岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


明日は競売の開札ですねー


いくつか気になっている物件があるんですよー


...


津島西坂に、アパート、戸建て、事務所の３つが出ていますね。

このアパート、昔勤めていた会社が当時管理をしていて

何度も案内に行ってましてねー

大家さんとも何度かお会いしたことがあるのでなんだか複雑です


クラフト津島






平成８年築で、１Kばかり１８室なんですけど


私がよく案内に行っていた、平成１４年頃は５万円程度で貸してましてねー




当時の岡山大学周辺の学生向け築浅としては、まぁまぁ妥当なラインでした。


まだ築６年程度でしたから概ね満室にはなっていたんですけど、


翌平成１５年、１６年あたりからだんだん厳しくなってきましてねー


家賃５万円のラインの維持が難しくなっていて


家賃交渉をしながら戦っていたんですけども


ポロポロ空きが目立つようになってきましたね




駐車場も小さいのが５台あるだけで大概満車でしたから


募集時に威力を発揮することもあまりなくて...


ほとんどが学生頼みでしたから


繁忙期を逃したら翌年の繁忙期まで丸々１年空く部屋もありましたねー




今もかなり空いているみたいですね

１０１　４．２万　３０００円
１０２　空き
１０３　４．２万　３０００円
１０５　３．４万　３０００円
１０６　３．７万　３０００円
１０７　空き
１０８　３．７万　３０００円
１０９　空き
１１０　３．５万　３０００円
２０１　４．０万　込み
２０２　空き
２０３　５．２　３０００円
２０５　空き
２０６　空き
２０７　空き
２０８　空き
２０９　空き
２１０　４．０万　３０００円


入居率５０％ですか...

２０３なんか平成１０年に入ってますねー

家賃５．２万　共益費３０００円のままですもんね(￣◇￣;)

最近の部屋は共益費込みで４万いくかいかないかですね。


４万円ならよく頑張っているほうで

共益費込みで３万前半〜３．５万ぐらいなら、

なんとか再生できるのかなと思います。


...



新築当時は、築６〜７年で厳しくなってくるなんて思ってもみなかったでしょうし

１０年前後でここまで家賃が下がる事業計画ではなかったでしょう


見通しが甘いといえばそれまでですけど

老朽化も進んで雨漏りなんかもあったみたいで

いろいろ想定外の出費もあったんでしょうね

以前はご商売をされていたので、その影響もあったのかもしれませんが...


築１５年程度のRCで雨漏りなんてのもそもそも論外ですけども...


...


売却基準価額　3120万3000円

買受可能価額　2496万2400円


となっていますが、どこまでいくでしょうねー


家賃３．３万円平均　で　満室なら


年間７１２万円入りますから


１０％の７０００万円ラインは超えてくるんじゃないですかねー


自信のある方は、いろいろ付加価値をつけて４万円ぐらいで想定しているかもしれませんから


４万平均で満室なら年間８６４万円で


７０００万円で１２．３％ですから


７０００万円ラインで落としてくる人がいてもおかしくないかなと思いますね


いくらで落ちるか、要注目です。


...


その他で気になっているのが


同じオーナーの自宅と



これまた同じオーナーの事務所・住居



平成１１年築で雨漏りしている南区当新田の戸建て



転売業者が殺到しそうな分譲マンション



といったところですね。


どれぐらい跳ね上がるんでしょうかねー



つづく




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