2020年05月29日
結果残す営業マンはメンタリスト。
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
27人で作った会社で買った記念すべき１号
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入 49.52坪 1200万円
1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画
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＜イベントのお知らせ＞
５月
☆「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター＆ランチ
30日（土）11時
参加予定（定員１０名）
１じゅんこさん（女性）
２わたくし
３りんしょ～さん
４よーすけさん
５Ｍさん
６Ｋ只さん
７まゆさん（女性）
８やなぎさん
９Ａ藤さん
10ひろしさん
５月
1日（金）12時40分「視察」西大寺上平屋＆ランチ
2日（土）12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー＆ランチ
4日（月）12時「見学会」ＨＴさん妹尾戸建３戸ビフォー＆ランチ
9日（土）12時「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー＆ランチ
12日（火）15時「見学会」norikoさん新保戸建ビフォー＆お茶
14日（木）12時「見学会」ひろさん玉野アフター＆ランチ
16日（土）16時半「視察」北区西崎戸建＆お茶
19日（火）15時「視察」表町テナント＆お茶
20日（水）12時「見学会」まゆさん赤磐戸建退去後＆
わたくしの赤磐平屋退去後＆ランチ
27日（水）11時「見学会」こーへーさん井原アフター＆ランチ
28日（木）12時「見学会」yazinさん妹尾戸建アフター＆ランチ
30日（土）11時「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター＆ランチ
６月
2日（火）12時「見学会」飛脚大家さん玉野1円戸建ビフォー見学＆ランチ
5日（金）12時「視察」倉敷市林戸建＆ランチ
20日（土）11時「見学会」じゅんこさん江並平屋ビフォー＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日はわたくしのアパートの決済でした。
集合住宅は、不動産屋営業マン時代から
なにかと苦労させられてきましたから
基本的にはあまり持ちたくない(^^;
空室で困ってるオーナーを山ほど見てきたからね...
不動産屋としていくつもの空室対策の提案をしましたけど
基本的に、お金が関係することばかり...
・きれいにしましょう。
・リフォームしましょう。
・外壁塗装しましょう。
・家具家電を付けましょう。
・ネット無料を導入しましょう。
・人気設備を導入しましょう。
・部屋をステージングしましょう。
・駐車場が足りないので確保しましょう。
・家賃がライバルより高いので下げましょう。
・敷金礼金ゼロにしましょう。
・他の初期費用もオーナーがもって、
初期費用ゼロキャンペーンをしましょう。
・入居者プレゼント企画をやりましょう。
・広告料を増やしてもらえたら...
・営業マンに個人ボーナスとか...
そんな程度の提案しかないんですよね...
もちろん、ネット掲載の内容を見直したり
チラシを作ってライバル物件にポスティングしたり
掃除したりと
オーナーのお金を使わないこともやりましたけどね...
良い悪いはおいといて
その物件を決めるようにお客さんを誘導してましたよ...
この物件にするってことを決めるのって、
みなさん、お客さんだと思ってますよね？
実はね、決めてるのって営業マンなんですよ。
お客さんは自分で決めているつもりでも
実は、営業マンに決めさせられてる。
マジシャンとかメンタリストとかと一緒で
そのカードを取るように仕向けられてるんですねー
そこに悪意が入ると
かぼちゃとかスルガの問題に繋がってくるんですけどね。
悪意無くやってた人ももちろんいるんで
全ての取引が悪意に満ちていたとは言いませんけど
まぁそんな感じです。
ある特定の物件を集中的に決めに走るってことは
そういうことなんです。
成績をあげる営業マンは、ある意味メンタリストww
流れに任せてるだけじゃ
そんなに集中してポコポコ決まりませんよ(^^;
何かそっち向きの力が強く働かないと。
大量の空室をそうまでして集中的に埋めていってる最中も
他の部屋がどんどん退去していくんですよ(;´Д｀)
ほんとリアルもぐら叩きww
初期費用ゼロでお手軽に入ってたりするし
ライバルも似たようなことやってるから
出ていくのもお手軽っていうww
ライバル物件が多いいうことは
そういう競争にしかならんのよね...
なので、根本部部分がそうでない物件がいい。
・ライバルが少ない
・価格が安い
競争も少ないし、競争があっても耐えられるしね。
まぁそういうのはなかなかすんなり買えんのですけどね(^^;
中途半端な集合住宅はそんな運命を辿るのが見えてるから
基本的には手を出したくないんだけど
なんだかんだ言って今回のが９号(;'∀')
今回のなんてひどいよ～(;´Д｀)
１階店舗４戸、２階ワンルーム４戸。
まぁボロですわww
実は、ここで登場しています。
関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに
入居は１階店舗が２つだけ...
うちひとつは大滞納(;´Д｀)
家主が今回の売買のために家賃チェックしたのがこれ...
一応入れてきてる月もあるみたい...
こういうのが一番厄介。
入って無いなら無いで
ずーっと入って無けりゃいいんだけどね～(;´Д｀)
場所自体は悪くないし
土地としても割安なんで
何人かチャレンジャー候補がいたんだけど
結局みんな降りたんでわたくしがチャレンジします(^^;
今回は、残り６戸再生するより
いまの２戸に立ち退きしてもらって新築をします。
こんなのに今更大金かけられんし
こんな壊滅的なのには到底融資なんか付かないから(;´Д｀)
かといって現金ぶち込んでまで得るほどのもんでもないしね...
で、壊して新築やりまーすっていうと融資が通っちゃうというね(^^;
もちろん新築ならなんでも通るってことじゃなくて
収支が合えばですけどね。
今回のは、家賃低めに考えても無理なく回りそうなんで
・物件購入費
・解体費
・建築費
の、諸費用以外ほぼ満額を出してくださいました(*´▽｀*)
コロナの最中、どう展開していくでしょうね～(^^;
誰もやらないからこそ燃えます(^^;
まぁ何ごともチャレンジです(^^;
富山編はいつ再開されるのか...
富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわＧＯ～
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ
つづく
大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号 新築区分 2LDK60㎡ 1,730万
岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月 北区津島東
☆土地１号 土地購入→のちに新築
約50坪 坪10万円 建築条件付き
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57㎡積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
保証会社なしで、敷金3,礼金3。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月 中区門田本町
☆土地２号 土地購入→のちに新築
約80坪 坪15万円
H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 3LDK 84㎡ P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地３号、４号 土地購入→のちに新築
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)
H27年12月17日 南区植松
☆土地５号 土地購入→のちに新築
208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光３号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地６号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入 190万円
店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
もりてるさんに一部を１万円で貸して
残りはゴミ（端材）置き場にしました。
H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 100万円
H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％
H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置 30年9月28日売電開始
H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入(H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円
H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
誰も買わないから20万円で引き取ることに。
31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
31.3.31 300万円で売却
H30年12月19日 南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 10300万円
300坪の土地にH18年築2棟10戸
表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号 中古購入（H31年2月27日売却）
1円で購入→2月に120万円で売却
H31年2月4日 北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 1500万円
1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9％...
伊福町ってだけが魅力(^^;
H31年3月31日 南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始
R1年7月1日 南区彦崎
☆借地１号 借地購入 125坪１円...
年22万円 表面2200万％
R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）
R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）
R1年10月31日 北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 1400万円
1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9％...
誰もチャレンジしなかったけど、
隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
将来の新築用地として未来投資に(^^;
R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;
R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）
R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）
R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
27人で作った会社で買った記念すべき１号
R2年4月30日 北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 633万円
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%
R2年5月29日 北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入 49.52坪 1200万円
1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画
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＜イベントのお知らせ＞
５月
☆「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター＆ランチ
30日（土）11時
参加予定（定員１０名）
１じゅんこさん（女性）
２わたくし
３りんしょ～さん
４よーすけさん
５Ｍさん
６Ｋ只さん
７まゆさん（女性）
８やなぎさん
９Ａ藤さん
10ひろしさん
５月
1日（金）12時40分「視察」西大寺上平屋＆ランチ
2日（土）12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー＆ランチ
4日（月）12時「見学会」ＨＴさん妹尾戸建３戸ビフォー＆ランチ
9日（土）12時「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー＆ランチ
12日（火）15時「見学会」norikoさん新保戸建ビフォー＆お茶
14日（木）12時「見学会」ひろさん玉野アフター＆ランチ
16日（土）16時半「視察」北区西崎戸建＆お茶
19日（火）15時「視察」表町テナント＆お茶
20日（水）12時「見学会」まゆさん赤磐戸建退去後＆
わたくしの赤磐平屋退去後＆ランチ
27日（水）11時「見学会」こーへーさん井原アフター＆ランチ
28日（木）12時「見学会」yazinさん妹尾戸建アフター＆ランチ
30日（土）11時「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター＆ランチ
６月
2日（火）12時「見学会」飛脚大家さん玉野1円戸建ビフォー見学＆ランチ
5日（金）12時「視察」倉敷市林戸建＆ランチ
20日（土）11時「見学会」じゅんこさん江並平屋ビフォー＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日はわたくしのアパートの決済でした。
集合住宅は、不動産屋営業マン時代から
なにかと苦労させられてきましたから
基本的にはあまり持ちたくない(^^;
空室で困ってるオーナーを山ほど見てきたからね...
不動産屋としていくつもの空室対策の提案をしましたけど
基本的に、お金が関係することばかり...
・きれいにしましょう。
・リフォームしましょう。
・外壁塗装しましょう。
・家具家電を付けましょう。
・ネット無料を導入しましょう。
・人気設備を導入しましょう。
・部屋をステージングしましょう。
・駐車場が足りないので確保しましょう。
・家賃がライバルより高いので下げましょう。
・敷金礼金ゼロにしましょう。
・他の初期費用もオーナーがもって、
初期費用ゼロキャンペーンをしましょう。
・入居者プレゼント企画をやりましょう。
・広告料を増やしてもらえたら...
・営業マンに個人ボーナスとか...
そんな程度の提案しかないんですよね...
もちろん、ネット掲載の内容を見直したり
チラシを作ってライバル物件にポスティングしたり
掃除したりと
オーナーのお金を使わないこともやりましたけどね...
良い悪いはおいといて
その物件を決めるようにお客さんを誘導してましたよ...
この物件にするってことを決めるのって、
みなさん、お客さんだと思ってますよね？
実はね、決めてるのって営業マンなんですよ。
お客さんは自分で決めているつもりでも
実は、営業マンに決めさせられてる。
マジシャンとかメンタリストとかと一緒で
そのカードを取るように仕向けられてるんですねー
そこに悪意が入ると
かぼちゃとかスルガの問題に繋がってくるんですけどね。
悪意無くやってた人ももちろんいるんで
全ての取引が悪意に満ちていたとは言いませんけど
まぁそんな感じです。
ある特定の物件を集中的に決めに走るってことは
そういうことなんです。
成績をあげる営業マンは、ある意味メンタリストww
流れに任せてるだけじゃ
そんなに集中してポコポコ決まりませんよ(^^;
何かそっち向きの力が強く働かないと。
大量の空室をそうまでして集中的に埋めていってる最中も
他の部屋がどんどん退去していくんですよ(;´Д｀)
ほんとリアルもぐら叩きww
初期費用ゼロでお手軽に入ってたりするし
ライバルも似たようなことやってるから
出ていくのもお手軽っていうww
ライバル物件が多いいうことは
そういう競争にしかならんのよね...
なので、根本部部分がそうでない物件がいい。
・ライバルが少ない
・価格が安い
競争も少ないし、競争があっても耐えられるしね。
まぁそういうのはなかなかすんなり買えんのですけどね(^^;
中途半端な集合住宅はそんな運命を辿るのが見えてるから
基本的には手を出したくないんだけど
なんだかんだ言って今回のが９号(;'∀')
今回のなんてひどいよ～(;´Д｀)
１階店舗４戸、２階ワンルーム４戸。
まぁボロですわww
実は、ここで登場しています。
関連記事
2020年02月10日 あとに続く人の励みに
入居は１階店舗が２つだけ...
うちひとつは大滞納(;´Д｀)
家主が今回の売買のために家賃チェックしたのがこれ...
一応入れてきてる月もあるみたい...
こういうのが一番厄介。
入って無いなら無いで
ずーっと入って無けりゃいいんだけどね～(;´Д｀)
場所自体は悪くないし
土地としても割安なんで
何人かチャレンジャー候補がいたんだけど
結局みんな降りたんでわたくしがチャレンジします(^^;
今回は、残り６戸再生するより
いまの２戸に立ち退きしてもらって新築をします。
こんなのに今更大金かけられんし
こんな壊滅的なのには到底融資なんか付かないから(;´Д｀)
かといって現金ぶち込んでまで得るほどのもんでもないしね...
で、壊して新築やりまーすっていうと融資が通っちゃうというね(^^;
もちろん新築ならなんでも通るってことじゃなくて
収支が合えばですけどね。
今回のは、家賃低めに考えても無理なく回りそうなんで
・物件購入費
・解体費
・建築費
の、諸費用以外ほぼ満額を出してくださいました(*´▽｀*)
コロナの最中、どう展開していくでしょうね～(^^;
誰もやらないからこそ燃えます(^^;
まぁ何ごともチャレンジです(^^;
富山編はいつ再開されるのか...
富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわＧＯ～
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ
つづく
大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在
※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。
一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com
ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
今日から富山に入っています。
