岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27年2月6日 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u
　平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　実質36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
　7号 11/5 自宅に
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...
　7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃３万円。
　実質25.7％になりました(^^;

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入　(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　
　固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入　(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入
　300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入　（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入
　1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
　表面8.9％...　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.44円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

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＜イベントのお知らせ＞

６月

☆「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
　12日（水）11時半〜
　参加予定（定員８名）
　１namiさん（女性）
　２しろうさん
　３ぺっぺさん（女性）
　４じょーさん
　５neverさん
　６こももさん（女性）
　７わたくし
　８

☆「見学会」三野本町ＡＰ＋戸建３つ
　12日（水）15時半〜
　参加予定（定員１３名）
　１namiさん（女性）
　２まゆさん（女性）
　３摂津屋さん
　４まさしさん
　５ＯＫＯさん
　６しろうさん
　７neverさん
　８ひろしさん
　９Ｏ幡さん
　10なおとさん
　11麒麟さん
　12わたくし
　13
　※キャンセル出ました。
　
☆「見学会」Ｍ本さん湊30万円アフター＆
　　　　　　じいじさん山の上アフター＆ランチ
　13日（木）12時〜　　
　参加予定（１０名）
　１じいじさん
　２まさしさん
　３ぺっぺさん（女性）
　４わたくし


☆「視察」清輝橋ＡＰ４戸
　13日（木）15時半〜
　参加予定（１０名）
　１neverさん
　２じいじさん
　３フランキーさん
　４麒麟さん
　５わたくし

☆「勉強会」保証会社について（桑田町）
　25日（火）18時15分〜　20時半〜「飲み会」イオン岡山
　参加予定（２０名）
　１ひろしさん
　２まっきーさん


☆「勉強会」保証会社について（桑田町）
　28日（金）18時15分〜　20時半〜「飲み会」イオン岡山
　参加予定（２０名）
　１ひろさん
　２ＯＫＯさん
　３Ｊ子さん（女性）
　４たかさん
　５ＨＴさん
　６かおりんさんご主人
　７Ｔ本さん
　８つぼさん
　９ゆたかさん
　10こはらさん（女性）
　11たくみさん
　12よーこさん（女性）
　13neverさん


６月
1日（土）10時半〜「見学会」じゅんこさん３号ビフォー＆ランチ
3日（月）12時半〜「視察」当新田平屋８棟＆ランチ
4日（火）11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
　　　　　15時半〜「見学会」湊戸建ビフォー見学
5日（水）13時〜　「トレジャーハンター」栢谷戸建＆ランチ
7日（金）12時半〜「視察」妹尾戸建＆ランチ
8日（土）10時半〜南区見学会３本（北浦、川張、植松）＆ランチ
11日（火）12時半〜「見学会」赤磐市180万円平屋＆ランチ
　　　　　15時半〜「視察」奥田南町1円？
12日（水）11時半〜「ミニ勉強会」グランヴィア岡山19階でランチ
　　　　　15時半〜「見学会」三野本町ＡＰ＋戸建３つ
13日（木）12時〜　「見学会」Ｍ本さん湊30万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　　　じいじさん山の上アフター＆ランチ
　　　　　15時半〜「視察」清輝橋ＡＰ４戸
14日（金）12時半〜「視察」矢坂本町戸建２戸300万円＆ランチ
17日（月）13時半〜「視察」真備町100万円以下確定戸建＆お茶
20日（木）12時半〜「視察」予定　　　
25日（火）18時15分〜「勉強会」保証会社について（桑田町）
　　　　　20時半〜「飲み会」イオン岡山
28日（金）18時15分〜「勉強会」保証会社について（桑田町）
　　　　　20時半〜「飲み会」イオン岡山


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は「美装」についてのお話し。


最近、たまたま質問が続いたので(^^;




「美装は入れたほうがいいですか？」とか

「自分で簡単に掃除したんですが...」



って話しになったんですけども


それなりのクオリティーで


それなりの家賃設定なら


美装自体は入れたほうがいいです。


っていうか、


それなりの家賃なのに


入居直後に汚かったらクレームになりますわね(^^;





で、できれば


業者さんに頼んだほうがいいです。





もちろん、ＤＩＹと同じ論法で


好きなら自分でやってもいいし


ちゃんと業者並みにやれるなら


それはそれでもいいです。





業者さんに頼んでも、


現場の担当者のレベルによっては


不満の仕上がりになっていることも少なくないですけど(;´Д｀)




でも、素人が簡単にやったのとでは


そりゃ全然違います(^^;






先日、ある物件で


床下収納を開けたらゴミが...


照明器具の傘には大量のホコリ...




まだ美装前なんだなと思いつつも


一応確認してみると


「自分たちで簡単にやった」と...



おーっと、そりゃマズい(◎_◎;)





何がマズいって


賃貸借契約書に


「乙（借主）は、明け渡しの際における貸室のクリーニング費用を負担する」


と記載があるから。


美装とルームクリーニングは意味は同じです。





賃貸借契約書なんて基本フォーマットがあるんで


大概の契約書は似た内容になっていて


ほとんどの契約書にはこういう類の記載があります。





退去時にクリーニング代をいただくには


入居時にちゃんとクリーニングできているのが前提(^^;


「入居時に汚かったのに、退去時には請求するんかい！？」


まぁ当たり前よね(^^;




畳の表替えもそうよね。


入居時にそのままで入ってもらって


退去時に表替えしろなんておかしいもん。


まぁそういう無茶をいう古い大家もいるんだけど(;´Д｀)





美装代は、敷金があれば退去時にいただくし


敷金０なら、別途入居時に清掃費はいただきます。


なのに、ちゃんとできてないってなると問題(^^;




エアコンクリーニングも含めて


ちゃんとやっとかないとね。


入居直後にエアコン使った途端


風と一緒にホコリがぶゎ〜なんて


クレームになるわ(;´Д｀)





業者さんにやってもらった挙句


クレームになっても


それはそれで業者さんにケツを持っていけるんだから。


入居者さんには迷惑かかりますけど...





それが、自分で掃除してクレームになって


「ちゃんと業者いれとんかい！？」

「いえ、わたしがやりました...」

「はぁ〜？素人がやっとんかい！？」
「それで金取るんか〜い！？」




どうせお金はいただくのに


不動産屋とかも巻き込んでそんな話になったら


みんな迷惑するし面倒でしょ？




なので、


・業者さん並みにできる自信の無い方
・自分でする時間の無い方


は、任せたほうが無難なんです。



ちゃんとお金もいただけるんだから。




おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました