岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


入居率０％の物件があります...


要は全室空き...


新築募集開始時ではないです。


中古です。




１２戸中　０　です。


...



この物件、某※※パレスの築古です。


※※パレスはアパート新築の際に


一括借り上げ（サブリース）をしますけど


古くなってくると、借り上げ賃料を維持できなくなってくるので


どんどん査定額を下げてくるんですよねー


それで、金額が折り合わなかったら


「じゃあ仕方ないので解約ですねー」みたいな...


...



で、借り上げ物件をお返しするには


綺麗な状態でってことで


ご丁寧にきちんと室内をきれいにしてくれる訳ですが


入居者を引越しさせてやっちゃうんですよー


もちろん引越し先は自分とこの物件ですよ。


古い物件は処分できて、


比較的新しい物件の入居率は改善されるので


一石二鳥ですね


...



という訳で、入居率０％の中古物件ができあがる訳ですけども


駐車場なしの築２０年超えの木造アパートを


この繁忙期で何室ぐらい埋められるでしょうか...


残り１ヶ月。


要注目です。




半分埋まれば上出来かなー



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


先日ブログで取り上げた　入居率０％　の


元○○パレス物件。




ついに動きがありましたー





とりあえず、１件申込があってよかったですねー


...


ん


よーく見てみると


家賃が下がってるー


１階が　28､000円　⇒　25､000円　の


3､000円ダウン


２階は　30､000円　⇒　26､000円　の


4､000円ダウン


...



ようやく落としてきましたねー


やっと世間の相場に気づいたのか？


それとも心が折れたのか？


は知りませんけども


なんとか勝負できそうな水準まで落としてきましたねー


101の人はそのままみたいですけども


...



１階28､000×６室　＋　２階30､000×６室　＋　共益費2､000×12室　の


月３７．２万円　　年４４６．４万円


入るつもりだったものが


１階25､000×５室＋28,000円　＋　２階26､000×６室　＋　共益費2､000×12室　の


月３３．３万円　　年３９９．６万円


で１０．５％ダウンですからねー


しかし、これでもギリギリの勝負ラインだと思いますがねー


個人的には、共益費2､000円分が邪魔だなーと思います。


25､000円を切ってきたら決まりやすいと思うんですが...


場所は悪くないだけに


この繁忙期でサクッといっておきたいところです。



おしまい




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

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　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


長いような短いような繁忙期も終わっちゃいましたねー


入居が決まってホクホクの大家さんもいれば


チャンスを逃してガックリの大家さんもいることでしょうね


...



何度か取り上げてきた、元〇〇パレスの全空き物件。

２月２４日　入居率０％

３月１１日　入居率０％ ⇒ ８．３％


どうなったでしょうか...


...






１０１と２０１が入居して、２０３に申し込みが


申し込みベースで　１２室中　３室


入居率２５％...


繁忙期で３室ですか...


結果的に、強気の家賃で発進したのが裏目に出たのかなと...


値下げに踏み切るタイミングがもっと早ければとも思いますが


あとの祭りですね


...



どのような属性の方かは知りませんけども


資金に余裕があって強気でいきたかったのか


全空きの早期解消を目指して安めで行くのか



結果論にはなりますが


いずれにしても中途半端な作戦だったように思いますね...


...



こういった事例を見ると、


地域のニーズ、賃料相場などを知った上で


思い切った判断や決断を求められるんだなってことを


改めて思いますねー




おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


追跡シリーズでお馴染みの


中区小橋町の元○オパレス物件


前回は　2013年04月02日　繁忙期終了ー　時点で


１２室中　３室　入居　でした。


その後、２ヶ月半経過してこんな感じです。




１部屋決まってまーす


これで　１２室中　４室入居　で


入居率　３３％...


コツコツいってますけどこのペースでいくと


満室はいつのことになるやら...


...


一応、「ネット無料」「ロフト付き」



ではあるんですけど、威力を発揮していませんね...


...



報奨金（広告料）も　２ヶ月　程度出してるんですが...




こちらも威力を発揮していません...


じゃあ　３ヶ月　にしますか


...



いやいや


もっとできることってありますよね




きっと管理会社に任せっきりなんでしょうね...



そんな甘くないんですけどねー



おしまい





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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


読者のみーこさんの自宅を賃貸に出すことになったので


今日は、今後の方向性を話してきましたー


場所はいいので、リフォーム次第で結構いけそうな気がします


...


さて、久々に中区小橋町の元○オパレス１Kのその後を。


１２戸　全空き　からスタート。

2013年02月24日　入居率０％


相場より高い家賃を大きく改訂。

2013年03月11日　入居率０％ ⇒ ８．３％


時すでに遅しで大ゴケ

2013年04月02日　繁忙期終了ー


少しずつ動く。

2013年06月23日　入居率３３％


...


まぁ、場所も悪くはないので


条件さえ適正なら決まるであろう物件だと思っていたんですけど


今月に入って


来年３月入居希望を受け入れて、


ようやく満室になりましたー


...


元○○パレスとはいえ


ここまで苦戦する物件じゃないんですけどねー



なんでこんなことになるんかなー...



大家さんのミスジャッジなのか


はたまた管理会社の怠慢なのか


どっちでもいいけど、ほんともったいない



おしまい



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