岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞



＜イベント一覧＞
　
１２月
　２,３日（土日）必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　５日（火）１１時半〜　クロス貼り体験会＆ランチ
　　８日（金）１８時半〜　KGさん奉還町マンション見学会
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第一弾（１４名・北区平和町）
　１２日（火）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
　１６日（土）１８時半〜　忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
　１７日（日）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　２０日（水）１１時半〜　忘年会第四弾・昼の部（北区奉還町）
　２１日（木）１３時〜１８時　倉敷相談日
　２２日（金）１２時半〜　北区足守103万円古民家見学会＆ランチ1日目
　　　　　　　１６時〜　　中区赤坂本町600万円アパート見学会 1日目
　２３日（土）１０時半〜　中区赤坂本町600万円アパート見学会 2日目
　　　　　　　１２時半〜　北区足守103万円古民家見学会＆ランチ2日目
　２５日（月）１３時〜１７時　北区相談日
　２８日（木）１２時半〜　トレジャーハンター in 早島町 ＆ ランチ
　　　　　　　１８時〜　　忘年会第五弾（北区平和町）
　２９日（金）１０時半〜　トレジャーハンター in 玉野市玉
　　　　　　　　　　　　　＆ taimanTV動画撮影会
　　　　　　　１１時半〜　忘年会第六弾・昼の部（玉野市渋川）
　３０日（土）１２時半〜　今年最後！
　　　　　　　　　　　　　OCさんワンコイン戸建完成見学会＆ランチ

１月
　　５日（金）１２時　〜　倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　　　　＆賃貸募集用間取り図面作成体験
　　　　　　　１９時半〜　新年会第一弾（北区平和町）
　１３日（土）　　　　　　見学会予定
　１６日（火）　　　　　　見学会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで


足守１０３万円古民家決済のお話し。

関連記事
2017年12月26日　町興しに一役
2017年12月28日　古民家決済。
2017年12月29日　２ 古民家決済。






登場人物

Ａ土地建物所有者　Ｘさん、Ｙさん　共有

Ｂ土地所有者　Ｘさん

Ｃ土地所有者　付き合いのない親戚の　Ｚさん

紹介者さん１　Ｘさん、Ｙさん、Ｚさんらの親戚

Ｙさんの奥さん

紹介者さん２　わたしの知り合い





Ａ土地建物，Ｂ土地が、


合わせて１００万円でまとまったので


急いで契約決済に臨んだところ


所有者の

Ａ土地建物所有者　Ｘさん、Ｙさん　

Ｂ土地所有者　Ｘさん


が不在(;´Д｀)


いやいや、そりゃ困るがな...


ってところからですが







どうやらＸさんは近所の施設にいるらしい(-_-;)


かなりご高齢で、判断能力も低下傾向だとか...


そりゃ大変ですがΣ（・□・；）


判断がきちんとできるうちに契約書に署名捺印をもらわねば...


後見人をつけてとかになるといつになることやら...




ということで


司法書士の先生に施設に走ってもらって


本人確認やら署名捺印を無事済ませてきました(^^;


こちらはこれで一安心。





なんと、この数日後に昏睡状態になられたとか...


不謹慎かもしれませんが


不動産売買に関してはギリギリのところでした。




その後聞いた話では、つい数日前にお亡くなりになられたそうで...





大切な家を手放すために頑張ってくれたんでしょうか...


或いは、重荷が取れて安心したんでしょうか...


あばあちゃん、ありがとう。


ご冥福をお祈りいたします。




大切にしていつまでも地域に残っていってほしいものです。





もうひとりの所有者Ｙさんは仕事らしく


翌日に署名捺印ということで。





ただここで問題発覚。


どうやらいまは存在しない建物が残っているようで。


滅失登記ということで、この話しに繋がるんですが

関連記事
2017年12月01日　始めるなら早い方がいい。





土地家屋調査士を入れて滅失するまでに


約１ヶ月程度かかるそうな。


ということで


Ａ土地建物，Ｂ土地


の契約はできるものの


引渡しは１２月ぐらいになりそうな話しになりました。






Ｃ土地所有者　Ｚさん　には


司法書士の先生と紹介者２さんに


その日のうちに茶屋町のご自宅まで走ってもらって


契約決済完了です。


まぁここは３万円なんで


ポンと現金置いてね(^^;



しかし、売り主側にも登記費用が少し発生。


登記費用で２万円を回収したので


実質１万円ということに(^^;


なんだか申し訳ないけど


いまは月５００円で近所に駐車場で貸しているそうなので


一気に２０か月分回収(^^;


まぁＣだけ持ってても使い道ないからね...








Ａ土地建物　８２坪、昭和３年築
　・屋根の補修が必須
　・残置物の撤去
　・駐車場なし

Ｂ土地　３６坪
　・石垣撤去
　・側溝に蓋掛け
　・木や石の撤去と整地　　　

Ｃ土地　２８坪
　・旗竿
　・木や石の撤去と整地　


Ａ，Ｂ，Ｃ単体でみるとどれも微妙な感じですけど


全部合わせると


固定資産評価１０００万円程度の１４６坪に変身。


やっぱり隣の土地は買わんといけんよね。




再生して駐車場も多く取れば


住居兼店舗で貸せるんじゃないかなー



街並みに合った素敵なお店になるといいな。




おばあちゃん、ありがとう。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました