岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 ベトナム人のシェアで１つ決まり。
　6/9 今度はインドネシア人シェア...　あと半分...
　7/9 真備町の被災者で３部屋決定。
　　　めでたく満室に。

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19号　 中古購入
　246坪に廃墟古民家＆平屋のセットで１円。
　固定資産評価は1370万円も...
　廃墟古民家は解体必須...
　もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日　東区鉄
☆物件20号　 中古購入
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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＜イベントのお知らせ＞
　　
９月

＜イベント一覧＞

９月
1日（土）11時〜 見学会（たろぽんさん１号５５万円戸建）＆ランチ
6日（木）12時半〜 見学会　北区足守１００万円戸建＆ランチ
8日（土）11時〜 　見学会３本立て＆ランチ
　　　　　　　　　　かこちゃん神下５号アフター
　　　　　　　　　　湊３０万円戸建
　　　　　　　　　　ＨＴさん ４号門田文化町アフター
9日（日）11時〜 　見学会２本立て＆ランチ
　　　　　　　　　　しっしーさん横井上４０万円戸建
　　　　　　　　　　Ｋ本さん横井上２３０万円戸建


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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※Gmail、docomoメールへの送信が不調です。
　追加登録をご希望の方は連絡ください。



こんばんは。岡山大家です。


毎月１日は町内会の集まりで


今月も配布物をもらってきましたが






その際に敬老会がどうの記念品がどうのって話しがありまして


７０歳だったか８０歳以上の方だったか忘れたけど


我が町内には


なんと１３４人もいらっしゃるそうな(^_^;)


町内の人口が何人かは知らないけど


１３４人いうたら結構な数よね...


何割ぐらいなんだろうね〜？



息子さん娘さんで都会に出てる人たちは


きっと戻ってこんだろうし


相続絡みの話しが増えるだろうね...




近所を歩けばすでにポロポロ空き家があるけど


ボロ家好きの我々には


ほんとの宝の山になるかもしれんね〜(◎_◎;)


関連記事
2018年07月14日　「宝の山ですね〜」





ボロ家に限らず、ボロアパートも同様ね。


ボロだから相続人の子供たちも


「そんなボロいのいらん」って言うし


歳とってくると今までできてたことができなくなるし


運営から手を引いて


サッサと現金化しようって感じになるわね...


わたくしのアパート１号はそんな感じだったなー


アパート２号は相続予定の息子さんがお亡くなりになってね...




不動産賃貸業の世界でも


後継者の問題になるんですな...



もし、両親が物件持ってて


相続できる物件があるんなら


喜んで継承するけどなー(;´Д｀)





先日見に行った倉敷市某所のアパート２棟も


そんな感じかもしれませんな。


兄弟で持っていて同時に売却したいそうな。


どれぐらいの年齢の方か知りませんけど


もう面倒なんでしょう...



Ａ　１棟４戸　　９３０万円

　　家賃３.５万円で生活保護の方で満室。

　　年１６８万円なんで現状表面１８％



Ｂ　１棟６戸　１２６０万円

　　家賃３.５万円で生活保護の方で２戸だけ入居。

　　年８４万円なんで現状表面６.６％...




Ａだけならまだしも


Ｂが面倒ですわな〜(;´Д｀)




一旦生活保護の方で満室になれば


年２５２万円の表面２０％になって


ある程度見えてくるけど...


そこまで持って行くのがな...


管理会社もなんでも入れていかんといけんと思って


入居後も大変なのを想定しているのか


管理料を１戸月５０００円の希望...


確かに３％（１戸１０５０円）なんかじゃ


受けられんわな...




家賃３.５万円なら管理料は１４.２％...



それだけ払うと家賃が実質３万円で


Ａが１５.４％

Ｂが５.７％




それを飲んで満室にしたところで


次に売るのはなかなか難しいし


かといってここに何か建てるにしてもな...


すぐ近くで大東が新築やってるけど


家賃安くせんと厳しいと思うがね...





でもね、案外部屋はきれいだったんよ。








あとの３部屋は和式だけど...









トイレは直さんといかんね...




この場所でこの築年じゃなかなかお金も借りられんし


長期ローン組んで


数々の試練に耐えてまで


この土地が欲しいかというとね...



４つ空いているほうの値下げと


管理料の交渉が必須ですかね...




いまのままだとチャレンジする価値を見出すのが


ちょっと難しいと思うんよね...




どうしたもんかね...




おしまい




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