岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年4月30日(48歳)　契約　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月４０００円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R3年5月11日(49歳)　契約　北区宿本町
☆戸建37号　中古購入　654.9坪 50万円 坪763円
　アパート11号の隣の廃墟。
　道路がダメで死んでたんで密かに狙ってました(^^;
　


共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」ayakoさん西大寺南戸建＆邑久郷戸建＆ランチ
　27日（木）12時
　参加予定（定員１０名）
　１ayakoさん（女性）
　２わたくし
　３じゅんこさん（女性）
　４じいじさん
　５こはらさん
　６Ｍさん


☆「視察」倉敷市下津井タダ美邸戸建＆ランチ
　29日（土）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２わたるさん
　３ツネさん
　４あゆはこさん
　５児島大家さん
　６ひろさん
　７ゆういちさん
　８バナナさん
　９Ｄさん
　10かおりんさん



５月一覧
1日（土）12時「見学会」
　fujiさん北区南方戸建アフター＆
　中区湊戸建アフター＆ランチ
1日（土）16時「見学会」
　じいじさん三田平屋DIYアフター＆晩御飯
3日（月,祝）12時「視察」
　北区島田本町AP＆ランチ
7日（金）11時「見学会」
　かおりん津島本町４号戸建＆ランチ
8日（土）12時「見学会」
　西辛川共同購入３号戸建完成＆ランチ
10日（月）12時「見学会」
　なおとさん中区関アパート＆浜土地＆ランチ
11日（火）12時「見学会」
　norikoさん神田町戸建アフター＆ランチ
13日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー＆ランチ
14日（金）12時「見学会」
　まゆ弟さん南区藤田戸建＆ランチ
18日（火）12時「見学会」
　ロバートＳ田さん御幸町戸建アフター＆ランチ
25日（火）11時「視察」
　県北ツアー２軒視察
　　真庭市湯原温泉 店舗兼住居＆
　　吉備中央町岨谷 無料の戸建＆ランチ
27日（木）12時「見学会」
　ayakoさん西大寺南戸建＆
　ayakoさん邑久郷戸建＆ランチ
29日（土）12時半「視察」
　倉敷市下津井タダ美邸戸建＆ランチ

６月一覧
1日（火）12時「見学会」
　共同購入５号妹尾平屋シロアリ駆除後＆ランチ
3日（木）12時「視察」
　玉野市田井戸建３戸？＆ランチ
4日（金）12時「見学会」
　DDM.Jrさん津島笹が瀬戸建ビフォー＆ランチ
5日（土）12時「見学会」
　いなせさん奥田西町平屋退去後見学＆ランチ
9日（水）11時「視察」
　笠岡市北木島無料戸建＆北木島観光



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、吉備中央町のタダの古民家と


湯原温泉のすぐ近くの店舗兼住居を見る口実？で


５人で県北ツアーで遊んできましたけども


その話はまた後日で(^^;





というのも、今日は午前中に決済がひとつありましてねー





共同購入の１号法人で買った中区平井の４号戸建。


関連カテゴリー
共同購入４号戸建（平井）




中区平井のちょっと中に入った住宅地の一画で


充分再生可能な戸建の案件でした。






こんなまともなとこで６９.１３坪もあるので


建物が古いとはいえ、安くはないだろうな...




というところでしたが


売主→測量会社→不動産屋の流れで


測量会社査定だったのでおかしなことに


５６０万円でいいと(^^;




平井いうたら、まともな更地なら坪２０坪は固いのに


坪８.１万円だって(^^;




ここにも歪がありましたね(≧▽≦)




しかし、土地でみたら激安とはいえ


建物は築年不詳で、築７０年ぐらい？もっと古い？


水回りを直したりで、リフォーム代はそれなりに...


全面道路は要セットバックで車は入らず...


駐車場はなし...


しかし、裏にも道路があって車１台は通る。


そちら側を一部壊せば１台取れるかな？


近隣駐車場もあるけど５千円？





うーん...　賃貸で回すとしたらどうかな〜(-_-;)




なんやかんやで７００万円ぐらいかな...


それで家賃は５万円台？...


実質１０％もいかんかね...


場所がいいからしかたないんかな...





もちろん賃貸で回していつか売ってもいいけど


駐車場作りで一部壊すぐらいなら


全部解体して土地のほうが早そうよな...




奥に入って道も広くないから


坪２０とは言わんでも、１８ぐらいなら落ち着きそうな...




６９.１３坪×１８＝１２４４万円


解体に２００かかっても１０００万円ぐらいにはなるわな...




坪１８ならすんなり売れそうな気がするし


まぁマイホームや収益物件を新築してもいいとこだし


どうにでもなるじゃろーって(^^;





しかしこれ、まともにあみだに出したら


余裕のない人は手が出せん額じゃし


金持ちをさらに金持ちにさせるだけよな...





不動産屋さんが自分で転売すればいいのを


わざわざ譲ってくれてるのを


わたくしがやって自分だけ儲けるのもつまらんしな...




そうだ！？



ここは共同購入で向けてみるかー


ってのが始まり(^^;





最終的に、３５万円ずつ２３人で出して


解体費も含めて８０５万円集金。



で、実際使ったのが

２月２４日
物件代金　５６０万円
固都税日割２３,６００円
登記費用　２５０,８００円
仲介手数料１６６,４８３円

計６,０４０,８８３円



これに

４月５日
解体費用　１５５万円
振込料　　５５０円


ということで、７,５９１,４３３円。



もうしばらくしたら不動産取得税がきますけど


予算の８０５万円あればちょうどいいぐらいでしょうかね。





そんな感じで進めていったわけですけども


売主さん負担で測量もしてもらえてですねー



まぁ測量会社さんからの話しでしたから


そこが大前提だったんですけど。



すると、調査の過程でお隣との境に


誰も気づいていない地番がでてきてねΣ（・□・；）




そこも含めて境界確定した結果


２６６.８６平米（８０.７２坪）にΣ（・□・；）




６９.１３坪から１１.５９坪も増えた(^^;


もちろん価格はそのままだから


坪６.９３万円。



安すぎですな(^^;




こんだけ安いと自分で新築したいわ(^^;





で、そんなこんなしつつ


解体業者さんが近隣挨拶時に


今度は購入希望者を見つけてきましてね(^^;





こちらの敷地の隣に空き地があったんだけど


近所の方の所有地で


解体屋さんが、そこにこちらの車とかを置かせてほしいと


お願いに上がったら


その空き地に新築をする予定なので


逆にこちらの工事時にも置かせてほしいと


伝言を預かってきたので


以降は、わたくしが直接お話しを。




こちらとしてはもちろんOKですけど


ただ、売れたらそうもいかんですわね...



ですが実は、この土地を買いたいとのことでねー( ﾟДﾟ)




いまの空き地に新築して


こちらの土地を駐車場にでもということで...




お金持ちですなー(^^;




それで、じゃあ解体が終わったらまたということに。




すると、不動産屋のA社から電話があって。




A社さんは時々お付き合いのあるところで


何の話しかと思えば


「平井の土地、岡山大家さんとこのですよね？」
「近所の〇〇さんが買いたい言うてまして」


「あー、この前直接話ししましたよー」


「ですよねー」
「以前からこのあたりで頼まれてて探してまして」
「この度購入したいそうなんですよ」


「あー、じゃあAさんとこが仲介に入るんですねー」
「ただ、ここを売ってくれたのがB社さんとこで」
「わざわざ回してくれたこちらはB社さんに頼むので...」




このAさん、購入希望者の息子さんの小さい時からの友達だそうで(^^;


そして、AさんとBさんは不動産屋同士で仲良しという(^^;




できれば、B社さんに両手の手数料を落としたかったですけど


なんかもう知り合いだらけになりましたわww





で、あとは価格ですな...


解体後に再開。





どうもその空き地は坪１３ほどで買ったらしいですわ。


それはなかなかお安い。





で、こちらは坪１８ぐらいから売り出してみようと思ってると。


ただ、車も置かせてもらったし


すぐ買ってもらえるなら値下げの余地はありますよと。




で最終的に、坪１６ぐらいのご希望のところ


１６.３万円で決着させました(^^;




まぁすぐにまとまったので


それはそれでよかったんじゃないかと(^^;




で、振込決済でこの通り(*´▽｀*)





１３,１７４,１８４円




仲介手数料を５００,１９２円払ったので


使ったお金のトータルは

７,５９１,４３３円
　 ５００,１９２円

計８,０９１,６２５円
※不動産取得税除く




差引、５,０８２,５５９円が残り(^^)v




まだ不動産取得税と法人税がありますけど





２月に、ひとり３５万円集めて１.５倍近くにはなりますかねー





３５万円に対して、


１年で３.５万円リターンがあれば利回りは年１０％


１年で７万円なら年２０％いうことですけども


３か月で１５０％なので年なら６００％ですかww




わたくしも含めて２３分の１なんで、


ひとりあたりの額は知れてますけど


早く決着してよかったです(^^;





おしまい





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