岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　

　H26年11月27日に売却の契約をしました。
　決済・引渡しは12月の予定です。



☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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＜見学会のお知らせ＞

北区某所平屋２棟　＆　北区北方O幡さん１号物件　のダブル見学会です。

１２月１０日（水）、１３日（土）　１１時に
パチンコ屋のゲットゲット原店に集合して行きます。

ご希望の方はご連絡ください。
時間のある方はその後ランチでも（*^_^*）

参加予定
１０日（水）
　O本さん
　麒麟さん
　O幡さん
　mtanaさん
　じいじさん
　S村さん
　わたくし

１３日（土）
　Ｉ島さん
　しょーですさん
　大黒天人さん
　S山さん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


ある方から人口現象傾向の過疎地物件の相談を受けました。


現状、過疎地まで言うと失礼かな。

...


○○さん


こんばんは。

○○（自治体名）ですか...

こりゃまた危険なエリアにいきますねー

個人的には手を出さないエリアです。


理由は

・人口少ない。さらに減少加速しそう。

・街自体が衰退の一途。発展の気配なし。

・強い業者がいない。

・△△△△△△△に勤めていた時（１０年ぐらい前）に
　当時の新築でさえ客付けに苦労した。

・コネクションがないので客付けに自信がない。

といった感じですかね。

............


物件的には、□□□□□（商品名）　というのは※※※※の昔の商品です。

悪評が高かった頃のですね...


それなりにメンテはされているようですが

海に近い物件で鉄骨造というのも個人的にはちょっと...

どうなんだろう？あまり気にすることもないのかな？



ストリートビューを見るとまだ※※※※の管理っぽいですね。

借り上げ中？

借上げ中なら売る理由もないような気もしますが...

この会社の物件って岡山ではあまり売りに出ないんですが

相続絡みでしょうか？

利回りを１０％に合わせているように思いますが

売り急いでいたりしないのかな？

これで売り逃げできたら大喜びしてそうな気が...



２DKで土地が広めはいいと思うんですけど

それでPが各１台はもったいないなー

ここなら２台いると思うんですけどね。

管理会社も客付けにそれなり苦労しているんじゃないですか？



もっと駅に近いとこか、商業施設の近くなら

それなりにいけると思うんですけど

将来が期待できない遠くの自治体の

指値入れて表面１１％そこらの物件を

わざわざ買いに走る必要があるのかな？


これ、回収まで保有します？？

途中で売るとしても簡単じゃないと思いますが...



買うんなら１０００万円ちょいぐらいのもんじゃないですか？

今のままなら明るい未来が見えないんですが...


...


どうなんでしょう。


誰もが避けるような場所に敢えて突っ込むのも


一つの作戦ではありますが


「物件が無い」　とはいえ


表面１０〜１１％程度の物件なら


岡山市、倉敷市で見つかるので


わざわざ遠隔地の過疎傾向の進む自治体に突入しなくても...


...


そんなとこいかなくても物件は出てきますよ。


潜在的に売りたい人なんていっぱいいますから。


みんなが知らないだけで。




客観的に　急いでいる？焦っている？　印象を受けます。


２０００万円前後ぐらいならとりあえず手を出そうとしてません？


物件購入に　焦りは禁物　ですよ！



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました