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非公開情報です。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 すぐ近所に、イオンができるので楽しみですグッド(上向き矢印)
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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...


こんばんは。岡山大家です。


この記事中で少し触れましたが

2014年04月30日 500万円ダウン!


先日、南区某所のこの物件の大家さんにお会いしてきましたー車(セダン)

DSC_1235.JPG


大家さんは、80歳ぐらいのご夫婦で


お二人とも足が悪いそうですバッド(下向き矢印)


中区にお住まいですが、少し不便なところなので


50年ぐらい前にこの土地を買って


いずれはここに家を建てて引っ越そうというお考えだったそうです。


で、数年放置しているうちに


やっぱり中区の今の所でいいかということになり


親戚が田舎で戸建てを建てて貸しているのをみて


自分たちもできるんじゃないかということで


2棟建てて貸出したのが始まりだそうです家


それ以来、自主管理を続けていましたが


足も悪くなって、さすがに管理が面倒だと。


「もう現金化したいんだ」


っていうのが売却の動機です。


スペック的には

土地 165.31u(50坪)

昭和53年築 木造2階建て 2棟

1階29.81u 2階23.18u (延べ52.99u)



3DKで戸建としてはちょっと小さいです。


建ぺい 60%  容積200%

接道 市道 東4m

間口 約12m  奥行 約14m
  の ほぼ長方形です。


路線価はu4.9万円


周辺の土地相場的には 坪22〜25万円ぐらいです。



更地にすれば比較的簡単に売れる場所ですので


出口は見易いですね。


下水も接続済です。


...


入居状況としては


Aさん 平成元年11月入居

Bさん 平成9年3月入居



ながーく住んでくれていますわーい(嬉しい顔)



家賃は

Aさん 4万円 (駐車場を近隣で借り上げ中(4000円))

Bさん 4.5万円 (敷地内駐車場1台込み)


Bさんが平成9年に入る際に、100万円ほどかけてリフォームしたそうです。



もちろん延滞はありません。


Aさんは近隣Pを借り上げているので実質3.6万円ですね。


両方で月額8.1万円  年間97.2万円


...


更地なら1200万円前後で売るのも難しくないですが


ここは戸建賃貸2棟...


うーん(ーー;)



こんな感じで建ってるので

配置.jpg


まとめて売るしかありません(ーー;)



1000万円で売っても 表面利回り 9.72%...


うーん(ーー;)




わたくし 「大家さん相手に売るならせめて800万円(12.15%)ぐらいじゃないと...」

おばあさん 「1000万円はほしいな...」

おじいさん 「もうええが。はよー売ろーや」


みたいな状況です。



実際、なんだかんだで出動するのはおじいさんだから


もう面倒で面倒で早く手放したいみたいですが


おばあさんが少しでも多くって感じなんですふらふら




という訳で、ベースは 1000万円 なんですが...


「800万円で買付け持っていってすぐ決済する」


って言ったら売ってくれんかな?



おしまい




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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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