岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


このブログも随分読者の方が増えてきて


ありがたいことですけども


そもそも


不動産投資って儲かるのか


っていうところのお話を。


...



まぁ儲かると思っていないとやらないんですけども


どこのブログ見ても


利回り15％だの20％だの


フルローンだの


いいことしか書いてない...



「ほんとに儲かるのー」


って人もたくさんいると思うんですよねー



で、そのあたりを明確にするには


実際の数値を公開したほうがいいなと思いましてね。


...



とりあえず、今回は　物件3,4,5号　を例に。



この物件のスペックはこちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓






これ、いわゆる　権利証　です。


もちろん本物ですよ




岡山市北区某所

敷地面積　181.81�u

３号　50.08�u

４号　41.18�u

５号　50.11�u



これにいくらかかって


いくら入ってくるのか



具体的に見ていきましょう。




つづく




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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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今日は昨日の続きで。



物件のスペックは

岡山市北区某所

敷地面積　181.81�u

３号　50.08�u

４号　41.18�u

５号　50.11�u



こちらを


土地50万円


建物200万円


で購入。





合計250万円で



仲介手数料が


200万×５％　＋　50万×４％　＝　１２万円


に消費税で　12万6千円




...



登記費用などが


12万円





...



という訳で


物件購入時に


2,746,000円


使っています。



つづく




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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今日は昨日の続きで。



さて、物件購入時点で


土地建物250万円のものが


すでに2,746,000円。


...



しかし、まだ終わりませんよー




物件取得後には、こんなのもいります。





そう　火災保険です。


まぁここは個人の自由ですけどね



保険に関しては、以前取り上げたことがあるので


こちらを参考にしてくださーい



ちなみに


３号　50.08�u　で　年4,640円


４号　41.18�u　で　年4,150円


５号　50.11�u　で　年4,150円


です。



どうせボロですし、


数年以内には解体か売却なので、


建物が全焼した場合でも、各棟190万円程しか入らない


最低ラインの補償にしています。



ただ、復旧までの間の家賃が入らないのが困るので、


家賃収入特約といって


火事で燃えても、復旧までの間の家賃収入を補償してくれる


特約に入っています。


ある程度選べますが、


わたくしは、復旧までの　３ヶ月間は


家賃の代わりに　５万円　入るようにしました。



保険料は　合計で　年12,940円　です。




ここまでで　2,758,940円...




まだ終わりませんよー




物件取得後に必要な


厄介なものが残ってます




なんだと思います




つづく




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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今日は昨日の続きで。



さて、この時点で


土地　50万円

建物　200万円

仲介手数料　126,000円

登記関連費用　120,000円

火災保険　12,940円


2,758,940円...


...



そして、さらに厄介なものが


そうmtanaさんの予想通り


こいつですね




不動産取得税...


土地の分が　46,500円






建物の分が

それぞれ

３号　13,000円

４号　10,800円

５号　11,400円


建物　計35,200円



土地＋建物で　81,700円



これって高いですか　安いですか


感じ方は人それぞれですけども



ここまでで


2,840,640円



あとは、どれぐらいリフォームにお金かけるかなー




つづく




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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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今日は昨日の続きで。



さて、この時点で


土地　50万円

建物　200万円

仲介手数料　126,000円

登記関連費用　120,000円

火災保険　12,940円

不動産取得税　81,700円


ここまで


2,840,640円



さて、ここからどれぐらい


リフォーム費用をかけましょうか...



たたみ　や　ふすま　を交換しましょうか...


それとも洋室にリフォームしましょうか...


水回りも変えましょうか...




なんてことをやってたら


やはり50万〜100万は必要になるでしょう。




リフォーム代が


50万円なら　3,340,640円...


100万円なら　3,840,640円...


...



実際に貸している家賃は


43,000円




なので、年間　516,000円



リフォーム50万円　3,340,640円なら


利回り　15.4%



リフォーム100万円　3,840,640円なら


利回り　13.4%


...



土地・建物を250万円で買った場合


実質　13〜15%程度は


確保できるんですね。


預貯金や金融商品では考えにくい利回りですよー




土地がありますから


比較的出口も見えやすいですし


危険度が低く、安定的に収益を得ることができる


投資だと思うのはわたくしだけでしょうか




ちなみに、わたくしがこの物件に使った


リフォーム費用は...


...


...


０円です



2,840,640円に対して、家賃516,000円ですから


利回りは 18.1%




つづく




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　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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さて、この時点で


土地　50万円

建物　200万円

仲介手数料　126,000円

登記関連費用　120,000円

火災保険　12,940円

不動産取得税　81,700円


リフォーム代　０円



合計　2,840,640円



年間家賃　516,000円　なので


利回りは 18.1%


...



実は、あと少しだけお金がいります。


ひとつは　客付け時に不動産屋に払う


広告料です。


以前も書きましたが、近年は高騰化の気配が漂います


わたくしも、今回は


１ヶ月分の　43,000円　を支払っています


...


...



もうひとつは　固定資産税


容赦なく毎年徴収されます


ちなみにここの場合は


土地　10,048円

３号　7,402円

４号　6,178円

５号　6,465円


合計　30,093円


...



2,840,640円　＋　43,000円　＋　30,093円


合計　2,913,733円




年間家賃　516,000円　なので


正味、実質利回りは 17.7%






リフォーム代　５０万なら　15.1%


リフォーム代　１００万なら　13.1%


...




物件価格以外に


具体的に必要なものをズラズラ並べてきましたが


読者のみなさんの参考になればうれしいです




必要経費は大きく変えられないでしょうから


物件を安く買う　とか


リフォーム代を下げる　とか


が大きなポイントでしょうか。




ね。儲かる気がしてきたでしょう




ポイントを押さえてたら


ちゃーんと儲かるんですってばー




個別案件の相談があればお気軽にどうぞ(笑)




つづく




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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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今日は昨日の続きで。


不動産投資の成功ポイントのひとつに


リフォーム代を挙げましたけども


実は、3,4,5号のリフォームには


すごく悩んでいたんです




なんせ、昭和46年築ですから


とにかく古い


床もグズグズで、


歩くとふにゃふにゃして今にも抜けそう



これで最近まで人が住んでいたなんて


っていうぐらいの古さで



こりゃ、相当リフォームにがいるなーって


それぞれ100万円は必死という感じ...


...


なので、実は購入前の初見で


４号、５号は貸す気がなかったんです。


駐車場が取れませんし


貸せても３万程度と予想しましたから。



そんなんで貸しても３年分の家賃がパー



築40年超の建物なので


５年程度で解体か売却を考えていますし、


もしリフォームしたとしても


入居者層が良くない...



ということで、


減価償却で活躍してもらう作戦にしました




つづく




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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

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今日は昨日の続きで。



実をいうと、H23年は利益が出すぎることがわかっていたので、


経費を使いたかったんですよー



それで200〜300万円程度の物件を探していました。




ふっふっふ...　これで経費を使えたら赤字申告できるぜっ



...



キャッシュフローはそれなりに貯まっていましたから


6月頃から


競売で入札したり


北区奉還町の130万円の土地に買い付けを入れたり


していたんですけど、


残念ながらそれらとは縁がなく...


...


そうこうしているうちに11月を迎え


今年は無理かなーっと思っていた矢先に



3号、4号、5号に出会って


即決という流れでした


というわけで、またもや幸運に恵まれました


...



で、所見で4号、5号は減価償却用で割り切って


3号をどうするか...


ここもリフォームすれば


50万以上は必要です


...



あまりリフォームしたくないなー


このまま現状で貸せんかなー



なーんて思いながら


とりあえず現地に募集看板を付にいきました




つづく




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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

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　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


リフォームにお金かけたくないなーと思いつつも


とりあえず、募集看板を設置。




決まってほしいけど、


リフォームにお金はかけたくないという


複雑な胸中...


...



なんにせよ、募集看板はつけてみるもんでねー


数日後に問い合わせがありまして


支店の営業マンから電話がかかってきました。




実はリフォームが嫌で、


看板はつけてみたものの


家賃とかも決めていませんでした




営業　「平屋はまだ空いてますよね」



わたし　「へぇへぇ。空いてますよー」



営業　「家賃はいくらですか」



わたし　「前の人は４万円だったらしいけど、ちょっと強気に4.3万ぐらいでいけんかなーって思ってるけど、実はまだ決めてないんよー」



営業　「へー。ところでペットはダメですか」



わたし「えーペットーペットってなによー」



営業　「猫です」



わたし　「えー猫ーガリガリやるがー」



営業　「そうですね」



わたし　「うーん。どんな人ー」



営業　「近所に住んでいる方で、今は家賃６万で高いから引越ししたいんですって。でも遠くには行きたくなくて、たまたま看板を見たらしいです。ご主人と奥さんと娘さんと猫１匹です。」



わたし　「へー...」



とりあえず、現地看板は付けてみるもんですね



つづく




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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。



猫かーと思いつつも


これはチャンスか


と思い、脳みそフル回転に


...



近所に住んでいる　⇒　環境は変えたくない


家賃６万円を下げたい　⇒　強気価格の4.3万でもいけそう


猫１匹飼いたい　⇒　猫が飼えて安い物件はそうそう無い



ふむふむ...



...




わたし　「猫が飼えて安い戸建なんかないもんなー」



営業　「そうですねー」



わたし　「何歳ぐらいの方」



営業　「えーっと...60歳台のご夫婦で、娘さんが30歳台ですね」



わたし　「そりゃ、１回住んだらなかなか出ていかんがー」



営業　「そうですね。猫が飼える物件がないですから引越し先がないですよねー」



わたし　「そうじゃなー...もう中見たん」



営業　「いえ、これからです。」



わたし　「おっけー家賃4.3万で内装も現状のままならええわー。とりあえず見に行ってー」



営業　「わかりましたー」



わたし　「かなりボロだけど、まぁうまいこと話してみてー」



営業　「はーい」



...



みたいな流れで進んでいきました。




安いペット可の戸建なんか無いから


このまま決まるんじゃないかなー


と予想していました。




つづく




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岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。



他のエリアは知りませんけど、


岡山市内に、猫が飼える安い戸建なんか


ほとんどないんですよねー




やっぱりガリガリされるのが気になりますしねー



でも、この3号は数年以内に売却か解体予定


少々荒れても気にしなーい



しかも、今回の希望者は


60歳台のご夫婦と30歳台の娘さんと猫1匹


永い間住んでくれそうな雰囲気満載でしょー



この条件でそうそう上手い具合に引越し先なんてないんですよ。



...



案の定、現状でオッケーしてくれましたよ



掃除も自分たちがやる、


気になるところは自分たちで直す


ってことでね。




これで、50万〜100万程度のリフォーム代が丸々浮きました


家賃1〜2年分に相当しますから、


今のところ良い決断だったと思っています


...



こんな小さな案件ですから、


RCの大型物件をフルローンでいく方たちには


小馬鹿にされるかもしれませんけどねー





こんな感じだとローリスクで


ちゃんと儲かるんですよー


ってお話でした。




おしまい




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