岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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...


こんばんは。岡山大家です。


この記事中で少し触れましたが

2014年04月30日　500万円ダウン！


先日、南区某所のこの物件の大家さんにお会いしてきましたー




大家さんは、８０歳ぐらいのご夫婦で


お二人とも足が悪いそうです


中区にお住まいですが、少し不便なところなので


５０年ぐらい前にこの土地を買って


いずれはここに家を建てて引っ越そうというお考えだったそうです。


で、数年放置しているうちに


やっぱり中区の今の所でいいかということになり


親戚が田舎で戸建てを建てて貸しているのをみて


自分たちもできるんじゃないかということで


２棟建てて貸出したのが始まりだそうです


それ以来、自主管理を続けていましたが


足も悪くなって、さすがに管理が面倒だと。


「もう現金化したいんだ」


っていうのが売却の動機です。


スペック的には

土地　１６５．３１�u（５０坪）

昭和５３年築　木造２階建て　２棟

１階２９．８１�u　２階２３．１８�u　（延べ５２．９９�u）


３DKで戸建としてはちょっと小さいです。


建ぺい　６０％　　容積２００％

接道　市道　東４m

間口　約１２m　　奥行　約１４m　　の　ほぼ長方形です。


路線価は�u４．９万円


周辺の土地相場的には　坪２２〜２５万円ぐらいです。



更地にすれば比較的簡単に売れる場所ですので


出口は見易いですね。


下水も接続済です。


...


入居状況としては


Aさん　平成元年１１月入居

Bさん　平成９年３月入居


ながーく住んでくれています



家賃は

Aさん　４万円　（駐車場を近隣で借り上げ中（４０００円））

Bさん　４．５万円　（敷地内駐車場１台込み）


Bさんが平成９年に入る際に、１００万円ほどかけてリフォームしたそうです。



もちろん延滞はありません。


Aさんは近隣Pを借り上げているので実質３．６万円ですね。


両方で月額８．１万円　　年間９７．２万円


...


更地なら１２００万円前後で売るのも難しくないですが


ここは戸建賃貸２棟...


うーん(ｰｰ;)



こんな感じで建ってるので




まとめて売るしかありません(ｰｰ;)



１０００万円で売っても　表面利回り　９．７２％...


うーん(ｰｰ;)




わたくし　「大家さん相手に売るならせめて８００万円（１２．１５％）ぐらいじゃないと...」

おばあさん　「１０００万円はほしいな...」

おじいさん　「もうええが。はよー売ろーや」


みたいな状況です。



実際、なんだかんだで出動するのはおじいさんだから


もう面倒で面倒で早く手放したいみたいですが


おばあさんが少しでも多くって感じなんです




という訳で、ベースは　１０００万円　なんですが...


「８００万円で買付け持っていってすぐ決済する」


って言ったら売ってくれんかな？



おしまい




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