岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
　タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%　電柱１
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円


　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円



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＜イベントのお知らせ＞
☆「勉強会」新築についての勉強会
　 3日（日）13時
　参加予定（定員１０名）
　　　　　わたくし
軽・最後１りんしょ〜さん
普・最後２しんやさん
軽・最後３Ｔ田さん
普・最後４よーすけさん
普・最後５ちーこさん（女性）
軽・１７６むーさん（女性）
軽・最後７yazinさん
普・最後８ＲＹさん
他・１８９たくみさん
軽・最後10しょーたさん（体験）
普・最後11ＨＴさん
普・１７12まこりん
※満席になりました(◎_◎;)
※次回、早々に計画します(;^_^A



３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
6日（水）12時半「視察」鴨方町100万円美邸＆ランチ
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日（日）12時「見学会」あつおさん総社新築AP＆ランチ
16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ



４月一覧
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


別にTwitterでネタ探ししてるわけじゃないんですけど


まーた気になるツイートを発見^^;





ヘタレ社長　@hetare808ceo



「都内の賃貸仲介の手数料無料業者は増え、」
「最近では大手賃貸仲介業者も手数料無料に参戦もしています。」
「でもこれは当然の流れで、」
「お客様からすれば万単位で値引を受けられるなら」
「そうしたいと思うのは当然の心理。」
「なので薄利多売で攻めるか、」
「手数料の取れる法人や紹介営業に特化しないと」
「賃貸仲介は厳しい。」




ほう...




このブログを読んでいる方で


賃貸仲介の手数料を知らないはずはないと思いますけども


「家賃の１か月＋消費税」


が、上限として法律で決まっていますよね。






この仲介手数料は、貸主からでも、借主からでも


どちらからでもいただけますけども


その上限が「家賃の１か月分＋消費税」ということですね。





一般的な不動産屋がもらう仲介手数料は


借主から「家賃の１か月分＋消費税」もらって

貸主から「０円」ということがほとんどですね。





これが


借主「家賃の５０％＋消費税」

貸主「家賃の５０％＋消費税」


と半分ずつでもいいですし


割合は片方が０でも１０でも２０でも


とにかくどっちがどうなっても


合計が「家賃の１か月分＋消費税」を超えなければいいんです。





一般的には


借主「家賃の１か月分＋消費税」

貸主「０円」


なんですけども


貸主が「広告料」「報奨金」とかいう名目で、


家賃の〇か月分とかって裏金？を


不動産屋さんや担当者に渡すのが慣例になっていますわね...





国会では裏金問題が賑わっていますけども


我々大家の世界でも裏金は法律上はNGなんですよね...





現実には、この裏金が客付けに大きく作用するんですけどね...





それはさておき、


貸主からの仲介手数料を無料にしている


不動産屋さんが増えているそうな...





ということはこの図式が


借主から「家賃の１か月分＋消費税」

貸主から「０円」


↓↓↓↓↓↓↓↓



こういうことに...


借主から「０円」

貸主から「０円」





とはいかんので、表向きはこうなるんでしょうかね...


借主から「０円」

貸主から「家賃の１か月分＋消費税」





物件が多すぎて、借り手が少ないんですね...





これに「広告料」を数か月分プラスするわけですから


我々大家にとっては大問題...



不動産屋さんにとっては、もらう相手が変わるだけだけどねー






なんですけども


仲介手数料＆広告料というのは


空室が埋まったときに発生するもんなんで


空室が出なければいいんですよね。






一生、空室にならない物件なんてないんですけども


「空室になる確率が低い物件」「退去する確率の低い人」


いうのは明らかにありますよねー






いつも書きますけども


賃貸経営の一番の問題は「空室」なんだよね。






「空室」が発生すると


退去清算
↓
修理、リフォーム
↓
入居募集
↓
広告料発生（今後は仲介手数料も？）





って、手間とお金がかかることばっかりなんだよね...


もちろんその間の家賃も入ってこないしね...





・入居の長くなりそうな物件を持つ

・入居の長くなりそうな人に住んでもらう



これがコツ？といえばコツなんだよね...





毎回同じことばっかり書いてるけど


都会の流れは、いつか岡山みたいな田舎にも


やってくるかもしれないよ(>_<)





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました