岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」南区北浦２つ＆田井平家６棟バルク＆ランチ
　5日（月）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２カオリナさん（女性）
　３ぐっちーさん
　４しのさん
　５norikoさん（女性）
　６シャイダさん
　７やまさん
　８ino上さん
　９モモさん
　10じいじさん
　※満席になりました。



☆「前夜祭」バーニング大家さん
　16日（金）19時
　参加予定（定員１０名）
　１バーニング大家さん
　２そんちょう大家さん（山陰から）
　３わたくし
　４ＯＣさん
　５ＨＴさん
　６ちーこさん（女性）
　７しんやさん
　８mtanaさん
　９おかもとさん（山陰から）
　10なおとさん
　※満席になりました。



☆「セミナー＆懇親会」バーニング大家さん
　17日（土）13時半
　参加予定（定員４０名　※懇親会２０名）
※　バーニング大家さん
※　わたくし
※　そんちょう大家さん（山陰）
※　おかもとさん（山陰）
※　しらつちさん（山陰）
※１たくみさん
※２ちーこさん（女性）
※３やなぎさん
　４まっきーさん
※５るみさん（女性）
　６ＯＣさん
※７たかぱぱさん
※８ようこそようこさん（女性）
※９まゆさん（女性）
　10ＨＴさん
※11よーすけさん
　12こまっきーさん（まっきーさん息子さん）
※13りんしょ〜さん
　14しんやさん
　15ＲＹさん
※16きたさん
※17なかやん
※18みしばさん
※19かこちゃん（女性）
※20よしみん（女性）
※21Ｔ本さん
※懇親会　満席です。
　キャンセル待ちの方は連絡ください。




８月一覧
※保留 1日（木）12時半「視察」児島稗田１円戸建＆ランチ
2日（金）12時半「見学会」中区山崎Ｔ田さんAPアフター＆ランチ
5日（月）12時半「視察」南区北浦２つ＆田井平家６棟バルク＆ランチ
※延期 6日（火）12時半「見学会」南区箕島そうさんアフター戸建＆ランチ
8日（木）12時半「視察」瀬戸内市虫明100万円戸建＆ランチ
9日（金）16時「視察」児島稗田40万円戸建＆お茶？
14日（水）12時半「見学会」ちーこさん玉野市胸上倉庫ビフォー＆ランチ
15日（木）12時半「視察」倉敷市西坂戸建３＆倉庫１バルク＆ランチ
16日（金）19時「前夜祭」農業高校レストラン
17日（土）13時半「セミナー」バーニング大家さん
17日（土）17時45分「懇親会」北区本町
18日（日）「ランチ」岡山駅近く
20日（火）「視察」井原市マイナス戸建＆ランチ


９月一覧
10,11日（火水）
ケルンさんiKE50'S大家の会の主催　神奈川キャンプ
※満席になりました。

10月一覧
上旬　半沢大家さん物件　群馬遠征

11月一覧
上旬　ポールさん新築AP　富山遠征


※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


わたくしが不動産屋にいたころ


１棟内で「何部屋も」空いていた


「長々期間」空いていた


物件が山ほどありました。





かれこれ２０年前の話しですが


その流れはさらに加速していますわね...





かつては、新築なら完成前には満室が当たり前。


広告料が無くても決まっていました。





それが、いまでは


完成後数か月経たないと埋まらなかったり


広告料も２か月ぐらいが標準に...



中には３か月、４か月出して


どうにかこうにかねじ込むという...





かつては築後１０年ぐらいは安定経営できたもんですが


いまは築後２〜３年でもうかうかできない...


築後５〜６年だともはや「古い」部類に...






２日に渡って取り上げたＴ田さんの


築16年のアパートなんて、もはや歴史的文化財？レベルか。


関連記事
2024年08月02日　「ここに住みたい」という動機作り
2024年08月03日　いままでとは違った客層を取れるかも？




大変失礼ですけども


決して大袈裟でもないし


物件が急激に増えることによって


市場における相対的な劣化スピードは増している...




わたくしの築40年超えのアパートなんて


古代遺跡ですよ...





そんな厳しい市場で


普通のメーカー系物件が戦っていくのは


本当に簡単なことではないんですよね...





不動産屋勤務時代に、


たくさんの空室対策を提案してきました。




しかし、どれもお金がかかるんですね...




その点、今回のＴ田さんの費用は


トータル３０万円ちょい。




これがまた素晴らしいですわね。




Ｔ田さんの時給は換算されてはいないですが(;^_^A


全部外注なら、倍では済んでいないと思います...




Ｔ田さんはご自身でいろいろできるからいいんですけど


そういう技量のない大家さんが


全部外注で８０〜１００万円近くかけるのも


考えもんですわね...





相当きれいな状態だったそうですから


もしかしたら、敷金の範囲の原状回復程度で


広告料３か月？４か月？で決まったかもしれませんわね...




通常は２か月は出していたと思いますから


プラス１か月？２か月？




今回のようなリフォームをするよりお得だった可能性も...





ネタとして面白いし、参考になるから


取り上げてはいますけども


みなさんはその物件に合ったやり方をしてくださいよ。






大幅リフォームに大金がかかるなら


もしかしたら、外壁塗装のほうが効果的なケースも？




クロス、床を変えなくても


カーペットと照明器具でごまかせるかも？




室内のグレードアップより


駐車場の増台のほうが効果的かも？




大幅リフォームを推奨するわけでも


ＤＩＹを推奨するわけでもないですからね。





まだまだその物件で戦う必要がなるとか


高値で売り抜けようという作戦なら


バリューアップも有効でしょうし


解体を前提なら


そこまでお金を掛ける必要もない。




そこに１００万円かけるより


１００万円で戸建を仕込んだほうが


キャッシュフローが良くなることもあるでしょう。




貴重な軍資金です。


考えることはたくさんありますよ。




いまの自分に合ったやり方を考えてみてください。





おしまい




マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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