなくなっていきます。


...


RCなんで固都税もお高め。


で、２０００万円近く投入して、リターンが１０万円ちょい。


場所がいいから売却は容易でしょうけども。


こんなの買っても面白くないでしょ？


わたくしが、家賃は高くて、修繕は不要という


最高に美味しいところを抜いた残りに


２０００万円近く投入するのって馬鹿げてません？


２０００万円投入するなら


戸建を４〜５棟買ったほうがよっぽどいいですよ。


...


税金対策だとか、現金でとか、


将来は自分で使うとか、その他に特殊な事情があれば


また違うかもしれませんが


ローンを組んで


散々美味しいところを吸い取られた物件を買うのはオススメしませんね。


しかも、わたくしの購入価格よりも高く買うなんてほんとバカバカしい。


不動産は少しでも安く買わないと。


もしかしたら将来値上がりして転売できるかもしれませんが


基本的にキャピタルは期待しない方がよいでしょう。


...


わたくしが近い将来街中に住む予定があれば


死ぬまでここに住むんですけど


そうなるとしてもまだ２０年後ぐらいの話しなんでね...


惜しい気もしますが


わたくしが賃貸で回すのはここらが潮時かと...


何度も言いますが、まだまだ１０万円以上で貸せるんですよ。


だから次の人が安く買えるんなら買えばいい。


でも、安く売るつもりはありませんが。




こんなものを買っていいのは


この立地、空間に魅力を感じてここに住みたいと思う


一般ユーザーなんですよ。


彼らは購入の判断基準が違いますから。



あれ？もしかして、自分の首絞めてる？？（笑）



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました