2014年12月01日
経験値、タイミング、決断
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
H26年11月27日に売却の契約をしました。
決済・引渡しは12月の予定です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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忘年会のお知らせです。
１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。
７日は日曜日なんで少し早目に １８時スタート で
８日は仕事終わりでも間に合うように １９時半スタート にしようと思います。
岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル １Ｆ
もつ鍋天神 本町店
飲み放題120分 3,500円
７日（日） １４名
O幡さん
麒麟さん
F原Hさん
アツオさん
Ｉ崎さん
BLXさん
タマクさん
N島さん
A山さん
M谷さん
Y原さん
S井さん（初登場）
しゅんさん
わたくし
８日（月） ２４名
あつさん
Sさん
H間さん（初登場）
隠密さん（初登場）
カシミアさん（初登場）
HR田さん
Indyさん
Y山さん
F木さん（初登場）
F倉さん（初登場）
とーやさん
ジムさん
大黒天人さん
toukaさん
K木さん（初登場）
S山さん（初登場）
T本さん（初登場）
M田さん（初登場）
TAKEさん
Y本さん（初登場）
６８さん
S田さん
S村さん
わたくし
※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)
※当日のキャンセルは、キャンセル料が発生するのでご注意ください。
...
＜見学会のお知らせ １＞
以前少し書いた、倉敷市某所の２DK ６室
2014年11月21日 なかなか買えないです（笑）
急ですが、見学会の段取りができたので都合のつく方はどうぞ。
倉敷市松島971-1
ハローズ中庄店
駐車場の西のほうにしましょう。
１２月 ３日（水） １６時
参加予定
麒麟さん
HM田さん
かこさん
わたくし
...
＜見学会のお知らせ ２＞
わたくしの物件１号の見学会をやります。
岡山市北区東島田町1丁目９－１４ アルファライフ岡山駅南
１２月７日（日） １７時（忘年会前）
参加予定
O幡さん
麒麟さん
T本さん（初登場）
わたくし
ご希望の方はご連絡ください。
駐車場がないので、どこかの１００円パークなどへお願いします。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は女性お二人とランチへ
どちらも業者さんですけどもー（笑）
いろいろ情報交換できました
ありがとうございますm(__)m
...
午後からは、わたくしの物件１号の見学会へ
しょーですさん
HR田Yさん
HR田さん
わたくし
の４名
なんてことない、ふつーの分譲マンションの１室で
珍しくも何ともないんですけど
分譲マンションの室内を見たことがなかったという話しもあったので
こんな物件でも役に立つことがあるんだなー
なんて妙に納得（笑）
...
その後、某不動産屋を訪問。
ここの不動産屋さんに物件１号の売却の依頼をしていて
退去したらその日に内見したいという方を見つけてくれていたんですが
内見するまでま買付けを書けないということだったので
結果的に、内見せずに決めた読者の方が購入することになったんです
でも、参考までに見ておきたいということだったので
鍵を貸してあげていたのを回収しにいったんですが
不 「どうしても買いたいいうてるわー。満額で。」
不 「どうにかならん？」
岡 「ははは。さすがにどうにもならんですねー
」
不 「そうよなー
」
不 「もし審査が通らんかったら教えて」
岡 「そりゃもちろん！二番手では確保していますから！」
うーん(｡-_-｡)
なんかかわいそうな事したな...
でも買付けもないから仕方ないよね...
...
１年か１年半ぐらい前に、用事で物件１号に訪問したときに
すごく綺麗に使ってくれていましたし、
家賃も高いからそもそも変な人は入っていないので
「１年か１年半前ぐらいに見たときは綺麗だったので、たぶん綺麗だと思いますよー」
って両者には伝えていたんですけど
そこを思い切れたかで差が出ましたかね
まぁ、わたくし直なら仲介手数料もいらないので
少々悪くてもそこをリフォーム費用に充てられるってのもあったかもしれませんが。
...
最近は良い物件の購入なんてなかなかできないですし
パーフェクトな物件なんてそうそうあるもんでもないですから
結局、どこまで許容できるかじゃないですかね。
...
あとはタイミングですね。
今回買う方は、たまたま別件で相談を受けている中で
「実は物件１号を売るんですよー。まだほとんど情報は出していないんですけど」
って世間話から発展しました。
とりあえず話してみるもんですねー（笑）
そこからすぐ検討して
「たぶん綺麗」 という言葉を信じて契約ですから
タイミング と 思い切り が合致したんですね。
そりゃ、もっともっと安い方がいいに決まってますけど
売主次第ですから欲しいなら妥協するところはしないといけないし
このご時勢、そんな話しが自分のところに転がり込んできただけでも
ラッキーというもんでしょう。
あーだこーだ言うてても他の人が買うだけです。
なんでもかんでも買えってことじゃないですけど
破格に安いとか希少性が高いとかならすぐ売れちゃいますから
普通はまともに検討する時間すらないんで
この方みたいにスパッと決断しないとね。
今回は売主（わたくし）の事がわかっているから
決断しやすかったでしょうけど。
...
あーだこーだ言っている人は
自分の中で不安材料がたくさんありすぎるんですよねー
○○がどうだから...
△△がちょっと...
□□が気になって...
これって、経験が絶対的に不足 しているのが原因です。
経験値の高い人は
○○？ こんなのこーすればいいじゃん。
△△？ そんなのふつーにあるよ。
□□？ そこを言うてたらいつまで経っても買えないよー
みたいな感じですよ。
経験値を上げて許容範囲を広くしつつ
タイミングがきたら
スパッと決断。
...
さぁ、今日も地道にコツコツ物件を見て回りましょー
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
H26年11月27日に売却の契約をしました。
決済・引渡しは12月の予定です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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忘年会のお知らせです。
１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。
７日は日曜日なんで少し早目に １８時スタート で
８日は仕事終わりでも間に合うように １９時半スタート にしようと思います。
岡山市北区 本町 3-6 岡山ワシントンホテル １Ｆ
もつ鍋天神 本町店
飲み放題120分 3,500円
７日（日） １４名
O幡さん
麒麟さん
F原Hさん
アツオさん
Ｉ崎さん
BLXさん
タマクさん
N島さん
A山さん
M谷さん
Y原さん
S井さん（初登場）
しゅんさん
わたくし
８日（月） ２４名
あつさん
Sさん
H間さん（初登場）
隠密さん（初登場）
カシミアさん（初登場）
HR田さん
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Y山さん
F木さん（初登場）
F倉さん（初登場）
とーやさん
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TAKEさん
Y本さん（初登場）
６８さん
S田さん
S村さん
わたくし
※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)
※当日のキャンセルは、キャンセル料が発生するのでご注意ください。
...
＜見学会のお知らせ １＞
以前少し書いた、倉敷市某所の２DK ６室
2014年11月21日 なかなか買えないです（笑）
急ですが、見学会の段取りができたので都合のつく方はどうぞ。
倉敷市松島971-1
ハローズ中庄店
駐車場の西のほうにしましょう。
１２月 ３日（水） １６時
参加予定
麒麟さん
HM田さん
かこさん
わたくし
...
＜見学会のお知らせ ２＞
わたくしの物件１号の見学会をやります。
岡山市北区東島田町1丁目９－１４ アルファライフ岡山駅南
１２月７日（日） １７時（忘年会前）
参加予定
O幡さん
麒麟さん
T本さん（初登場）
わたくし
ご希望の方はご連絡ください。
駐車場がないので、どこかの１００円パークなどへお願いします。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は女性お二人とランチへ
どちらも業者さんですけどもー（笑）
いろいろ情報交換できました
ありがとうございますm(__)m
...
午後からは、わたくしの物件１号の見学会へ
しょーですさん
HR田Yさん
HR田さん
わたくし
の４名
なんてことない、ふつーの分譲マンションの１室で
珍しくも何ともないんですけど
分譲マンションの室内を見たことがなかったという話しもあったので
こんな物件でも役に立つことがあるんだなー
なんて妙に納得（笑）
...
その後、某不動産屋を訪問。
ここの不動産屋さんに物件１号の売却の依頼をしていて
退去したらその日に内見したいという方を見つけてくれていたんですが
内見するまでま買付けを書けないということだったので
結果的に、内見せずに決めた読者の方が購入することになったんです
でも、参考までに見ておきたいということだったので
鍵を貸してあげていたのを回収しにいったんですが
不 「どうしても買いたいいうてるわー。満額で。」
不 「どうにかならん？」
岡 「ははは。さすがにどうにもならんですねー
」不 「そうよなー
」不 「もし審査が通らんかったら教えて」
岡 「そりゃもちろん！二番手では確保していますから！」
うーん(｡-_-｡)
なんかかわいそうな事したな...
でも買付けもないから仕方ないよね...
...
１年か１年半ぐらい前に、用事で物件１号に訪問したときに
すごく綺麗に使ってくれていましたし、
家賃も高いからそもそも変な人は入っていないので
「１年か１年半前ぐらいに見たときは綺麗だったので、たぶん綺麗だと思いますよー」
って両者には伝えていたんですけど
そこを思い切れたかで差が出ましたかね
まぁ、わたくし直なら仲介手数料もいらないので
少々悪くてもそこをリフォーム費用に充てられるってのもあったかもしれませんが。
...
最近は良い物件の購入なんてなかなかできないですし
パーフェクトな物件なんてそうそうあるもんでもないですから
結局、どこまで許容できるかじゃないですかね。
...
あとはタイミングですね。
今回買う方は、たまたま別件で相談を受けている中で
「実は物件１号を売るんですよー。まだほとんど情報は出していないんですけど」
って世間話から発展しました。
とりあえず話してみるもんですねー（笑）
そこからすぐ検討して
「たぶん綺麗」 という言葉を信じて契約ですから
タイミング と 思い切り が合致したんですね。
そりゃ、もっともっと安い方がいいに決まってますけど
売主次第ですから欲しいなら妥協するところはしないといけないし
このご時勢、そんな話しが自分のところに転がり込んできただけでも
ラッキーというもんでしょう。
あーだこーだ言うてても他の人が買うだけです。
なんでもかんでも買えってことじゃないですけど
破格に安いとか希少性が高いとかならすぐ売れちゃいますから
普通はまともに検討する時間すらないんで
この方みたいにスパッと決断しないとね。
今回は売主（わたくし）の事がわかっているから
決断しやすかったでしょうけど。
...
あーだこーだ言っている人は
自分の中で不安材料がたくさんありすぎるんですよねー
○○がどうだから...
△△がちょっと...
□□が気になって...
これって、経験が絶対的に不足 しているのが原因です。
経験値の高い人は
○○？ こんなのこーすればいいじゃん。
△△？ そんなのふつーにあるよ。
□□？ そこを言うてたらいつまで経っても買えないよー
みたいな感じですよ。
経験値を上げて許容範囲を広くしつつ
タイミングがきたら
スパッと決断。
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さぁ、今日も地道にコツコツ物件を見て回りましょー
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
【日記の最新記事】
今日からシーサーブログに引っ越しです。
この記事へのコメント
いろいろ見ていると、許容度が人によってまちまちなのが面白いですねー
私的にそんなのどうにでもなるよって思うところで躊躇されてたりすると、あーこの人はなかなか買えないだろうなーって思います(>_<)
こちらこそありがとうございました。
そのうち買える時がきますよ(^-^)
若い（時間）というのはそれだけで武器ですよー
うらやましい(ｰｰ;)
分譲マンションでもめちゃめちゃな部屋が時々ありますからねー
綺麗な部屋でよかったですね(^-^)
買える人は決断力がある、ということですね。
一番手よりも買い上がってきた二番手がいたのですが、
水道に少し？問題があって、そこを気にして結局降りました。
将来的には隣地と協議が必要かもしれませんが、
建替えまで何十年も先のことで、私ならそこまで所有しないので、
気にしてませんでしたが、完璧な物件でないとダメなのでしょうか。
不動産初心者ほど完璧を追うのでしょうね。
私もまだまだ、足踏み状態で偉そうな事は言えませんが、情報量が一番の財産ですよね。この業界は、、笑
私も、スパッと契約したいものです、、(^^;;
うちはきれいなほうで、あたりだったと思います。