岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


南区西市　新築１LDK
南区西市　新築１LDK　２
南区西市　新築１LDK　３
南区西市　新築１LDK　４


について、麒麟さんから質問がありまして。


「入居者の方が付かないとなれば家賃を下げるか以前書かれたいたように広告費を上げるかだと思いますがこの事例ではどういう手が有効でしょうか？」


ということですが...


なかなか難しいところですけども


まずは駐車場をなんとか増やせないかを考えてみたいですねー


現場を見ていないのでなんとも言えないところですけど



写真を見る限り、左奥のスペースが死んでしまっているんで


なんとか有効活用したいところなんですが...



全部が全部５mクラスの車が止まるわけではないので


軽四スペースや小型車スペースを作ってみたり


縦列や斜め置きなんかで


１台でも多く駐車場を確保できるようにしてみたいですね。


敷地内で無理なら、お隣が月極駐車場のようなので



数台は借り上げしておきたいかなと。


相場的には１台５０００円ぐらいでしょうか。


１LDK　４０�u　にカップルで住む方の


家賃帯は、P２台含めて　６万円後半〜７万円　までなので


２台目を確保しても上乗せはできませんが...


...


○サワのサブリースなら別になんともないですけど


サブリースでない場合は、このまま指をくわえて待っていても仕方ないですからねー


法人契約で劇的に決まるという訳でもないと思いますし


広告料をバラまいたり、営業マン個人に裏金を渡したりしても


大きな効果は得られないと思いますねー


現状でも、広告料１ヶ月と営業マン個人へ商品券２万円が付いてますから...


それで８万円以上使う訳ですから、


不動産屋の口車に乗って広告料２ヶ月なんかにしてしまうと


１５万円ぐらいでていく訳でしょー


そんなん使うぐらいなら５０００円で駐車場増やしたほうが効果的だと思いますがねー


隣が借りられたらですけど,,,


なので、極力敷地内で増やしたいです


...



もし駐車場を増やせない場合は


ダイレクトに、その分ぐらいの家賃を下げたほうが効果的ですね。


そもそも、どうせ建築屋都合の表面利回りを合わせるためだけの家賃設定なんですから。



さらに口車に乗ってむやみに広告料増額するぐらいなら


一旦家賃を下げてでも満室にして立て直すほうがよいと思うんですが...


サブリースだったり、体力的に耐えられるのであればほっとけばいいですけど...



１、一般的な単身者が払える範囲の家賃設定に変更するか

２、２人入居に対応させるように駐車場を数台確保するか


という感じが効果的ではないかと思います。



広告料の増額はもったいないですよ



おしまい




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