岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号　1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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＜イベントのお知らせ＞

　☆中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　１２月１２日（火）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１紹介者さん
　　２ラーメンnnwさん
　　３たかぱぱさん
　　４DMMさん
　　５こももさん（女性）
　　６norikoさん（女性）
　　７OCさん
　　８eriさん（女性）
　　９播磨008さん（初登場）
　　10わたくし
　　※満席になりました(-_-;)
　　
　☆忘年会第二弾
　　１２月１２日（火）１９時半〜
　　参加予定（定員１６名）
　　１あつさん
　　２まっきーさん
　　３DDMさん
　　４なつさん（女性、初登場）
　　５K原さん
　　６たくみさん
　　７mtanaさん
　　８OCさん
　　９こーへーさん
　　10りょういちさん
　　11こももさん（女性）
　　12TAKEさん
　　13よしさん（初登場）
　　14Y口さん
　　15かこちゃん（女性）
　　16わたくし
　　※満席になりました(-_-;)
　　
　☆忘年会第三弾
　　１２月１６日（土）１８時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１O幡さん
　　２F原Hさん
　　３namiさん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５そうさん
　　６S農さん　現19:00
　　７たかぱぱさん
　　８taimanさん
　　９Kさん
　　10わたくし
　　※満席になりました(-_-;)

　☆中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　　１２月１７日（日）１１時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１紹介者さん
　　２ラーメンnnwさん
　　３まっきーさん
　　４よーすけさん
　　５HTさん
　　６なつさん（女性）
　　７摂津屋さん
　　８Kさん
　　９デンチさん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
　
１２月
　２,３日（土日）必殺旅行　和歌山バーベキュー合宿
　　５日（火）１１時半〜　クロス貼り体験会＆ランチ
　　８日（金）１８時半〜　KGさん奉還町マンション見学会
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第一弾（１４名・北区平和町）
　１２日（火）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ1日目
　　　　　　　１９時半〜　忘年会第二弾（１２名・イオン岡山６階）
　１６日（土）１８時半〜　忘年会第三弾（１０名・北区丸の内）
　１７日（日）１１時半〜　中区平井200万円戸建見学会＆ランチ2日目
　２２日（金）１２時半〜　見学会予定
　２３日（土）１２時半〜　見学会予定
　※忘年会第四弾　昼の部調整中...

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、初めて物件を買おうとしている方から


ワンルーム区分について相談を受けました。




ネットで見つけて、安いと思って見せてもらったところ

購入をプッシュされていて、値下げ交渉もしてくれる。

ただ、自分で調べてみたところ

同じ建物内に複数の空き部屋もあるようで

今後は家賃も下がってくると思う。

利回りは実質１１％ほど。

不動産屋曰く

アクセントクロスにしたり

照明器具を替えたりすれば決まると思うとのこと。


こういう物件を買っても良いものか？




ザっとこんな感じの内容でした。




わたくしがお伝えした内容は




・広告料という存在を知っていますか？

　不動産屋の利益は仲介手数料。
　法律で、家賃の１か月分（税）と上限が決まっている。

　それとは別に、大家さんがボーナスを弾む仕組みがある。
　それを広告料、報奨金などという。

　仮に今回の部屋と同じ間取りの部屋に空きがあるとして
　その部屋のオーナーは家賃の３か月分を弾んでくれる。
　こちらは１か月分しか出さない。

　さぁ、どちらが優先的に決めてもらえると思いますか？
　

　
　「それじゃ競争になるじゃないですか！？」



　はい。その通り。




・管理費や修繕積立金のこと。

　これらは毎月、空室でも支払う必要があります。
　滞納している部屋があるケースもあります。

　数千円と一見安く見えますが
　これらが定期的に大規模修繕などに使われますが
　この程度の金額では不足する可能性があります。
　その場合は一時金という形で支払う必要があります。
　


　「滞納があるケースもあるんですね...」
　「空室でも出ていくとは思っていませんでした...」




・アクセントクロスや照明器具は多少効果はあるでしょうが...

　そういったことは当たり前に実施されており
　こちらが実施すれば他の部屋も実施することでしょう。

　要は、誰にでもできる施策ということです。

　照明器具や家電製品を設置することも同じです。

　真似をされやすい施策では、また競争が起こります。




・実質利回り１０％なんて金融商品と比べるとすごくいいと思うのですが...

　確かにそうです。
　１０年で回収ということですね。
　１０年で回収できればいいんじゃないかと思わないでもないですが
　それはいまの家賃で１０年間住み続けてくれたらという
　最高の状態での話し。

　一度でも退去すれば
　・リフォーム代
　・リフォーム中の空室損
　・リフォーム後の空室損
　・広告料
　が発生。

　家賃　　　　２．５万円※管理費積立金を引くともっと...
　リフォーム代　１０万円※エアコンや給湯器を替えればもっと...
　空室期間　　　３か月　※３ヶ月で決まればマシなほう...
　広告料　　　　３ヶ月　※ライバル部屋によっては更に...
　
　ようやく決まったと思ったら半年や１年で退去...
　そんなのよくある話。

　学生が中途半端な時期に退去すると翌３月まではまず決まらない。
　社会人なら引越しのスパンが早いことが多い。
　
　ワンルーム区分に１０年間ずっと住み続けてくれるなんて
　滅多にある話しじゃない。
　低い確率に運を委ねるだけ。



・地面が無いので（持ち分はあり）担保価値が低い。

　一方的に老朽化で価値が減るだけ。
　古くなればなるほど売りにくい。
　自分で使うなどの目的があればまだいいが...

　地面があればそれなりに活用の幅もある。　





これぐらいのお話しで思いとどまってくれました(^^;


不動産屋からしたら大いに迷惑な話しですが(◎_◎;)





岡山市内のワンルーム区分なんて


どれも築３０年からのトイレ風呂が一緒のタイプばかり。


同じ棟内に似た部屋がわんさかあって


入居者の取り合いが繰り広げられています。




事業を営んでいて、社宅として社員に貸すとか


生活保護の入居者を確保したとか


そんなんでないと


今後はババ抜きの様相がさらにはっきりとしてくるでしょう。


いま売りに出ている物件は


そういうことを実感している人たちが


売り抜けたがっているんですね。




手頃な価格だから


初心者はつい飛びつきたくなるんですよね...


こういうのを投資用で買うのは


基本的に初心者しかいないですよ。



買う前に相談に来てよかったですね(^^;




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました