岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、某みかんの産地の銀行に面談に行ってきました


いろいろ話しができてよかったです


「アパート・ビルローン」という商品で　３０００万円の融資を受ける予定です。

基準金利は
３年固定　２．０％
５年固定　２．４％
１０年固定　３．２５％

ですが、優遇金利を受けられることになりました


・サブリース（借り上げ）を付けると　−０．３％
・自宅及び融資対象物件を所有　−０．６％

今のところ　５年固定　で考えているので　１．５％　ですね

かなり低いと思います。



融資期間は、

耐火構造　３５年以内
その他　　 ３０年以内

今回は木造の新築なので、最長の３０年の予定です。

金利上昇リスクはありますが、

借入期間は長くとったほうがキャッシュフローが出ますのでね




条件に

・妻を保証人
・3.4.5号を共同担保

ということで、支店長代理が言うには、

いままでの経験から言えばほぼ大丈夫ということでした




２３年度の確定申告を来週中に済ませて提出します。

３月下旬には正式に返事がもらえそうです

上手くいけば３月末に土地の決済をして、

つなぎ融資で建物の計画を進めます


７５坪の土地に

戸建を２棟　月極P４台　のプランで、

家賃１２万×２
P台５千×４

２６万円を見込んでいます。　年３１２万。

総事業費が約３２００〜３３００万程度になりそうなのですが、

土地からの新築にも関わらず

９％以上　の表面利回りを確保できそうです

満室なら、キャッシュフローが半分以上は軽く残るでしょう。


当初５年は　１．５％　なので　月々103,536円

残り期間が３．２５％　なら　月々126,156円



金利上昇リスクは

５％で　月々161,046円

７％で　月々194,707円

になるので、７％ぐらいまでなら耐えられそうですが、

そんなことになりそうなら、さっさと売却しちゃうでしょうね。




融資を通りやすくするにはと聞いたところ

・自己資金が多い
　（最低物件価格の１０％。できれば２０％）

これが一番だと言われました。

あとは

・信頼できる会社のサブリース契約付き
・共同担保があれば
・当行で積立預金がある

など、本店と戦う材料が多くほしいといったことでした。


・固定資産評価が低くても行内（ここは秘密らしい）の基準を満たせばいける場合がある
・１億円はひとつの壁になる

とも言われました。



定期制預金を預けている場合
・５００万以上１０００万未満　−０．３％
・１０００万以上３０００万未満　−０．６％
・３０００万円以上　−０．９％

自宅及び融資対象物件以外に不動産そ所有している場合
固定資産評価額が
・１０００万円未満　−０．３％
・１０００万以上３０００万未満　−０．６％
・３０００万以上　−０．９％

と、資産があるほど有利に借り入れができるので、

早く次のレベルに達したいな〜と思いましたね〜



わたしの場合は、

不動産業に従事ということで、一般の方よりもかなり有利だそうです。

会社がサブリースしてくれますし、ほんとラッキーな男です


この商品の条件に

・本人または家族が所有する住宅がある
・配偶者が保証人（専業主婦でもOK）

という項目があるので、

そこをクリアできる方にはおすすめできる商品かと思いました。


今回が上手くいけば、

次もここでお願いしようと思っています

今からここで積立をしっかりしておきましょうかね（笑）



おしまい



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