岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


毎月、わたしの手元に届く業界紙（グローバルオーナーズ）に

面白い記事があったので一部を抜粋してご紹介。



空室対策のポイント１

「賃貸経営事業者＝社長」としての自覚が薄い


・空室物件を決めるには、「賃貸経営事業者」としての自覚が必要

・社長として必ず知っておかなければならないノウハウを身に付けていない段階で
　管理会社に丸投げしていると、絶対に良い結果を生まない

...


確かに、自営業者（社長）としての意識が低い大家さんて多いですね〜

個人事業ですから、賃貸会社や管理会社への営業活動（アピール）は必須なんですけどね〜

ここを頑張るだけでも、結構差が開くと思いますね







空室対策のポイント２

募集賃料に値頃感を感じさせるためには、競合物件と比較しながら考えてみましょう


・あなたの物件の同じエリアで同種同規模のものをネットで検索する

・対象物件の一覧と、あなたの物件の募集条件を比較

・比較した結果、改訂すべき募集条件を決める



募集条件で検討したい10の要素

・敷金ゼロ

・礼金ゼロ

・仲介手数料ゼロ

・フリーレント（家賃無料期間の設定）

・期間限定キャンペーン（テレビプレゼントなど）

・火災保険料の無料

・家賃保証会社への保証料無料（連帯保証人なし）

・引越し費用サービス

・更新料ゼロ

・設備サービス（エアコン、ウォシュレットなど）


を取り入れてライバル物件に差をつけていく


...


この部分は、ごく当たり前のことなんですけど、

どれもお金が絡むことなんでね〜

この部分で競争すると、資金力の勝負になるんで

しんどいと思いますけどね〜



家賃数ヶ月分をサービスに使ったのに、

１年程度で退去していった...

みたいなことは日常茶飯事です。



うちがやれば、よそも同じこと以上をしてきますから

個人的には、こうならない物件を所有することをオススメしますが...




つづく



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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日に引き続き一部を抜粋してご紹介。



空室対策のポイント３

現地看板は、想像以上に見られている事を認識する


・それほど集客効果はなさそうだがそんなことはない。

・「空き室あり、入居者募集といった問い合わせ先の明記がなければ見込み客を逃してしまうかもしれない

・物件のイメージに合わないと思えば、自分でデザインして設置するのもよい

...


あまりにも多くの不動産会社の看板が無秩序に貼ってあると

はっきり言って汚い場合もありますけど、

空室時は特に看板はあったほうがよいでしょうね。

どこかに管理を任せているなら貼っておくべきでしょう。


難しいのが、どこにも管理を任せていない場合、

Ａ社に貼らせると、Ｂ社もＣ社も「貼らせてくれ〜」って言ってくるので

断り方が厄介かもしれません






空室対策のポイント４

内見者への第一印象であるエントランスの美化を徹底


・なんか清潔感があるなというイメージが大切

・入居者の内見というのは、部屋のカギを開けるところからではなく、すでに外観を見るところから始まっている

・きれいなゴミ置き場やメールボックス、整頓された駐輪場を見せると「なんかいいな、清潔感があるな」と潜在的に働きかけることができる



実施しておきたいポイント

・部屋番号のプレート交換、メールＢＯＸの交換

・掲示板の新設、情報掲示

・花壇の設置、植栽の植え替え

・共用灯のカバー、電球の交換

・草むしり

・排水溝の交換、蓋の交換


などを検討してみてください。


...


ここも結構当たり前のことなんですけど、

これがなかなかできていない物件って多いんです




ちなみに入居者の層が良くない物件では


こんな感じになりま〜す　



















こんなん案内行っても




絶対決まらんよ　〓





つづく



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こんばんは。岡山大家です。


余談ですが、今日は、オーナーさん約50名をお連れして

宝塚歌劇を見てきました〜


全国賃貸管理ビジネス協会の貸切で、

各地から大勢の方にお集まりいただきました







宝塚歌劇...


なんかよ〜わからんし、あんま興味ね〜な...


でも見たことないし、まぁちょうどいい機会か...


はっきり言って　人生初　＝　人生最後　っぽい


みたいな。



...




ところがどっこい


こりゃ素晴らしいですわ


大人の遊びというか、セレブ的な遊びですね〜



こりゃお金払いますわ



...




さて、前回　空室対策のポイント８　2では、ゴミが溢れた状態でしたが、



その後はというと


所有者が変わり、管理会社も変わり


こんな感じになりました〜











ゴミはトラックいっぱいに










そして、室内もきれいにリフォームして


満室になりました




やはり、賃貸経営は、

大家自身が真剣に取り組むことが大前提で

信頼が置ける不動産会社とのパートナーシップが大切なんですね。



大家さんが喜ぶ

不動産会社も喜ぶ

入居者さんも喜ぶ


このWIN WIN WIN　の関係ができれば

失敗しないものだと思いますね〜



つづく



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こんばんは。岡山大家です。


今日は、業者さんに日頃の感謝を込めた「パートナー会」を開催するということで

主催者側のスタッフとして、広島のグランヴィアにきております。

いろんな業者さんとのつながりを実感しますね〜



さて、前回に引き続き一部を抜粋してご紹介。



空室対策のポイント５

カッコいい物件名称は、ポイントが高くなります。英語よりも、フランス語やイタリア語を使う。


・たかがネーミング、されどネーミング。物件のネーミングはとても大切。

・今どきの英語はありきたり。どちらかといえばイタリア語、フランス語などがよい。

・先代が付けた名称、「町田ビル」を　⇒　「パラッツォ町田」に　変更することで現代風に。

...


名前ってほんと大事ですよ〜


やはり


〇〇アパート、〇〇コーポ


みたいだと、どうしても


古いって印象になりやすいです。



...



実際、岡山であるのが、

もう築４年ぐらいになりますけど、

積水の新築アパートの名前が

「〇〇荘」


大家さんの名前　＋　荘...



とても新築とは思えない...



名前だけ見て完全にスルーしてて

紹介してなかったんですね



でもよくよくみると新築じゃんみたいな



...



あとから聞いた話では、


以前あった、古い建物を壊して新築したそうで、

その古い建物の名前が　「〇〇荘」



この「〇〇荘」はとてもよい入居者さんに恵まれて

入居状況もとてもよかったらしく

それにあやかって、

立て直したあとも　「〇〇荘」　にしたと...



...



なるほどね〜


大家さんの想いが詰まってるんですね〜



想いを込めて、尚且つ世間に受けそうな名前




物件の命名って、大家さんにとって一大イベントです




つづく



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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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さて、昨日に引き続き一部を抜粋してご紹介。



空室対策のポイント６

キーボックスの設置で、営業マンの負担を減らす


・営業マンは、案内時の鍵の受け渡しが面倒

...



空室物件の案内をする際は、その部屋の鍵がいりますよね。


では、その鍵をどうするのかというと、

多くの場合は、

管理会社に取りに行く　か　大家さんの家に取りにいく　かになります。



でもこれがかなり手間と言うか面倒なんです


例えば、

不動産会社　⇒　岡山市南区

案内物件　⇒　岡山市南区（不動産会社のすぐ近く）

管理会社　⇒　岡山市北区（岡山駅近く）


なんてことになると、


1.岡山駅近くまで鍵を借りに行く

2.案内物件に戻る

3.鍵を返しに行く

...


これはかなり面倒です


そうなることが分かっているから

営業マンが紹介そのものをしなくなるんですね




そこで、キーボックスの登場です。





鍵が2〜3本程度入るんですけど、

小さな金庫みたいな感じです。



これを現地のパイプスペースなどの

目立たない場所に設置しておくと

営業マンに番号を伝えるだけで

案内ができてしまうという流れです。



岡山は、多くの物件に何らかの現地キーが設置されています


聞くところによると、広島はほとんど設置されていないそうです



ホームセンターなんかに2,000〜5,000円程度で売っています。


ですが、

鍵を元に戻すのを忘れて、結果無くしたり

窓を開けっぱなしにしたり

電気を点けっぱなしに

したりするケースもあります。


悪意を持ってすることはないでしょうけど

お客さんとの話に夢中になって

忘れてしまうことがあるので

定期的な確認は必要ですね。



つづく



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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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空室対策のポイント７

広角レンズの一眼レフカメラで室内を撮影する事が重要


・広角レンズで撮るだけで、かなりの差別化になる

...



物件写真っていうのはいろんな面で差別化になります


近頃はネットで部屋探しをする方が増えているので

ネット上での「見せ方」ってとても大切なんです。


...



一般的な不動産屋さんは、コンパクトデジカメで物件写真を撮って

それを掲載する流れですから、

大家さん自身が広角レンズで撮影して、

不動産屋さんに渡すことも考えてみてください。


...



というようなことが書いてありましたけど、

大家さん自身でするにはなかなか大変でしょうね



でもレンズの違いは大きいんですよ


...



ちなみにわたくしの勤務先ではこんなカメラ使ってます。




でかい重たい




左が通常のレンズ　で　右が広角レンズ　です。




レンズだけで7〜8万円します

本体入れたら軽く10万超え



...



言葉で書いてもわかりにくいと思うので

通常のレンズで撮影してみました。





まぁふつうですね。




同じ場所を広角レンズで撮影すると...


...


...



なんということでしょう


小さな部屋が大きく見えるではありませんか







1Ｋの小さな部屋とか、風呂などの狭い空間だと

特に威力を発揮します



今回は特にいじってないですけど、

明るさなどを補正して撮ると

きれいに見えるんですよ〜



つづく



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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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　ついに着工

　

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...



以前、相談にいらした30代のエリートサラリーマンの話です。


業者さんに勧められ、


福岡にある築20年のＲＣマンションを1億円で購入したそうです。


10％以上の高利回りですし、


不動産のちょっとしたテクニックを使って


フルローンで購入できたところまでは


ウキウキしていました



しかし、ふたを開けてみれば


修繕費があれこれかかり、


キャッシュフローは年間100万円程度


「この先、ますます修繕費がかさみそうです。

空室も多く、将来が不安でたまりません」



1億円の物件で　年間100万円のキャッシュフローとは...



...




ある不動産コンサルタントから紹介された物件で、


築21年で価格は7000万円。


車がないと暮らしていけない場所にありながら、


駐車場がない物件だったため割安で購入できました


購入当初は近隣の駐車場と契約できていたので問題ありませんでした。


ところが、駐車場にしていた土地にもアパートが建つことになり、


地主さんから契約解除されてしまいました。


さあ、困りました


その後は入居付けに大苦戦しているそうです


...





満室時想定家賃は空想の家賃であり、


実際の家賃ではない




入居者が入らなければ高利回り物件は


妄想でしかない




ごく当たり前のことなんですけどねー


惑わされる人がなんと多いことか




おしまい




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