岡山大家の不動産投資日記

2018年05月09日

値下げ交渉のネタ？

　２組目8.5万円でH26年3月1日～H28年2月末。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日～H30.3.21退去
　リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　6号家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！

　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞

＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時～　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半～南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時～　倉敷相談日
9日（水）12時半～かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時～　北区相談日
19日（土）　　　　見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。

今日は７日に見に行った店舗兼住居のお話し。

２５０万円ってことで

激安とは言えないけれど

概ね土地値ぐらいだし

店舗兼住居って希少なんで

とりあえず見せてもらおうかと(^^;

結構な土砂降りの中

摂津屋さん
K只さん
こももさん（女性）
N西さん
N西さん奥さん（女性）
T畠さん（安全靴）
Y山さん
しんやさん
わたくし

の９名でお邪魔してきました(^^;

平屋で横長の建物。

軽四１台は余裕で置けるね。

早速室内へ。

ほう。何もない。

空っぽってだけでもありがたい(^^;

しかし、動物臭が...

うーん...

結構臭うな...

臭いは厄介だからな～(;´Д｀)

この奥が居室部分か。

あら？

下に降りる階段がある...

あ～、ここらは一段下がってるんだな～

なるほどね。

いまいるところは２階なんだな。

外から見たら平屋に見えたけど

こういうことね。

普通の平坦地かと思ってたわ(;´Д｀)

まぁとりあえず２階を見てみるか。

ふむ。汚いけどまぁまぁか...

水回り

ふむ。使えんこともないか...

風呂が無いな...

１階かな？

おー、あったあった。

これも使えんことはないか...

ほー

１階はズドーンなんだね。

天井は低いけどかなり広いな。

ほう。外にも出られるんだね。

なるほどね...

どう使うかな...

面白いのは面白いけどな...

建物が大きいから直すとこが多いしな...

動物臭とな...

どうしたもんか...

倉庫的に貸すのがいいけどな...

...

...

...

しかし、土地が小さい割に建物デカいよな～

えーっと...

土地が８３．９９平米（２５．４坪）で...

建物が１階３６．３３平米、２階６３．６６平米...

建ぺい率が６０％の容積率が２００％だから...

８３．９９×６０％で５０．３９４...

あら、建ぺいオーバーか？

とりあえず聞いてみようか...

値下げ交渉のネタにならんかな...

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜物件17号の話し（福島）｜コメント(2)

2018年05月16日

大概、価格次第

　7号 H24年11月5日から家族で住む

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＜イベントのお知らせ＞

☆南区福島250万円→190万円
　店舗兼住居見学＆ランチ２日目
　　19日（土）12時半～
　　参加予定（定員９名）
　　１いなせさん
　　２まっきーさん
　　３しっしーさん
　　４ryokoさん（女性）
　　５たろぽんさん
　　６たかとしさん
　　７ロバートS田さん
　　８児島大家さん
　　９わたくし
　　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時～　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半～南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時～　倉敷相談日
9日（水）12時半～かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時～　北区相談日
15日（火）12時半～視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半～南区福島250万円→190万円
　　　　　　　　　店舗兼住居見学＆ランチ２日目
25日（金）19時半～勉強会１日目（シティホテル桑田町）

６月
2日（土）19時半～勉強会２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。

先日見に行った南区の店舗兼住居。

関連記事
2018年05月09日　値下げ交渉のネタ？

２５０万円なら許容範囲かも？

と思っていってみたものの

こりゃ２００は切ってくれんとな～(;´Д｀)

って感じの様子...

しかし、２５０以下は難しいということで

一旦保留...(-_-;)

それでもダメ元で１８０で打診してみたところ

１９０で返ってきたので

うーん。まぁそれならいいか。

ということで再浮上。

１９０ならノーリフォームで安く貸しても

１５％～ぐらいの感じなんで

まぁ持っててもいいかなーって感じです。

大概、価格次第ですね(^^;

先日、行ってきた原尾島の戸建。

パツパツながらポルポルちゃんも入る。

原尾島と言えば中区在住者からすると一等地。

こんなところで安く手に入るなら文句なし(^^♪

室内も美邸級Σ（・□・；）

水回り、電気もOK。

土地が狭いけど、建物も場所も問題なーし(≧▽≦)

いま提示されている金額でも

当初希望の３割引なんで

まぁまぁ許容範囲かな～と思わんでもないけど

道路の問題が発覚(;´Д｀)

青色部分が道路なんだけど

位置指定でもなく持ち分もない...

家の前だけ所有する形...

蓋をされたらなんもできんくなるが...

そういうことはそうそう無いとは思うけど

売買や相続で変な所有者に変わったら...

となると、さすがにいまの提示ではな～(;´Д｀)

まぁでもこれも価格次第ですわな...

折り合わんかったら見送るだけなんで

じっくり構えましょうか(^^;

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜物件17号の話し（福島）｜コメント(0)

2018年05月26日

実質初購入

　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。

H30年6月　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置予定

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＜イベントのお知らせ＞

６月
☆勉強会１日目融資関係その２
　　2日（土）19時15分～
　　参加予定（定員２０名）
　　１担当者さん１　　→飲
　　２担当者さん２　　→飲
　　３むーさん（女性）→飲
　　４ひろさん　　　　→飲
　　５Ｏ幡さん　　　　→飲
　　６namiさん（女性）→飲
　　７こーへーさん
　　８しっしーさん　　→飲
　　９たかぱぱさん
　　10Ｎ岡さん　　　　→飲
　　11てつさん　　　　→飲
　　12Ａ木さん　　　　→飲
　　13ＢＬＸさん　　　→飲
　　14わたくし　　　　→飲
　　※名刺をお忘れなく！
　　※飲み会は１日２２時で締め切ります。

＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時～　しっしーさん3号5万円戸建＆
　　　　　　　　　目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半～南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時～　倉敷相談日
9日（水）12時半～かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時～　北区相談日
15日（火）12時半～視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半～南区福島250万円→190万円
　　　　　　　　　店舗兼住居見学＆ランチ２日目
25日（金）19時15分～勉強会１日目融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　 21時～　飲み会（イオン岡山６階）

６月
2日（土）19時15分～勉強会２日目融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　 21時～　ディナー
4日（月）12時半～　見学会（東古松）
5日（火）18時～　飲み会
9日（土）12時半～　見学会（長船町）

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

メロンが２玉で３２０万円だってΣ（・□・；）

夕張メロン、過去最高の2玉320万円　札幌で初競り

戸建が１０戸買えるがなΣ（・□・；）

...

さて、昨日の勉強会の前は、

関連記事
2018年05月25日　時間割いた人の特権

ここで登場した

関連記事
2018年04月24日　いつもこんな感じで考えています。

当新田のアパートの契約でしたー

契約に挑んだのはまっきーさん。

第６４回あみだくじで

１口のみのエントリーで

１１分の１を当てる強運(;´Д｀)

当たる人はあっさり当たるもんだね～(^_^;)

その便でついでに

わたくしも買付を入れてきましたー

買付を入れたのは

ここで登場した南区福島１９０万円。

関連記事
2018年05月09日　値下げ交渉のネタ？
2018年05月16日　大概、価格次第

ここももちろんあみだくじ候補で

みなさんに提供したんだけど

なんと希望者ゼロΣ（・□・；）

安い物件で希望者ゼロだったのは

基本的にはこれが初Σ（・□・；）

厳密にいうと

まだあみだを実施していなかった頃

わたくしの水島物件８号２５０万円が

数人に回した結果、希望者ゼロだったので

わたくしが買い取ったケースだけかな～？

南区植松の

物件13,14,15-1,2号、ﾃﾅﾝﾄ1号用の土地の時も

希望者ゼロでわたくしが買い取りましたけど

あの時は１８００万円ぐらいだったから

あみだ実施後だと実質初(^^;

今回ゼロだった要因のひとつは

ここで登場した南区北浦３０万円を

関連記事
2018年05月17日　「もちろん買いますよ！」
2018年05月19日　実はミラクル級？

同じタイミングで提供したからかな？(^^;

こっちは第６６回あみだに移行して

１４分の１の争奪戦になったからね～

みんながどんな動きを見せるのかと思って

わざと同時に出してみたら

まんまと３０万円に釣られていったという(^^;

福島１９０万円の希望者は少ないと思ってたから

誰か一本釣りを狙ってくるかな～

なんて思ってたけど

めでたく？わたくしが

あみだ実施後初の購入の運びとなりました(≧▽≦)

何度か自らエントリーしたけど

かすりもせんからな～(;´Д｀)

牟佐の９号以降はずっと法人で買ってきたけど

ここは個人で買う予定。

なぜ個人で買うのか？

勘のいい人はすぐおわかりですね(^。^)y-.。o○

３,４,５号は償却切れで、８号ももう切れるし

なんといっても

あれは個人名義じゃないと使えないからねー

月内の決済に向けて準備万端です(^^)v

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜物件17号の話し（福島）｜コメント(0)

2018年05月31日

初挑戦！

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　6号家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！

　7号 H24年11月5日から家族で住む

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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置予定

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＜イベントのお知らせ＞

６月
☆勉強会１日目融資関係その２
　　2日（土）19時15分～
　　参加予定（定員２２名）
　　１担当者さん１　　→飲
　　２むーさん（女性）→飲
　　３ひろさん　　　　→飲
　　４Ｏ幡さん　　　　→飲
　　５namiさん（女性）→飲
　　６こーへーさん
　　７しっしーさん　　→飲
　　８たかぱぱさん
　　９てつさん　　　　→飲
　　10Ａ木さん　　　　→飲
　　11ＢＬＸさん　　　→飲
　　12じゅんこさん（女性）→飲
　　13Ｂさん
　　14Ｓ農さん　　　　→飲
　　15じょーさん　　　→飲
　　16いなせさん
　　17かこちゃん（女性）→飲
　　18あつおさん　　　→飲
　　19Ｋすけさん
　　20わたくし　　　　→飲
　　21
　　22
　　飲み会１５名。
　　※名刺をお忘れなく！
　　※飲み会は締め切りました。

☆横井上100万円平屋見学会１日目
　　3日（日）17時～
　　参加予定（定員１０名）
　　１namiさん（女性）
　　２HTさん
　　３いなせさん
　　４まっきーさん
　　５ryokoさん（女性）
　　６mihoさん（女性）
　　７たろぽんさん
　　８Kすけさん
　　９まこりんさん
　　10わたくし
　　※満席になりました。
　　※きれいめなスリッパ持参で(^^;
　　　忘れた人はー１０P（うそ）

☆東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学＆ランチ
　　4日（月）12時半～
　　参加予定（定員１０名）
　　１norikoさん（女性）
　　２なおとさん
　　３まゆさん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５しんやさん
　　６Kすけさん
　　７わたくし
　　※きれいめなスリッパ持参で(^^;
　　　忘れた人はー１０P（うそ）

☆横井上100万円平屋見学会２日目
　　5日（火）16時～
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじさん
　　２OCさん
　　３てっぺいさん
　　４デンチさん
　　５こももさん（女性）
　　６Y口さん
　　７DMMさん
　　８じゅんこさん（女性）
　　９こーへーさん
　　10わたくし
　　※満席になりました。
　　※飲み会参加の方は岡山駅とか経路上で拾います(^^;
　　　各自ご連絡ください。（定員４名）
　　※きれいめなスリッパ持参で(^^;
　　　忘れた人はー１０P（うそ）

☆単なる飲み会
　　5日（火）18時～
　　参加予定（とりあえず定員１６名）
　　１taimanさん
　　２しっしーさん
　　３あつさん
　　４ＤＭＭさん
　　５そうさん
　　６なおとさん
　　７ロバートＳ田さん
　　８たろぽんさん
　　９Ｙ口さん
　　10りょういちさん
　　11よーすけさん
　　12u-kiさん
　　13Ｊ子さん（女性）
　　14Ｍ本さん
　　15麒麟さん
　　16わたくし
　　早々に満席になったので増枠しました(^^;
　　17
　　18
　　19
　　20

☆長船町Ｋさん３号戸建アフター見学＆ランチ
　　9日（土）12時半～
　　参加予定（定員１０名）
　　１Ｋさん
　　２ＨＴさん
　　３よーすけさん
　　４Ｍさん
　　５Ｊ子さん（女性）
　　６わたくし
　　※きれいめなスリッパ持参で(^^;
　　　忘れた人はー１０P（うそ）

＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分～勉強会２日目融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　21時～　　飲み会
3日（日）17時～　　横井上100万円平屋見学会１日目
4日（月）12時半～　東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
　　　　　　　　　　＆ランチ
5日（火）16時～　　横井上100万円平屋見学会２日目
　　　　　18時～　　単なる飲み会
9日（土）12時半～　長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
　　　　　　　　　　＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。

今日は店舗兼住居１９０万円の決済でした。

関連記事
2018年05月09日　値下げ交渉のネタ？
2018年05月16日　大概、価格次第
2018年05月26日　実質初購入
2018年05月30日　竹は困るね～

車で１５分ほどだから助かるよ(^^;

軌道に乗れば特にすることないけど

遠いのは気持ち的にちょっとね...

そんなこんなで

２年ぶりのボロ戸建て購入。

北区関西町
　３号
　４号
　５号

倉敷市水島
　８号

北区牟佐
　９号

東区広谷
　１０号
　１１号
　１２号

に続いて今回９戸目...

戸建再生ノウハウを活かして

と思いきや...

北区関西町
　３号　ノーリフォーム
　４号　ノーリフォーム
　５号　ノーリフォーム

倉敷市水島
　８号　オーナーチェンジ

北区牟佐
　９号　ノーリフォーム

東区広谷
　１０号　オーナーチェンジ
　１１号　オーナーチェンジ
　１２号　ノーリフォーム

...

...

やばい...

ボロ戸建リフォームしたことないじゃん！

ガーンΣ（￣▽￣i|||ノ）ノ

今回もノーリフォームでいけんこともないけど

まぁたぶん例のやつが使えると思うんで...

ということで

"初"の戸建リフォームに挑戦です！

家がまぁまぁ大きいから

ガッツリやってたらかなりかかるよね...

和室が多いし...

リフォームなんてお金かけさえすれば

いくらでもきれいになるけど

家賃とのバランスが保てるかだからね...

ちゃんとバランス取れた再生ができるかな...

なんせ初挑戦だから( －ω－)ﾌｫﾌｫﾌｫ

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜物件17号の話し（福島）｜コメント(2)

2018年11月05日

１７号はゴミ置場にします。

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
----------
H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　6号家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！

　7号 H24年11月5日から家族で住む

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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
----------
H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。

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＜イベントのお知らせ＞

☆Y口さん一宮戸建ビフォー＆ランチ
　 6日（火）12時半～
　参加予定（定員１０名）
　１Ｙ口さん
　２たかぱぱさん
　３nnwさん
　４こももさん（女性）
　５わたくし

☆K本さん大内田戸建ビフォー＆ランチ
　7日（水）12時～
　参加予定（定員１０名）
　１Ｋ本さん
　２じいじさん
　３ＯＣさん
　４そうさん
　５なおとさん
　６mtanaさん
　７わたくし

＜イベント一覧＞
１１月
1日（木）12時～　見学会（売買案件　新京橋AP,旭東町戸建）
2日（金）12時～　見学会（norikoさん広瀬町＆東古松アフター）
6日（火）12時半～見学会（Y口さん一宮戸建ビフォー）
7日（水）12時～　見学会（K本さん大内田戸建ビフォー）
8日（木）13時～19時　北区相談日
12日（月）12時半～見学会（ひろさん玉野市１号戸建ビフォー）
13日（火）12時半～見学会（ayakoさん南古都戸建ビフォー）
16日（金）10時15分～トレジャーハンターin浦安
17日（土）12時～　見学会（かこちゃん新築完成）１日目
20日（火）12時～　見学会（かこちゃん新築完成）２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
　追加登録をご希望の方は連絡ください。
※今度はhotmailだけ送れません(-_-;)

こんばんは。岡山大家です。

ここで登場した南区福島の物件１７号。

関連記事
2018年05月09日　値下げ交渉のネタ？
2018年05月16日　大概、価格次第
2018年05月26日　実質初購入
2018年05月30日　竹は困るね～
2018年05月31日　初挑戦！

北区関西町
　３号　ノーリフォーム
　４号　ノーリフォーム
　５号　ノーリフォーム

倉敷市水島
　８号　オーナーチェンジ

北区牟佐
　９号　ノーリフォーム

東区広谷
　１０号　オーナーチェンジ
　１１号　オーナーチェンジ
　１２号　ノーリフォーム

に続き、ボロ戸建としては９戸目。

家が大きくてボロいから

住居としてまともに再生させるには

１００万円超えは確実。

そこまで直してもせいぜい家賃は３万円とか...

うーん...

そんなだからずっと放置してたけど

「直す気無いから１万円でもいいんだけどなー」

みたいな話ししてたら

もりてるさんが１万円なら倉庫で借りたいって(^^;

もちろんノーリフォーム(^^)v

もりてるさんは家も近いし

ちょうど良かったです(^^)

なんだけど、

実は自分でも少し使いたいことがあって相談したら

もりてるさんはここだけでいいって(^^;

他の部分も借りたい人がいれば安く貸してあげるけど

基本的には

ゴミ置場にしようかと(^^;

ゴミといっても

すえちゃんにもらった端材とかね。

お金払って棄ててるってことだからね...

もりてるさんも現場から回収してきた

まだまだ使える不要品をくれるから

ついでに置いてきました(^^)

こうしてどんどん集まってくれば

ゴミをくれた人は
　・ゴミ処理代が無くなる
　・自前の倉庫がスッキリ
　・ポイントをもらえる

ゴミを使った人は
　・安く資材などを入手

わたくしは
　・多少維持費が捻出できる

みんなハッピー(*^▽^*)

こんな壁がまた作れるかもしれないね(^^♪

関連記事
2018年10月13日　フロアタイルを壁に貼りました。
2018年10月14日　定礎（ていそ）
2018年10月19日　フロアタイルの壁が完成しましたー

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜物件17号の話し（福島）｜コメント(0)

2018年12月09日

１棟丸々看板作戦

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分最上階 60㎡ 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
----------
H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57㎡平屋建てをセキスイで新築
----------
H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に

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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪坪単価9万円
　　※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円→1500万円利回り9.28%も、坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
----------
H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
----------
H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。坪8.3万円。
　満室時想定利回り18%程度。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。12/1から家賃３万円で賃貸。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　中古購入
　246坪に廃墟古民家＆新築未入居平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　10/27に解体しました(^^;

H30年11月28日契約　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪にH18年築が２棟

H30年12月7日契約　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス

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＜イベントのお知らせ＞

☆こももさん４号萌え萌え完成見学＆ランチ１
　11日（火）12時半～
　参加予定（定員１０名）
　１こももさん（女性）
　２わたくし
　３摂津屋さん
　４なおとさん
　５デンチさん
　６むさしさん（初）
　７たろぽんさん
　８まゆさん（女性）
　９かこちゃん（女性）
　10じいじさん
　※満席になりました。

☆忘年会第一弾　イオン岡山
　14日（金）19時半～
　参加予定（定員１６名）
　１こももさん（女性）
　２Ｊ子さん（女性）
　３Ｏ幡さん
　４そうさん
　５ひろさん
　６倉敷大家さん
　７よーこさん（初・女性）
　８ＯＣさん
　９Ｔ本さん
　10Ｆ原Ｈさん
　11デンチさん
　12とっこさん（女性）
　13ryokoさん（女性）
　14ひろしさん（初）
　15Ｋ原さん
　16わたくし
　※満席になりました。

☆忘年会第二弾　イオン岡山
　19日（水）20時～
　参加予定（定員１２名）
　１あつさん
　２じゅんこさん（女性）
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　５たぐぼーさん（初）
　６摂津屋さん
　７こーへーさん
　８Ｍ本さん
　９じょーさん
　10しんさん
　11mtanaさん
　12わたくし

＜イベント一覧＞

１２月
1日（土）12時半～トレジャーハンター in 赤坂台
11日（火）12時半～こももさん４号萌え萌え完成見学＆ランチ１
14日（金）19時半～忘年会第一弾　イオン岡山
15日（土）　　　　見学会予定
16日（日）11時～　こももさん４号萌え萌え完成見学＆ランチ２
19日（水）20時～　忘年会第ニ弾　イオン岡山
29日（土）夜　　　忘年会

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

わたくしの物件１７号。

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先日、もりてるさんに一部を１万円で貸して

残りは資材置場にしていて

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ちょいちょい荷物も増えていってるんですけど

こうした使い方に及んだのは

家として再生するには

お金も手間もかかりすぎるから(;´Д｀)

１５０～２００万円ぐらいかければ

それなりの形になるとは思うけど

それで家賃は３万円台かな...

物件代含め４００近くかけてそれじゃあね...

だったら、もう家としては止めて

極力直さずにいける方法でということで

ひとまず倉庫に。

とりあえずこれでもりてるさんから１万円。

この時点で工事代はゼロ。

あと１.５～２万円ぐらい稼げれば...

あまりお金をかけずに...

ということで

当初から考えていたのがロードサイド看板。

そこそこ交通量のある道路の近くなんで

建物全体を大きな看板にしてやろうかと(^^;

いまは軒とかでデコボコしているので

まずは平らにしてみようと

もりてるさんに依頼。

デコボコを全部撤去して防水処理。

こんな感じになりました(*^▽^*)

もう少し全体的に均せば

壁全体が看板の下地になりゃしませんかね？

この範囲、もしくはもう少し上に伸ばした範囲が

全部看板になれば

１.５万円とか２万円ぐらいで

借りてくれる人がおらんかね...

何事もチャレンジですな(^。^)y-.。o○

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜物件17号の話し（福島）｜コメント(0)

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