岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　場所はいいのに道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)


R6(24)年11月11日(52歳) 　東区瀬戸
☆物件63号　中古購入
　373.09平米(112.85坪) ー〇〇万円
　誰も買わないから...
　雨漏り古民家なんで解体しかなさそうなんだよね...


R6(24)年11月20日(52歳) 　浅口市鴨方町　※電柱２
☆物件63号　中古購入
　528.82平米（160坪）100万円
　誰も買わないから...
　道は狭いけど、どうにでもなるんだけどなぁ...


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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞



☆「見学会」ポールさん新築AP　富山遠征
　11月26〜29日（火水木金）
　木造3階建てのポールタワー完成！
　しかし申し込みはゼロ！5つの問題とは？　
　※とりあえず日程だけ決まりました。
　　１泊２日や２泊３日の方でもいいですし
　　現地集合の方もいいですよ。
　　興味ある方は連絡ください。
　参加予定（定員　車２台分ぐらいかな？）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　吉川さん
　　滝川クリスタムさん
　　半沢大家さん
　　上州大家なおさん
　　ライオン先生
　　げんやさん
　　そんちょう大家さん
　１わたくし
　２ＯＣさん
　３りんしょ〜さん
　４yazinさん



☆「勉強会＆忘年会１」北区幸町
　 1日（日）17時半
　参加予定（定員２０名）
　１shunさん
　２タマさん
　３わっきーさん
　４ＲＹさん
　５こまっちゃん　
　６ちーこさん（女性）
　７ぺぇさん（女性）
　８なかやん
　９あゆさん（女性）
　10みしばさん
　11よーすけさん
　12しんやさん




11月一覧
1日（金）12時半「視察」北区番町戸建？＆ランチ
2日（土）12時半「視察」東区瀬戸町戸建０円級？３軒＆ランチ
4日（月祝）12時半「視察」水島平屋４棟＆ランチ
4日（月祝）「視察」水島東栄町＆東常磐町＆お茶
6日（水）12時半「見学会」みしばさん赤磐市五日市戸建アフター＆ランチ
7日（木）12時半「視察」清輝本町戸建＆ランチ
11日（月）12時半「見学会」あゆさん小串戸建アフター＆ランチ
19日（火）12時半「視察」北区松尾戸建＆ランチ
21日（木）12時半「視察」東区邑久郷＆上阿知＆ランチ
22日（金）12時半「視察」東区４つ＆ランチ
25日（月）11時半「視察」備前市３つランチ
26〜28日　ポールさん新築AP　富山遠征



12一覧
1日（日）17時半「勉強会＆忘年会１」北区幸町
2日（月）12時半「視察」東区上阿知847坪古民家？＆ランチ
3日（火）15時「見学会」まゆさん石関町民泊完成＆お茶
4日（水）12時半「見学会」西大寺平屋群＆ランチ
7日（土）半沢大家さん広島セミナー
17日（火）19時「忘年会２？」駅前あたり
23日（月）19時「忘年会３？」駅前あたり



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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エントリーはこちらから。

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2024年08月17日　その１　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月18日　その２　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山



１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


今日もネタになりそうなことが満載で^^;




昼から備前市で０円級を３つ見て


夕方、市内に戻って備前市穂浪の土地の契約。





これは３０坪ほどが５０万円。


田舎なのに近隣商業地域なので


飛び地の所有地と合わせて


なんかできんかな〜って思っていますが。






その後、駅前の新築区分の申込みに。





それらはまた書くとして、今日は昨日の続きで。


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2024年11月24日　金利の上げ幅が大きくなっていますね...





昨日は、３,４００万円　１５年の借入が


１.８％から２.２％になって


返済額は２１５,６７５円から

↓

２２０,２２３円　＋４,５４８円


になったということでしたが、他の借入も見てみました。







さっきのは、信金だったんですけど


同じ信金の１,１００万円　１０年の借入は


１.８％
↓
１.７５％　ー０.０５
↓
１.６２５％　ー０.１２５
↓
１.５５％　ー０.０７５
↓
１.５２５％　ー０.０２５
↓
１.５％　ー０.０２５
↓
１.５％　＋−０
↓
１.５２５％　＋０.０２５
↓
１.５７５％　＋０.０５
↓
１.６５％　＋０.０７５
↓
１.９７５％　＋０.３２５　



で、直近では一気に０.３２５％も上昇Σ（・□・；）




当初からだと　１.８％→１.９７５％　＋０.１７５　で


昨日の　１.８％→２.２％　よりはマシですけど


上げ幅が　＋０.２７５　から大きくなりましたね...




同じ信金なのに違うもんですねぇ...




ちなみに返済額は


９９,９９９円から


最安が９８,９４６円　ー１,０５３


直近が１００,１９０円　＋１９１




借入額が少ないので、ほとんど影響ないですね^^;








次は信組を見てみましょう。



比較的最近の借入の６,０００万円　２５年は


当初２％が
↓
２.１５％　＋０.１５
↓
２.２５％　＋０.１


で、２％　→　２.２５％　に。




返済額は


２６７,０２８円　→　２７４,５４０円　＋７,５１２円




額がそこそこあると、大きくなりますねぇ...







もうひとつ、最近の６,１６０万円　３５年は


２.０％　→　２.２５％　＋０.２５

２０６,０２６円　→　２１１,７９１円　＋５,７６５







ちょっと前の３,９００万円　３０年は


２.１％
↓
２.２％　＋０.１
↓
２.３５％　＋０.２５
↓
２.５５％　＋０.２
↓
２.７％　＋０.１５
↓
２.８％　＋０.１


と、＋０.７　Σ（・□・；）




返済は１４６,１０９円　→　１５９,５３７円　で


＋１３,４２８円　(◎_◎;)





他のも結構上がったのありますねぇ...







ここまで、金利上昇した借入をまとめてみると


3,400万円　15年　→　＋０.４　＋４,５４８円

1,100万円　10年　→　＋０.１７５　＋１９１円

6,300万円　25年　→　＋０.２５　＋７,５１２円

6,160万円　35年　→　＋０.２５　＋５,７６５円

3,900万円　30年　→　＋０.７　＋１３,４２８円

1,000万円　22年　→　＋０.６　＋２,７５３円

2,200万円　30年　→　＋０.５５　＋５,６８１円

10,700万円　28年　→　一度も増減なし

300万円　15年　　→　＋０.８　＋６９１円

1,750万円　15年　→　＋０.５　＋２,５０９円

7,000万円　30年　→　＋０.０５　＋１,４６２円





増減なしや微増もありますけど


＋０.７とか＋０.８は、ちょっときますね〜...



額も１万円超えてくるとちょっとねぇ...




全部合わせると　＋４４,５４０円...


ボロ戸建ひとつ分以上...





まだまだ借入年数が残っていますから


もっと上昇するようだとねぇ...





こういうの見て、みなさんならどうされるんでしょうね？





金利が高い、上がっていくから借りるのは怖い？

今後、借りるのは控えめにする？

繰り上げ返済を進めていく？







わたくしは、貸してくれるならもっと借りますかね〜^^;




３％でも４％でも、要はそれ以上に大きく回せばいいので。





あとは現金買いの物件をもっと増やしますか。




例えば、先日買った、鴨方の１００万円みたいなのを


３つぐらい増やしておけば


家賃２万円で貸しても


金利上昇分＋４４,５４０円ぐらいカバーできますからね。





いまの無借金物件の収入がこんな感じでなので


和気　　月３万円
伊福町　月７.５万円
彦崎　　月１.８万円（年２２万円）
宿　　　月１.７万円
串田　　月１.６万円
児島　　月１.５万円
田井　　月１３.５万円
水島　　月２.５万円
和田　　月３.４８万円
八浜４　月２万円
八浜５　月２万円
門田太陽光
福田太陽光
電柱
看板
自販機



こういうのをもっと増やしていけば


長期借入や金利上昇は


そこまで脅威じゃないんじゃないですかねー





安い戸建なんていくらでもあるし


年数が経てば完済する物件もでてくるしね。





繰り上げ返済でどんどん返すのもひとつですけど


攻撃は最大の防御だと思いますよ。





いまは中古も新築も、アパート系がやりにくいので


いまのうちに現金買いの安い戸建系でベースが作れたら


ちょっとやそっとじゃ負けんようになると思います。




逆に中途半端なアパート系を借金だけで構築していると


相変わらずの家賃下落や入れ替わりに悩まされ


そこに金利上昇ということになりますかねぇ...




みなさんの家賃を構成している中身はどんなでしょうかね？





おしまい




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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