岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

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＜イベントのお知らせ＞

☆「視察」関西町100万円＆ランチ
　19日（金）12時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１Ｓさん
　２摂津屋さん
　３みーちゃん（女性）
　４なおとさん
　５わたくし

☆「勉強会」桑田町１日目
　22日（月）19時〜
　参加予定（定員２１名。食事は１４名で予約中）
　１しんさん
　２たかぱぱさん　食
　３ＯＣさん　食
　４まっきーさん　食
　５かおりんさんご主人　食
　６ＤＭＭさん　食
　７ＤＭＭさん息子さん　食
　８BANK Oさん　食
　９なおとさん　食
　10じゅんこさん（女性）
　11飛脚大家さん　食
　12きよしさん　食
　13neverさん　食
　14ひろしさん　食
　15まゆさん（女性）
　16
　17
　18
　19
　20
　21わたくし　食
　※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく(^^;

☆「勉強会」桑田町２日目
　27日（土）18時〜
　参加予定（定員２１名。食事は１８名で予約中）
　１Ｏ幡さん　食
　２たかさん　食
　３ＨＴさん　食
　４ゆういちさん　食
　５けんさん　食
　６ｎａｍｉさん（女性）　食
　７ゆたかさん　食
　８ｙａｓｕさん　食
　９フランキーさん（初）食
　10あらさん（初）食
　11みつるさん（初）食
　12Ｊ子さん（女性）食
　13ＧＭさん　食
　14デンチさん　食
　15こーへーさん　食
　16かずさん
　17よーすけさん　食
　18Ｆ原Hさん　食
　19りょういちさん　食
　20なつさん（女性）　食
　21わたくし　食
　※初対面も多いでしょうから名刺をお忘れなく(^^;
　※満席になりました。
　※キャンセル待ち希望の方は個別に連絡ください。


４月
3日（水）11時〜　Mさん大井戸建完成見学＆ランチ
4日（木）12時半〜門田文化町200万円戸建見学＆
　　　　　　　　　じいじさんDIY完成見学＆
　　　　　　　　　たくみさん御成町完成見学＆ランチ
5日（金）12時半〜よーすけさん羽島完成＆ランチ
8日（月）11時〜　「視察」高梁市美邸見学＆花見
10日（水）11時〜「視察」赤磐市美邸見学＆花見
11日（木）13時〜「視察」奥田戸建見学＆ランチ
15日（月）13時〜「見学会」牟佐9号戸建＆ランチ
19日（金）12時半〜「視察」関西町100万円＆ランチ
22日（月）12時半〜「視察」原尾島タウンハウス＆ランチ
22日（月）19時〜「勉強会」桑田町１日目
23日（火）14時〜「見学会」赤磐16号見学＆お茶
24日（水）15時〜「視察」総社市平屋
25日（木）12時半〜「トレジャーハンター」まゆさん戸建＆ランチ
26日（金）12時〜「相談日」北区
27日（土）18時〜「勉強会」桑田町２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


楽待でこんな記事が。


「瑕疵担保免責物件はアリ？ ナシ？」投資家の意見は




瑕疵（かし）というのは簡単に言うと不具合のこと。


物件に隠れた瑕疵があった場合


一定期間、売主が責任を持ちますよー


ってのが瑕疵担保責任。



例えば、購入後に

天井裏をよく見たら雨漏りしていた
床下に潜ったらシロアリがいた
土壌汚染が発覚した
地中埋設物が発見された


とか、まぁありがちな話し。



知ってて言わない悪質な売主もいるだろうけど


大概、売主も気づいてない(-_-;)




それで引き渡したあとも一定期間内に発見されたものは


売主側で対応しますってのが瑕疵担保責任。


あまり長すぎても売主側も困るんで


引き渡しから２か月とか３か月とかが多いね。




それを免除したのが、瑕疵担保免責。


売る側からしたら


売った後も不安を抱えたくはないから


売ってさっさと終わりにしたいもんね。




冒頭の記事は、


その瑕疵担保が免責された物件はどう？って話し。





一部抜粋させていただきますと


「買わない」派の意見は

・瑕疵に相当する部分の見極めをできるほどの
　経験値やスキルが自分にはないと思うから。
　また実際に不具合が見つかった時に対応できる資金もない

・まだ自分にはハードルが高い。
　買ったあとに瑕疵が見つかっても対応できないと思う

・どれほどの瑕疵なのかが未知数なので、
　購入するのは怖い

・購入の時点では瑕疵の可能性が判断できないため

・危ないと思うから。
　実際持っている物件も後から欠陥を見つけた事があるから

・購入前に物件をつぶさに調査するのは難しいから

・短期間では分からない潜在的なリスクを回避したいと思うので




へー...


あほなこと言うてるな〜


ハードルが高いとか未知数とか...




そんなん、その物件がちゃんと運営できるかも未知数だし


免責期間後に不具合が出るかも未知数だし


災害の可能性も未知数だし


最後の出口も未知数。


あなたがいつまで生きるかも未知数。



何がどうなれば未知数じゃなくなるの？？




大手ハウスメーカーのくそ高い新築でも


なんやかんや問題になってるのにねー(^^;





それに対して、


「買ってもよい」派の意見

・瑕疵担保免責であることが
　価格交渉の材料になるのであれば購入したいと思う

・ほとんど瑕疵担保免責の物件しか見たことがないので、
　仕方ないと思って受け入れている

・自分が実践している築古戸建では、
　瑕疵担保免責は当たり前だから

・安く購入して、自分で直せば良いだけだから気にしない

・築古物件はどうせ手を入れる必要があるのだから、
　瑕疵担保免責を受け入れてその分価格交渉をする方がいい

・物件の状態は完全に把握できていると思うので問題ないと考えている




最後の、完全に把握できてると思ってる人は別にして


築古やるなら、これが当たり前でしょ。





そう。瑕疵はあるんです！（笑）





所詮人間の造ったものなんだから完璧じゃないよ。




多かれ少なかれ何かあるわ。




しかも、それが古くなってるんだから


瑕疵はあるのが大前提(^^;




だからこそ安く買わねば。




瑕疵があろうがなかろうが、できるだけ安く買わねば。




ぱっと見わからんから隠れた瑕疵であってね。


いろいろ剥がして初めてわかるもんよ。




瑕疵が無かったらラッキー。


瑕疵はあるんです。




×高値で買って、しかも瑕疵あり。

〇安値で買って、当然瑕疵あり。



瑕疵はある。




そこを受け入れられん人は


なかなか前に進めんだろうねー



進むなら馬鹿高いメーカーの新築か


業者転売の利益山盛りの２年の瑕疵担保付か。



どっちにしても安くは買えんわね。




瑕疵（リスク）は安さと引き換えよ。





そして、瑕疵がある前提なら


やっぱり小規模の木造なんよ。


それが一番直しやすいから。




おしまい





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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました