岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　

　H26年11月27日に売却の契約をしました。
　決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日も新しい出会いがありましてねー


その方に、


「毎日更新をしているということは、細かいことがきちんと続けてできる人だと思った」


というようなことを言われました


なるほど。そういう効果もあるんですね


ということで今日もがんばりましょうか


突然何日も更新が途絶えたら、その時は多分死んでます（笑）


...


さて、そろそろ繁忙期の香りがしてきましたねー


某管理会社が来春向けにこんな動きをとっています。




字が小さくて見えにくいかな？


新入学生、新社会人、学生住替を対象に


１２月末までにこれらの部屋を決めてくれたら


来年の２月末までの家賃はいりませんよってキャンペーンです。


要は学生とか来春入居の囲い込みですね。


...


学生物件って


現在空いているような部屋は


３月までほぼ動きません


在校生が１２月や１月には引越ししないですし


新入生は３月末や４月頭からがほとんどですからね。


この場合の３月末や４月頭ってのは


家賃が発生するタイミングのことです。


通常はこのタイミングで荷物を搬入して住み始めます。


...


ちょっとややこしいですが


１、契約開始日

２、家賃が発生する日

３、荷物を搬入する日

４、住み始める日


は別に同じである必要はないってこと。


４、住み始める日　は


一般的に、学校が始まる前なので３月末〜４月上旬。


３、荷物を搬入する日　は


引越しの日で、その日から住み始めなくても別に構わない。


２、家賃が発生する日　は


一般的には、鍵を渡す日。


鍵を渡す日から契約が始まり、家賃も発生して


荷物の搬入や住むことが許される。


これが普通です。


でも、どうせ３月末まで誰も住まないってことがわかってるから


別に誰も住んでくれなくてもいいし、


家賃も発生しなくてもいいから


さっさと貸してしまおうというのが


学生とか来春入居の囲い込みのやりかた。



「家賃は３月末からでいいから、

契約と決済だけは先に（キャンセルが怖いから）しといてね」

「鍵も先に（１月とかに）渡しとくから、

ちょっとずつ荷物入れてくれたらいいし（どうせ３末まで空いてるんだから）」


って感じです。


...


早い子だと年内には進路が決まっているし


３月に入っての部屋探しだと大混雑＆争奪戦になるので


借りる方にもメリットがありますし


貸す方も前倒しで入居が決まるので


３月まで家賃は入らないけれど安心感はありますよね。


不動産屋も売上も処理も前倒しになりますからありがたいです。


気の利いた管理会社はこうやって前倒しで取りにいくんですけど


どんくさいとこは後手後手に回ります。


自主管理の大家さんも早く動くところもあれば


のんびり構えて３月末で空振りする人もいます。


...


あなたの任せている管理会社はもう動いてくれていますか？


ここを見ている自主管理の大家さんは大丈夫ですか？



とっくに繁忙期の戦いは始まっていますよ。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました