岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号　土地購入
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋100万円。12/1から家賃３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入
　125坪を１円で...　年22万円 表面2200万％も上物4棟あり...

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＜イベントのお知らせ＞

９月
☆「視察」玉野市八浜見学×２つ＆ランチ
　3日（火）11時〜
　参加予定（定員１０名）
　１Ｋ只さん
　２いいてんきさん
　３ゆういちさん
　４イーライフさん
　５こももさん（女性）
　６しいたけさん
　７tomoeさん（女性）
　８わたくし
　９まさしさん
　10Ｙ口さん
　※満席になりました。

☆「視察」益野平屋２戸600万円＆ランチ
　4日（水）11時〜
　参加予定（定員１０名）
　１neverさん
　２セリユさん（女性）
　３ＴＡＫＥさん
　４norikoさん（女性）
　５イーライフさん
　６こももさん（女性）
　７ゆういちさん
　８しいたけさん
　９こーへーさん
　10わたくし
　11まさしさん
　12ひろしさん
　13あつさん
　14
　※増枠しました。

☆「視察」井原市戸建見学＆お茶
　4日（水）15時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ゆういちさん
　２こももさん（女性）
　３摂津屋さん
　４わたくし


☆賃貸住宅フェア2019 in大阪
　5日（木）7時〜
　参加予定（８名）
　１なおとさん
　２わたくし
　３デンチさん
　４ひろしさん
　５りんしょーさん
　６ゆういちさん
　７こはらさん（女性）
　８
　※キャンセル出ました。

☆賃貸住宅フェア2019 in大阪
　6日（金）
　１いさむさん
　２かたへいさん
　３しっしーさん
　４わたくし
　※締め切りました。


☆「前夜祭」ポールさん＆ふんどし王子さん来岡記念
　20日（金）１９時〜
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　わたくし
　１たくみさん
　２まっきーさん
　３けんさん
　４Ｙ口さん
　５minakoさん（女性）
　６ＯＣさん
　７なおとさん
　８こももさん（女性）
　９まゆさん（女性）
　10ゆういちさん
　11ＨＴさん
　12ひろしさん
　13mtanaさん
　14ＤＤＭさん
　15いさむさん
　16Ｏ幡さん
　17Ｔ本さん
　18
　19


☆「セミナー」ポールさん＆ふんどし王子さん＆懇親会
　21日（土）　※懇親会参加者
　※ポールさん
　※ふんどし王子さん
　※わたくし
　※１りょういちさん
　※２ゆういちさん
　※３たくみさん
　※４ＨＴさん
　※５たかぱぱさん
　※６よーすけさん
　※７ＧＭさん
　※８てつさん
　※９namiさん（女性）
　　10しーさん（女性）
　※11しっしーさん
　　12まっきーさん
　　13あつおさん
　　14minakoさん（女性）
　※15しいたけさん
　※16かたへいさん
　※17ゆたかさん
　　18BLXさん
　※19じょーさん
　　20ＯＣさん
　※21ひろさん
　※22なおとさん
　※23エリイさん（初）
　　24Ａ藤さん
　　25デンチさん
　※26Ｊ子さん（女性）
　※27Ｍさん
　※28りんしょーさん
　　29かおりんさん（女性）
　※30ＤＤＭさん息子さん
　※31u-kiさん
　※32よーこさん（女性）
　※33摂津屋さん
　　34かりらさん
　※35ひろしさん
　※36ＴＡＫＥさん
　※37いさむさん
　　38yasuさん
　　39ryokoさん（女性）
　　40mtanaさん弟さん
　　41しんさん
　　42amiさん（女性・初）
　　43
　　44
　　45
　　
　※懇親会キャンセル待ち
　　yasuさん


☆「見学会」ポールさん＆ふんどし王子さんと市内観光
　22日（日）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　わたくし
　１しーさん（女性）
　２しっしーさん
　３じょーさん
　４エリイさん
　５ゆたかさん
　６じゅんこさん（女性）
　７なつさん（女性）
　８
　９
　10
　11
　12


☆ポールさん＆ふんどし王子さんお疲れ様会
　22日（日）
　　ポールさん
　　ふんどし王子さん
　　わたくし
　１しっしーさん
　２ＯＣさん



９月
3日（火）11時〜「視察」玉野市八浜見学×２つ＆ランチ
4日（水）11時〜「視察」益野平屋２戸600万円＆ランチ
　　　　　15時〜「視察」井原市戸建見学＆お茶
5日（木）賃貸住宅フェア2019 in大阪１日目
6日（金）賃貸住宅フェア2019 in大阪２日目
12日（木）「見学会」neverさん栢谷２・３号完成＆ランチ
20日（金）「前夜祭」ポールさん＆ふんどし王子さん来岡記念
21日（土）「セミナー」ポールさん＆ふんどし王子さん＆懇親会
22日（日）「見学会」ポールさん＆ふんどし王子さんと市内観光

１１月
22日（金）ぺんたさんと物件見学ツアー＆夜は飲み会
23日（土）ぺんたさん岡山セミナー＆懇親会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ペット可物件って


１５年ぐらい前だとほぼゼロに近いレベルでしたけど


随分増えましたねー




差別化の一環でしてると思いますけど


新築時からペット用の設備をつけているものもあれば


既存の建物で入居が苦戦しているから


安易に「ペット可にしましょう！」って


管理会社とかに提案されるパターンもありますね。







さて、こんな相談がきまして。





入居者の方から直接電話と手紙が届いたそうで


内容としては

入居当初はペット不可の物件だったのに
いつの間にかペット可の物件になっている。
事業をしているのでペットがいるせいで営業に支障が出ていて
このような状況では物件を出ざるおえない。
管理会社に話をしても話にならないので
引越し費用とつぎの店舗を借りるお金を大家に請求する。


という感じ...





この方は店舗使用されているようですけど


ペットがうるさい　とか

ペット可なんか聞いてない　とか



まぁ集合物件ではよくある話ですな(;´Д｀)






そりゃ木造アパートなんかだと


壁が薄いことも多いしね...



買主が留守中に誰かピンポンしたら


ずっと吠えてたりするとたまらんわね...



先住民からしたら文句のひとつも言いたくなるでしょう(;´Д｀)





集合物件の難しいところですね〜


なかなか決まらんからいろいろ手を打つとしても


家賃下げりゃ先住民に見つかって交渉が入ったり


ペット可にすりゃこんなことにも(-_-;)





あるひとつの部屋だけ条件変えるってのはなかなかね...






このオーナーとしては

毎月管理会社にお金を払って管理をしてもらっているのに
自分がお金を支払わなければいけないの？

管理会社にその旨を伝えると弁護士に相談するので待って下さいと。

ペット可にしたのも管理会社さんが入居者さんに
確認をとってからされたと思っていたし…


というのが言い分。






まぁね。賃貸経営の素人からしたら


そんなことも言いたくなるけどね...






でも、お金払って任せてるのは自分だからね...


自分が雇い主で経営者で責任者で決定権者だから...




最終的にペット可を許可したのは自分だし


先住民に配慮するやり方を伝えていない自分が悪い。




同じようにペット可提案を受けても


近隣に迷惑かけるのでは？


と思って踏みとどまるオーナーもたくさんいるしね。





安易に提案に乗った経営判断が間違ってたってことですわ。






自分は賃貸経営の素人だから管理会社に任せてるなんて言っても


入居者には関係ないこと。


素人でも全権を握ってるんだから


入居者がこっちに持ってくるのは当然だと思いますよ。







だからと言って


文句を全面的に受け入れることもないけどね(^^;





自分の所有のアパートなんだから


家賃を上げようが下げようが


いきなりペット可にしようが


こっちの勝手っちゃ勝手(^^;





入居者はそんなオーナーが嫌なら


勝手に出ていけばよろしい。


出ていく自由はあるんだから。


お金が無いとかはそっちの理由だし。





流石に、普通はそんなドライにはいかんけど


そこら辺の人間関係とかバランスが


集合物件の難しさとか煩わしさよね...






こういうのは、最終的には

・この店舗が出ていくか
・この店舗が我慢するか
・ペットの部屋が出ていくか


ぐらいしかないね。





そこにお金かけて早期解決目指すんも良し。


その後、そのお金についての責任を


管理会社に問うて争うのも良し。


管理会社も抵抗するだろうけど。






賃貸経営は自分がトップなんだから


誰もケツ拭いてくれません。





大家業って経営だから


そういう覚悟が無い人は


安易に入ってこんほうがいいと思うね。





物件買いさえすれば大家の入り口には立てるし


管理任せりゃ大概のことはやってくれるけど


そんな甘いもんでもないですよ(^^;





おしまい







☆大家仲間の募集中物件☆
　誰か部屋を探している人がいたら
　okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
　西長瀬戸建　家賃８.８万円
　久米戸建　南棟　家賃９万円
　ベルシティ津高　203号　家賃２.４万円
　ブルーハイツ西古松　２階　家賃３万円

☆中区
　旭東町アパート１階　家賃３.９万円
　御成町戸建　家賃４万円

☆東区
　西大寺中野本町戸建　家賃５万円

☆玉野市
　槌ケ原平屋　家賃４万円

☆倉敷市
　中島戸建　家賃４.３万円
　玉島陶戸建　家賃５.５万円
　

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん　　東区南古都戸建
・あつしさん　　倉敷市日吉町戸建
・ＨＴさん　　　北区関西町平屋
・ＴＡＫＥさん　北区関西町平屋
・まゆさん　　　北区万成東町戸建
・ｍｉｈｏさん　中区湊平屋
・ｒｉｋｏｕさん南区福富西戸建
・ＧＭさん　　　東区西大寺射越戸建
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建１
・ｎｅｖｅｒさん北区栢谷戸建２
・たかぱぱさん　中区平井戸建
・デンチさん　　中区平井戸建
・デンチさん　　北区足守平屋
・まなかさん　　中区新京橋戸建
・Ｋ只さん　　　南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました